Diritto alla Bigenitorialità

Acquisto "Prima Casa"

Quando si acquista una “prima casa” il Legislatore prevede un trattamento fiscale agevolato che consente, a determinate condizioni, di pagare imposte ridotte all’atto di acquisto. E se sono anche un soggetto UNDER 36?1. Quali sono le agevolazioni fiscali?2. Quali sono i presupposti per ottenere i benefici?3. Posso rivendere una casa acquistata con i benefici “prima casa”?4. Brevi cenni sulle agevolazioni UNDER 36.1 - Quali sono le agevolazioni fiscali?Con l’espressione “acquisto prima casa” si fa riferimento ad un particolare regime fiscale di favore che il Legislatore riconosce all’acquirente (persona fisica) che – al ricorrere di determinati presupposti –acquista un primo immobile destinato ad abitazione.  In particolare, le agevolazioni si sostanziano nella diminuzione della cd. imposta di registro.Ogni atto giuridico è soggetto al pagamento obbligatorio di un’imposta da versare allo Stato per la registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate. Tale imposta può essere proporzionale (ossia una percentuale da applicare a una data base imponibile) oppure fissa.Per gli atti traslativi a titolo oneroso di diritti reali su beni immobili (es. vendita), acquistati da privati, ai sensi dell’art. 1, Tariffa I, Parte I DPR n. 131/1986, l’imposta di registro è del 9%.Quando il trasferimento, però, ha ad oggetto diritti inerenti immobili “prima casa” l’imposta di registro è ridotta al 2%.L’aliquota deve poi essere applicata ad una base imponibile. Ebbene, nel caso di acquisti prima casa (se l’atto non è imponibile Iva e l’acquirente lo richieda) la base imponibile su cui calcolare l’imposta è il “valore catastale”, e non il prezzo pattuito dalle parti. Esso si ottiene moltiplicando la rendita catastale per determinati coefficienti, inferiori nel caso in cui ci troviamo all’interno di tale regime agevolato, che comportano per l’acquirente un ulteriore risparmio d’imposta. Facciamo un esempio per capire meglio. Ipotizziamo che un’immobile abbia una rendita catastale di 900 euro:a) se acquisto con le agevolazioni “prima casa” pagherò un’imposta di registro di 2.079 euro. Perché la base imponibile sarà data da: 900 (rendita) x 115,5 (coefficiente prima casa) = 103.950. A cui devo applicare l’aliquota del 2%: 103.950 x 0,02 = 2.079. b) se acquisto senza le agevolazioni “prima casa” pagherò un’imposta di registro di 10.206 euro.Perché la base imponibile sarà data da: 900 (rendita) x 126 (coefficiente non prima casa) = 133.400A cui devo applicare l’aliquota del 9%: 133.400 x 0,09 = 10.206.Una bella differenza! N.B. che l’imposta di registro dovuta non è mai inferiore a 1.000 euro. Se, ad esempio, a seguito del calcolo predetto l’imposta da versare risultasse 800 euro, scatterebbe la soglia minima, per cui l’acquirente sarebbe comunque tenuto a pagare la somma di 1.000.Ma attenzione, se l’abitazione “prima casa” viene venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto si decade dai benefici e sono previste delle sanzioni salvo, come appresso detto, il riacquisto entro un anno di altra “prima casa”. 2 - Quali sono i presupposti per ottenere i benefici?I presupposti possiamo distinguerli in oggettivi, perché legati alla natura del bene acquistato e alla sua ubicazione, e soggettivi, inerenti la situazione giuridica dell’acquirente.Tutti devono ricorrere ai fini delle agevolazioni predette, e precisamente: la casa che si intende acquistare non deve fare parte delle categorie A/1-A/8-A/9, qualunque sia la dimensione dell’immobile (cioè non deve essere una casa di lusso);l’abitazione deve essere ubicata nel Comune in cui si ha la residenza, oppure, nel Comune in cui si intende trasferire la propria residenza obbligatoriamente nel termine di 18 mesi decorrenti dall’atto di acquisto;  o, ancora, nel Comune in cui si svolge la propria attività (lavorativa, sportiva, di studio o di volontariato), o se ci si è trasferiti all’estero, nel Comune in cui ha la sede o svolge la propria attività il soggetto da cui l’acquirente stesso dipende; chi compara non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso Comune in cui si trova l’immobile da acquistare;chi compra non deve essere titolare su tutto il territorio nazionale (neppure per quote, anche in regime di comunione legale con il coniuge) di diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altro immobile acquistato con le agevolazioni anzidette, salvo quanto previsto dal 1° gennaio 2016 (vedi di seguito il punto 3).3 - Posso rivendere una casa acquistata con i benefici “prima casa”?Si.Dal 1° gennaio 2016, chi ha acquistato un’abitazione con i benefici “prima casa” può acquistare, sia a titolo oneroso sia gratuito (successione o donazione), un altro immobile abitativo e beneficiare nuovamente delle agevolazioni, ma a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. 4 - Brevi cenni sulle agevolazioni UNDER 36.Se sei anche un giovane di età inferiore a 36 anni e hai un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) inferiore a 40.000 euro, non paghi l’imposta di registro!Invero, il D.L. n. 73/2021 prevede che all’atto di acquisto di una “prima casa”, non soggetto ad iva, non siano neppure dovute l’imposta ipotecaria e catastale (pari a 50 euro l’una). La nuova scadenza dell'agevolazione introdotta dal decreto Sostegni bis (bonus prima casa under 36) è ad oggi fissata al 31 dicembre 2022.Editor: Dott.ssa Flavia Carrubba

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Delegazione, espromissione, accollo

Il codice civile dedica il Capo VI del Titolo I del Libro sulle obbligazioni in generale a tre particolari istituti, comunemente conosciuti come “ipotesi di assunzione del debito altrui”. Si tratta, nello specifico, di tre ipotesi nelle quali un soggetto, originariamente estraneo al rapporto obbligatorio, si fa carico del debito, promettendo di adempiere in luogo del debitore originario.Volendo descrivere le tre differenti figure, si ha espromissione (art. 1272 c.c.) quando il terzo (cd. espromittente) si obbliga nei confronti del creditore (espromissario) di farsi carico del debito dell’originario debitore (espromesso). In questo caso, dunque, è il terzo che di sua sponte si reca dal creditore al fine di assumersi il debito. Si tratta di accollo (art. 1273 c.c.), invece, quando il terzo (accollante) si obbliga nei confronti del debitore (accollato) ad assumersi il debito di quest’ultimo e adempiere verso il creditore (accollatario). A differenza dell’espromissione, nell’accollo l’accordo intercorre tra il terzo e il debitore originario.Infine, si ha un’ipotesi di delegazione nel caso in cui il debitore (delegante) ordina al soggetto terzo (delegato) di pagare al creditore (delegatario). Anche in questo caso, così come nell’accollo, l’accordo intercorre tra il terzo e il debitore originario, ma la differenza sta nella spontaneità dell’assunzione del debito: si ritiene, infatti, che nell’accollo l’assunzione del debito altrui da parte del terzo avvenga ad esito di un’azione spontanea del terzo stesso, mentre nella delegazione è espressione di un ordine (il cd. iussum delegatorio). Tutte le ipotesi descritte danno luogo ad una modificazione soggettiva del rapporto obbligatorio dal lato passivo: il soggetto originariamente debitore viene sostituito dal terzo che subentra nella sua posizione. Tuttavia, per potersi avere tale modifica è necessario il consenso del creditore. Invero, al contrario di quanto avviene nei casi di modifica soggettiva dal lato attivo (es. cessione del credito), la modifica del soggetto passivo potrebbe comportare dei pregiudizi per il creditore, che dunque deve esprimere il proprio consenso.Per tale motivo, il codice civile dispone che in tutte le fattispecie di assunzione del debito altrui il debitore originario non venga liberato, ma sarà tenuto in solido con il nuovo debitore. Si può avere liberazione del debitore originario solo ove il creditore lo dichiari espressamente, altrimenti potrà essere richiesto l’intero sia all’uno che all’altro soggetto.

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Vaccini e Responsabilità genitoriale

In tempi di COVID, i contrasti tra i genitori si acuiscono ancor di piú, in relazione ad un tema che é diventato di stringente attualitá per tutti noi, vale a dire il vaccino anti COVID.In via preliminare, vogliamo sottolineare come, a nostro parere, al momento la vexata quaestio sulla vaccinazione abbia assunto toni da guerra civile, il che appare, a parere dello scrivente, assolutamente fuori luogo. Per inciso, riteniamo che, di fronte ad una minaccia globale, la sola risposta da fornire sia quella data dalla scienza, la quale sola puó fornire le informazioni sufficienti ad ognuno di noi per poter decidere se volersi proteggere o meno. Ma quid iuris quando il problema si pone per un minore, per il quale il potere decisionale spetta a chi ha la responsabilità genitoriale?Uno spunto interessante ci viene da recenti decisioni del Tribunale di Monza, sempre attento a problematiche nuove ed attuali.Un padre "no vax" rifiutava l'assenso al vaccino, senza considerare la volontà espressa dal figlio minore di anni 15, senza tenere conto dell´art. 3 legge n. 219/2017, secondo cui «il consenso informato al trattamento sanitario del minore è espresso o rifiutato dagli esercenti la responsabilità genitoriale tenendo conto della volontà della persona minore, in relazione alla sua età e al suo grado di maturità, e avendo come scopo la tutela della salute psicofisica e della vita del minore nel pieno rispetto della sua dignità». Veniva pertanto introitato un ricorso ex art. 709-ter per contrasti nell'esercizio della responsabilità genitoriale in ambito sanitario, sub specie di consenso al vaccino anti Covid-19. Il Tribunale, valutato il concreto pericolo per la salute del minore, il diffondersi della malattia sul territorio nazionale, la circostanza che i trattamenti vaccinali sono considerati dalla comunità scientifica efficaci, sospendeva momentaneamente la responsabilità del genitore contrario al vaccino.Analogamente il Tribunale di Milano prendeva posizione al riguardo, con una decisione che susciterà un intenso dibattito al riguardo.Il padre di una bambina di 11 anni, conveniva in giudizio la sua ex moglie che si opponeva a somministrare alla loro figlia i vaccini (sia quelli obbligatori per legge che quelli facoltativi ma utili per la tutela della salute). La donna si opponeva persino ai tamponi molecolari per la diagnosi del COVID-19 ed il test antigenico per accedere alle lezioni scolastiche. Chiedeva, pertanto, il padre, di essere autorizzato, anche a fronte di mancato consenso o dissenso materno, a prestare da solo l’assenso affinché la figlia minore infrasedicenne possa ricevere le mancanti vaccinazioni obbligatorie e i richiami vaccinali obbligatori ancora non effettuati, come da legge 119/2017, nonché le vaccinazioni facoltative raccomandate, al compimento del 12° anno d’età o comunque secondo le indicazioni del pediatra e di essere autorizzato a prestare, da solo e senza necessità del consenso materno, l’assenso affinché la figlia possa effettuare, ogni volta che sarà necessario, il tampone anti-COVID. Il Tribunale di Milano ribadisce che per i minori di età compresa tra 0 e 16 anni e per tutti i minori stranieri non accompagnati sono obbligatorie e gratuite, in base alle specifiche indicazioni del calendario vaccinale nazionale, le vaccinazioni obbligatorie per legge (come, ad esempio, l´anti-poliomielitica, l´anti-difterica, l´anti-tetanica, l´anti-epatite B, l´anti-pertosse, l´anti-Haemophilus influenzae tipo b, l´anti-morbillo, l´anti-rosolia, l´anti-parotite, l´anti-varicella).Quanto al vaccino anti covid, il Tribunale sottolineava che esso é raccomandato dalla scienza medica a livello internazionale e, pertanto, autorizzava il padre a «provvedere in autonomia, senza il consenso della madre», a sottoporre la figlia a tutte le vaccinazioni obbligatorie e raccomandate; a farle i tamponi molecolari per la diagnosi del COVID-19 tutte le volte che sia necessario; a farle mettere la mascherina a scuola e in tutte le situazioni imposte dalla legge; e, quando la figlia compirà 12 anni, «a valutare in autonomia, sempre senza l’accordo della madre, se sia necessario o anche solo opportuno somministrarle il vaccino anti COVID, visti gli approdi della scienza, le autorizzazioni degli enti regolatori, le norme di legge e le raccomandazioni del pediatra».Entrambe le decisioni ci sembrano condivisibili sia da un punto di vista giuridico che etico, e rimarcano - qualora ce ne fosse ancora bisogno, che il diritto vigente, in tema di tutela della salute, non puó discostarsi dalle "raccomandazioni" della scienza medica, frutto della piú accurata ricerca farmacologica. In ogni caso, siamo sicuri che queste sentenze faranno non poco discutere gli operatori del diritto e i cittadini comuni. Ben venga la discussione, purché essa rimanga nei limiti di un confronto pacato e rispettoso della libertà di pensiero altrui.

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La vendita per possesso: un modo per superare la complessità dell’accertamento giudiziale dell’intervenuta usucapione.

Decidiamo di vendere il terreno del nonno ma scopriamo che l’acquisto dello stesso non è mai stato trascritto nei Pubblici Registri, cosa dobbiamo fare?Le migrazioni in sud-America e negli Stati Uniti di fine ottocento e, più di recente, degli anni sessanta hanno implicato uno spostamento all’estero di interessi ed affari di tanti nostri connazionali, i quali hanno spesso abbandonato i propri fondi senza più farvi ritorno. Inoltre spesso accadeva che i proprietari confinanti o limitrofi iniziassero ad utilizzare siffatti fondi, ad esempio coltivandoli e godendo dei relativi frutti. Altre volte, i migranti, prima di partire, erano soliti vendere il bene, a mezzo della c.d. “stretta di mano” oppure tramite una semplice scrittura privata e, quindi, senza provvedere alla relativa trascrizione nei Pubblici Registri. Come noto, a mezzo dell’usucapione, il possessore uti dominus, può richiedere l’accertamento giudiziale dell’acquisto a titolo originario della proprietà del bene per poi procedere al trasferimento della proprietà dello stesso a terzi. L’accertamento giudiziale dell’usucapione risulta però spesso molto complesso e costoso, specialmente quando il proprietario originario sia di difficile reperibilità o il valore del terreno sia esiguo. Esiste allora una via più semplice per procedere al trasferimento della proprietà di un bene immobile ad un terzo da parte di chi non risulta l’effettivo intestatario del bene immobile nei Pubblici Registri? La vendita per possesso. Il caso: la complessità dell’accertamento giudiziale dell’intervenuta usucapione.L’istituto della vendita per possesso. I rischi connessi all’istituto in questione. 1 - Il caso: la complessità dell’accertamento giudiziale dell’intervenuta usucapione.Non è raro che il proprietario di un immobile (solitamente un terreno), abbandoni la sua proprietà, magari per un trasferimento all’estero, e che questa venga di fatto acquisita da un vicino, il quale inizia ad utilizzarla (magari anche coltivandola e godendo dei frutti) per molti anni, come se fosse il legittimo proprietario. Ma non solo. Soprattutto molti anni fa, quando ancora la digitalizzazione era scarsa e i mezzi informativi non erano facilmente accessibili, accadeva spesso che la vendita di un bene immobile (prevalentemente di terreni) venisse effettuata a mezzo di una semplice scrittura privata o, addirittura, tramite la cosiddetta “stretta di mano” e, quindi, senza la trascrizione nei Pubblici Registri del relativo atto di vendita. In siffatte circostanze, se a distanza di diversi anni, l’utilizzatore (rectius: il possessore) del terreno o, comunque, colui che si ritiene il legittimo proprietario decide di venderlo, donarlo a un proprio figlio o, più in generale, disporne, cosa può fare? In questi casi, lo strumento fornito dal codice civile è l’usucapione, istituto molto noto, a mezzo del quale il possessore del bene può acquisirne (a titolo originario) la titolarità, se dimostra di aver posseduto il bene ininterrottamente per 20 anni (nel caso di usucapione ordinaria ex art. 1158 c.c.) o 10 anni (per il caso di usucapione abbreviata per i beni immobili, al ricorrere delle circostanze di cui all’art. 1159 c.c.). L’acquisto del diritto in forza di usucapione richiede però l’intervento dell’autorità giurisdizionale. Per quanto l’acquisto del diritto in forza di usucapione avvenga ex lege, nel momento in cui matura il termine previsto dalla legge, l’usucapiente, per disporre del bene, deve fare accertare la sua proprietà del bene, ottenendo così un titolo utile per la trascrizione. A tal fine è necessario un giudizio di accertamento dell’intervenuta usucapione, a conclusione del quale il giudice accerta l’effettivo acquisto originario per usucapione. Solo a seguito di tale giudizio, conclusosi positivamente per l’usucapiente, lo stesso potrà trascrivere il proprio titolo di acquisto nei Pubblici Registri e procedere così alla vendita del bene a terzi. Non v’è dubbio, però, che il giudizio di accertamento dell’avvenuta usucapione potrebbe essere molto lungo e altresì costoso, soprattutto a fronte di terreni di modestissimo valore, costituendo di fatto un duro ostacolo.Ma vi è di più! Quando il proprietario originario del bene e i suoi eredi sono sconosciuti o di difficile reperibilità oppure quando lo stesso è deceduto senza lasciare eredi, l’accertamento giudiziale si complica ancora di più, essendo di fatto irreperibile il soggetto nei cui confronti rivolgere la domanda giudiziale. In questi casi, la giurisprudenza è orientata nel ritenere necessaria l’instaurazione della preventiva procedura di nomina di un curatore dello scomparso ai sensi dell’articolo 48 c.c., per poi intraprendere, nei confronti del nominato curatore in detta sua qualità, la causa di usucapione. Insomma le cose si complicano e non poco! Si è allora giunti ad una soluzione: la vendita per possesso.2 - L’istituto della vendita per possessoLa vendita per possesso è un modo di trasferimento della proprietà di un bene immobile ad un terzo da parte di chi non risulta effettivo proprietario di tale bene nei Pubblici Registri, ma che dichiara di fronte al Notaio nell’atto di vendita e sotto la propria responsabilità di esserne il vero ed effettivo proprietario, e ciò per aver esercitato sul bene il possesso ad usucapionem richiesto dalla legge. Il terzo acquirente diventa così proprietario del bene e il Notaio provvede alla relativa trascrizione nei Pubblici Registri del passaggio di proprietà. Si comprende subito come non sia così necessario il passaggio giudiziale per l’accertamento dell’avvenuta usucapione, il quale è come se avvenisse direttamente di fronte al Notaio. Come si può ben immaginare l’istituto è stato molto dibattuto in dottrina. Eppure sono ormai molte le voci a favore della sua legittimità, supportate anche da una pronuncia della Corte di legittimità di cui si dirà a breve. In particolare, si sono spesso richiamati a supporto della legittimità dell’istituto diversi istituti e discipline, anche indirette, quali la vendita di cose altrui e altre fattispecie che ammettono forme di accertamento di situazioni giuridiche che prescindono dall’intervento giudiziale. Tra queste ultime, ad esempio, l’art. 2655, ult. comma c.c., in tema di accertamento della nullità di un negozio o, ancora, la possibilità riconosciuta alle parti, da dottrina e giurisprudenza, di “accertare” in contratto i presupposti di una servitù legale, senza richiedere la sentenza costitutiva ex art. 1032 c.c., e così via. Si richiama spesso, inoltre, all’art. 1159 c.c. relativo all’usucapione breve o decennale, ai sensi del quale “colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile in forza di un titolo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione”. La previsione dell’usucapione breve sembrerebbe fare espresso riferimento a un titolo atto a trasferire la proprietà e che sia stato regolarmente trascritto. Tra queste tipologie di titoli, oltre ovviamente alle sentenze, vi sono gli atti pubblici e le scritture private autenticate. Per questa ragione è parso ragionevole ritenere che tale norma faccia riferimento all’atto notarile mediante il quale viene trasferita la proprietà da parte di chi non è proprietario.A supporto di quanto detto, uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato (n. 176-2008/c), riguardante l’ammissibilità di un’attività accertativa negoziale che surroghi l’accertamento giurisdizionale, sottolinea come il notaio possa non solo stipulare un atto di trasferimento della proprietà “per possesso” ma “addirittura consigliare la cessione di un bene solo dichiarato usucapito dal venditore quando vi siano buoni motivi per derogare al criterio della pronuncia giudiziale”. Tale studio riporta, inoltre, in via esemplificativa, alcuni buoni motivi per la vendita per possesso, come la modestia del valore del bene che non giustifica le spese giudiziali, la necessità pratica di un trasferimento immediato, l’estrema difficoltà di individuare l’originario proprietario e così via. Le stesse conclusioni sono confermate dallo studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 718/2013. A supporto dell’ammissibilità dell’istituto in questione, una sentenza della Corte di Cassazione (n. 2485 del 5.02.2007), ha statuito che non sussiste la responsabilità per negligenza professionale del notaio nelle ipotesi in cui lo stesso stipuli una vendita di terreni per i quali l’alienante assume solo di aver acquistato la proprietà per usucapione senza relativo accertamento giudiziale, quando risulti che l’acquirente sia stato ben conscio dei rischi relativi; ammettendo così la possibilità di effettuare la vendita per possesso. Si considera dunque che chi ritiene di avere usucapito un bene possa disporre dello stesso, pur in assenza di pronuncia giurisdizionale, e che l’atto dispositivo di tale bene possa essere trascritto, essendo insuscettibile di pubblicità immobiliare solo l’alienazione di bene dichiaratamente altrui. La vendita per possesso si giustifica, in ogni caso, in circostanze del tutto particolari, come ad esempio il confronto fra il costo della procedura e l’esiguità del valore del bene trasferito. Un siffatto esito interpretativo è stato comunque accompagnato (v. Studio n. 176-2008/C e Cass. n. 2485/2007) alla più ferma raccomandazione rivolta al Notaio affinché informi adeguatamente il cessionario dei pericoli e dei rischi economici connessi ad un acquisto per il quale, a monte, non esiste la sicurezza della proprietà in capo al disponente, stante la possibilità che possa successivamente intervenire una sentenza che dichiari la mancata usucapione.3 - I rischi connessi all’istituto in questioneNei paragrafi precedenti si è fatto più volte riferimento ai rischi connessi alla modalità di trasferimento del diritto di proprietà in questione.È chiaro che un’incertezza si pone in riferimento alla possibilità che l’originario proprietario del bene possa rivendicarne la proprietà. Lo stesso infatti potrebbe agire in giudizio per impugnare la dichiarazione che l’alienante, sotto la propria responsabilità, ha reso nell’atto pubblico notarile, chiedendo l’accertamento delle mancate circostanze per ritenere il bene usucapito dall’alienante e rivendicando dunque la proprietà del bene. Nell’ipotesi in cui l’originario proprietario ottenga una pronuncia a suo favore contro l’alienante, quest’ultimo è tenuto a risarcire il danno nei confronti dell’acquirente. Si rammenta, in ogni caso, che l’originario intestatario dell’immobile, per non incorrere nella barriera preclusiva della prescrizione, può contestare la dichiarazione di usucapione dell’alienante entro dieci anni dalla trascrizione della compravendita. Editor: dott.ssa Stefania Cirillo

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