LE SANZIONI PREVISTE DAL REGOLAMENTO CONDOMINIALE

I parcheggi condominiali

La riforma del Condominio del 2012 ha avuto il merito di inserire i posti auto tra le parti comuni del condominio. Difatti, il nuovo articolo 1117, numero 2, del codice civile include espressamente le aree destinate a parcheggio tra le parti comuni del condominio, recependo l’orientamento giurisprudenziale che, in mancanza di un espresso riferimento ai parcheggi, era concorde nell’estendere anche a tali aree la presunzione di condominialità di cui al già citato articolo 1117. I parcheggi condominiali: evoluzione normativaÈ possibile destinare un’area comune a parcheggio?Cosa consigliare in caso di parcheggi non sufficienti per tutti i condomini?1 - I parcheggi condominiali: evoluzione normativaNel corso degli anni la materia dei parcheggi condominiali è stata interessata da numerosi interventi normativi.In primo luogo, va citata la cosiddetta Legge ponte – Legge 765/1967 – la quale ha integrato la Legge Urbanista numero 1150/1942 prevedendo, all’articolo 41 sexies che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione. In altri termini, come ha inteso specificare anche la Corte di cassazione, questa norma ha posto un vincolo pubblicistico di destinazione nelle aree riservate ai parcheggi condominiali, inderogabile da parte di atti dei privati.La successiva Legge numero 47/1985 ha precisato ulteriormente che gli spazi già menzionati dalla precedente Legge 765 costituissero pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli articoli 817, 818 e 819 del Codice civile. È intervenuta, quattro anni più tardi, la Legge Tognoli – Legge 122/1989 – con la quale si è elevato il rapporto tra le aree di pertinenza delle costruzioni e la volumetria del fabbricato a un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione, rispetto ai venti previsti nel 1967. Inoltre, la Legge Tognoli, all’articolo 9, ha ulteriormente previsto che: 1) i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti; 2) l’esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 è soggetta a denuncia di inizio attività; 3) le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono approvate salvo che si tratti di proprietà non condominiale dalla assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, comma 2, codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, comma 2 e 1121, comma 3, codice civile; 4) i parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli.La Legge n. 246/2005 ha, poi, ulteriormente integrato la Legge ponte aggiungendo un secondo comma all’articolo 41 sexies, prevedendo che gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse. Viene così meno il vincolo di pertinenzialità automatico per gli spazi riservati a parcheggio dalla cosiddetta Legge ponte.L’ultimo provvedimento in materia è il cosiddetto Decreto del Fare, convertito dalla Legge n. 35/2012, con cui si stabilisce che la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 dell’articolo 41 sexies già citato può essere trasferita anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestaule destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso Comune.2- È possibile destinare un’area comune a parcheggio?La risposta è certamente affermativa. È comunque opportuno fare un breve focus sul punto.La trasformazione di un’area comune a parcheggio condominiale importa la scelta di soluzioni che rendano compatibili i concetti di innovazione, di cui all’articolo 1120 del codice civile, e di pari uso e/o di godimento paritario, di cui all’articolo 1102 dello stesso codice civile.La giurisprudenza ha costantemente ritenuto che la delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte a parcheggio debba essere approvata a maggioranza, aggiungendo che non è necessaria l’unanimità o il quorum come richiesto dall’articolo 1120 del codice civile prima della riforma del 2012. In altri termini, è stato ritenuta legittima la delibera condominiale presa con la maggioranza di cui all’articolo 1136, comma 2 del codice civile, di disporre la destinazione a parcheggio del cortile condominiale.Il nuovo articolo 1120 del codice civile, per come modificato dalla legge di riforma del condominio, ha sostanzialmente recepito l’impostazione giurisprudenziale e, sebbene definisce innovazioni le opere necessarie per realizzare i parcheggi condominiali, prevede la possibilità di deliberare questi interventi con i quorum deliberativi ordinari. Si prevede, infatti, che i condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto opere per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio.3 - Cosa consigliare in caso di parcheggi non sufficienti per tutti i condomini? La Corte di cassazione ha stabilito che l’assemblea del condominio può stabilire di razionalizzare lo sfruttamento dell’area destinata a parcheggio mediante apposizione di strisce delimitative per ciascun posto auto, eventualmente numerato, assegnandoli al dominio esclusivo di ogni condomino o usufruitore (sul punto si veda Cass. civ., sent. 5997/2008).In questi casi l’assegnazione dei posti auto deve seguire criteri predefiniti, quali la facilità di accesso, e laddove non si dovesse trovare un accordo sulle modalità di assegnazione, sarebbe preferibile procedere a sorteggio.Tuttavia, non sempre l’area destinata a parcheggio è in grado di garantire la copertura integrale degli stalli rispetto al numero degli utenti – condomini richiedenti. Quale criterio, quindi, è consigliabile attuare?Certamente sbagliato sarebbe disporne l’attribuzione in base al valore millesimale di ciascuna unità immobiliare. Anzi, a dire il vero, la giurisprudenza ha costantemente considerato queste deliberazioni illegittime atteso che la quota di proprietà di cui all’articolo 1118 del codice civile, quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi ed ai vantaggi della comunione, ma non in ordine al godimento che si presume uguale per tutti (Cass. civ., sent. 26226/2006). Nel disaccordo tra i condomini, ai fini dell’utilizzazione dell’area comune, l’unico principio applicabile al caso di specie è quello del “pari uso”, sancito dall’articolo 1102 del codice civile, a norma del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca ad altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. In altri termini, in queste ipotesi, la soluzione certamente migliore è quella della turnazione all’uso del parcheggio.

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Convivenza e impresa familiare alla luce della recente sentenza della Corte Costituzionale

Un passo avanti verso la trasformazione del nostro diritto, talvolta ancora ancorato a stereotipi vecchi e non attuali.Con la recentissima decisione (sentenza n. 148 del 2024) La Corte Costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’articolo 230-bis, terzo comma, del codice civile, nella parte in cui non prevede come familiare - oltre al coniuge, ai parenti entro il terzo grado e agli affini entro il secondo - anche il "convivente di fatto" e come impresa familiare quella cui collabora anche il "convivente di fatto". In tal modo, si potrà applicare al convivente di fatto la disciplina dell’impresa familiare. Ricordiamo a noi stessi che, ai sensi dell'art. 1, comma 36 della legge 76/2016, per "conviventi di fatto" si intendono "due persone maggiorenni unite stabilmente da legami affettivi di coppia e di reciproca assistenza morale e materiale".La Corte Costituzionale, su istanza della Corte di Cassazione, ha accolto le questioni da quest'ultima sollevate, rilevando che, in una società profondamente mutata, vi è stata una convergente evoluzione sia della normativa nazionale, sia della giurisprudenza costituzionale, comune ed europea, che ha riconosciuto piena dignità alla famiglia composta da conviventi di fatto.Ovviamente, la Corte sottolinea le permanenti differenze di disciplina rispetto alla famiglia fondata sul matrimonio. Ciononostante, quando si tratta di diritti fondamentali, questi devono essere riconosciuti a tutti senza distinzioni. Tale è il diritto al lavoro e alla giusta retribuzione; diritto che, nel contesto di un’impresa familiare, richiede uguale tutela, versando anche il convivente di fatto, come il coniuge, nella stessa situazione in cui la prestazione lavorativa deve essere protetta. Osserva la Corte che "la tutela del lavoro è strumento di realizzazione della dignità di ogni persona, sia come singolo che quale componente della comunità, a partire da quella familiare", pertanto sarebbe irragionevole non includere il convivente di fatto nell’impresa familiare. Stante tale ragionamento logico, ne consegue l’illegittimità costituzionale dell’art. 230-ter del codice civile, che - nell’attribuire allo stesso una tutela ridotta, non comprensiva del riconoscimento del lavoro nella famiglia, del diritto al mantenimento, nonché dei diritti partecipativi nella gestione dell’impresa familiare - comporta un ingiustificato e discriminatorio abbassamento di protezione.La sentenza, sicuramente condivisibile se analizzata sul mero piano della tutela del diritto al lavoro e alla protezione di ogni prestazione lavorativa,ma sul piano matrimoniale, solleva alcuni interrogativi di fondo che meritano ulteriore approfondimento.

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Affidamento dei figli minori e trasferimento all'estero

Uno dei temi più dibattuti da noi avvocati matrimonialisti/divorzisti è, ovviamente, l'affido dei figli minori in seno ad un giudizio di separazione. Dando per scontato che, nella maggior parte dei casi, i Tribunali optano per l'affido condiviso, quid iuris quando uno dei genitori - per i più svariati motivi - decide di spostare la propria residenza all'estero? Il tema è stato di recente analizzato dalla Suprema Corte nella decisione in commento. (Corte di Cassazione - Ordinanza n. 24651/2022, Sez. Prima Civile) L'orientamento qui espresso pare assolutamente condivisibile. Ed invero, il consenso di un genitore al collocamento dei figli presso l'ex coniuge (id est, spesso la madre) non presuppone sic et simpliciter un'implicita autorizzazione al trasferimento all'estero, in quanto tale passo - seppur costituzionalmente garantito, stante la libertà di decidere dove vivere - comporta notevoli limitazioni alla bigenitorialità e all'esercizio di quel diritto/dovere ad essa intrinsecamente connesso. Ne discende che qualsiasi decisione unilaterale di trasferimento all'estero con figli minori è da ritenersi lesivo dei diritti dell'altro genitore, che si vede de facto limitato nell'esercizio delle prerogative genitoriali, e, pertanto, costituisce illecito di sottrazione internazionale di minori, tema che è regolamentato persino a livello internazionale dalla Convenzione internazionale de L'Aia. La decisione degli Ermellini appare impeccabile sotto un profilo logico ed interpretativo e rappresenta sicuramente un piunto fermo nella soluzione di simili controversie.Prof. Avv. Domenico Lamanna Di Salvo Matrimonialista - Divorzista - Curatore Speciale del Minore

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CONDOMINIO: SU CHI GRAVA LA SPESA DI RIPARAZIONE DEL LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO DEL SINGOLO

La Cassazione, ricalcando la norma codicistica (art. 1126 c.c.), conferma che la spesa di riparazione del lastrico solare grava per 1/3 sul proprietario o utilizzatore esclusivo del lastrico (o del terrazzo a livello) e per i restanti 2/3 sui condomini che si trovano nella proiezione verticale del lastrico o del terrazzo ai quali funge da copertura (sul punto Cass. 10.5.2017 n. 11484).Quindi, i condomini, pur non avendo accesso al lastrico/terrazzo ed eventualmente non essendone neanche proprietari, dovranno partecipare alle spese di manutenzione essendo inoltre responsabili dei danni eventualmente causati dall’omessa manutenzione(ex art 2051 c.c.).In ogni caso, il proprietario/ utilizzatore esclusivo è comunque tenuto a sostenere in prima persona le spese di manutenzione relative a manufatti di cui egli faccia uso esclusivo; resterà inoltre responsabile dei danni causati in conseguenza diretta delle proprie azioni e omissioni.Avv. Ruggiero GorgoglioneWR Milano Avvocatiwww.wrmilanoavvocati.comwravvocati@gmail.com+393397007006

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