LE SANZIONI PREVISTE DAL REGOLAMENTO CONDOMINIALE

Risolvere o rescindere un contratto: quali sono le differenze?

Nonostante siano comunemente usati come sinonimi, i due termini hanno significati ben diversi:“Risolvere” il contratto significa scioglierlo, farlo venire meno se si verificano eventi che ne impediscono la prosecuzione: perché una delle parti non adempie, perché è impossibile eseguire la prestazione o questa è divenuta eccessivamente onerosa, per volontà delle parti stesse o in altri casi specifici previsti dalla legge.Il contratto invece si “rescinde” in casi del tutto eccezionali e anomali, cioè quando il contratto è concluso in stato di pericolo ed a condizioni inique oppure quando una parte versava in condizione di bisogno e vi sia una notevole sproporzione tra i valori delle prestazioni pattuite (una vale più del doppio dell’altra). 

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Agibilità: posso acquistare o vendere una casa senza agibilità?

Sto per acquistare una casa che non ha l’agibilità, cosa devo fare? La sua assenza incide sulla vendita? È molto frequente nella prassi che alcuni immobili, soprattutto di vecchia costruzione, siano privi della c.d. agibilità: la sua assenza non pregiudica la conclusione dell’atto di vendita ma, costituendo presupposto di utilizzabilità dell’immobile stesso, è importante che l’acquirente sia stato correttamente informato e che siano state predisposte le opportune tutele. Cos’è l’AgibilitàL’immobile privo di agibilità è commerciabile?In che modo può essere tutelato l’acquirente? 1 - Cos’è l’AgibilitàL’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia (D.P.R. 380/2001), recentemente modificato dal legislatore, riconduce l’agibilità di un immobile alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, e alla conformità delle opere eseguite al progetto presentato. Si evince quindi che il fine perseguito dalla normativa sia quello di garantire che i fabbricati possiedano le condizioni minime di sicurezza e salubrità così da tutelare la salute e l’incolumità pubblica. Infatti, ai sensi del successivo art. 26 TUE che richiama a sua volta il Testo Unico delle leggi sanitarie, il Sindaco, sentito l'ufficiale sanitario o su richiesta del medico provinciale, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero.Prima del 2016 l’agibilità veniva attestata dal c.d. certificato di agibilità (e ancora prima di “abitabilità”), oggi è dichiarata per il tramite della Segnalazione Certificata di Agibilità.Entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori, il titolare del titolo abilitativo in forza del quale sono iniziati i lavori, o i suoi eredi o aventi causa, devono presentare tale segnalazione certificata presso lo sportello unico per l’edilizia, corredata della documentazione indicata dal comma 5 dell’art. 24 TUE ed, in particolare, dell'attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato che – sotto la propria responsabilità – certifica la sussistenza delle condizioni previste dalla legge. La segnalazione certificata deve essere presentata per i seguenti interventi: nuove costruzioni; ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.La mancata presentazione comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.2 - L’immobile privo di agibilità è commerciabile?Si, l’immobile privo di agibilità è commerciabile.Infatti, nessuna disposizione proibisce la commerciabilità degli edifici che ne sono privi e nessuna tratta dell’eventuale influenza che l’assenza della stessa possa avere sulla validità dell’atto di trasferimento dell’immobile. Tuttavia, la giurisprudenza considera l’agibilità un requisito essenziale del fabbricato oggetto di compravendita, concernente la possibilità di adibire l’immobile all'uso contrattualmente previsto.    La vendita di un fabbricato in mancanza dei requisiti sostanziali di agibilità è ritenuta quindi una vendita aliud pro alio, ossia di una cosa diversa da quella convenuta dalle parti; fattispecie che integra un’ipotesi di inadempimento del venditore a fronte del quale l’acquirente ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.Si può quindi affermare che se l’agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica di un edificio, tuttavia, costituendone il presupposto di utilizzabilità, incide, sulla sua commerciabilità “economica”. Non può, infatti, non osservarsi che l’acquirente rientra tra i soggetti, specificamente tra “gli aventi causa”, sui quali ai sensi dell’art. 24 TUE ricadrebbe l’obbligo di presentare la segnalazione certificata. In altri termini l’acquirente dell’immobile, in assenza di diversa pattuizione, diverrà il soggetto obbligato alla presentazione e al pagamento delle eventuali spese. Sarà interesse dello stesso quindi definire la situazione, potendosi trovare domani lui a vendere il bene e prestare le garanzie eventualmente richieste.3 - In che modo può essere tutelato l’acquirente? A fronte delle osservazioni sovra esposte ed in particolare degli ultimi approdi della giurisprudenza, al fine di agevolare la circolazione dei beni e garantire certezza nei traffici giuridici, nonché contemperare l’interesse delle parti, risulta opportuno che le stesse siano correttamente informate e, se del caso, raggiungano appositi accordi contrattuali al fine di regolare l’assenza dell’agibilità. Ad esempio, si può ragionevolmente ritenere che tale circostanza possa incidere sul prezzo della vendita: il bene subisce un deprezzamento nella misura in cui sorga l'impossibilità di pieno godimento dello stesso oppure in considerazione delle spese che si renderanno eventualmente necessarie al fine dell'ottenimento dell'agibilità a carico dell’acquirente. Oppure, la parte alienante potrebbe garantire che l’unità immobiliare in oggetto possiede i requisiti di agibilità previsti dalla legge pur non essendo in possesso della relativa certificazione o dichiarane l’assenza e assumersi l’obbligo di provvedere lei stessa alla richiesta.  Editor: dott.ssa Flavia Carrubba

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Mantenimento diretto al figlio maggiorenne: condizioni e modalità operative

A seguito di una sentenza di separazione e/o divorzio che statuisce il mantenimento per i figli della coppia, può capitare che, una volta raggiunta la maggiore età della prole, il genitore onerato del mantenimento, spesso di fronte ad un rapporto fortemente conflittuale con l’altro genitore con il quale i figli convivono prevalentemente, può decidere, in via unilaterale, o nelle migliori ipotesi, in accordo con l’altro genitore, di corrispondere l’assegno di mantenimento direttamente al figlio e non più all’ex coniuge: trattasi di un comportamento giuridicamente corretto? Purtroppo la risposta è negativa: ed invero, i pagamenti effettuati direttamente al figlio non sono validi, nel senso che non lo liberano dell’obbligazione mensile di mantenimento, e possono essere, pertanto, richiesti nuovamente dall’altro genitore, con conseguente versamento della medesima somma per due volte. anche nella ipotesi in cui l’altro genitore abbia manifestato il suo consenso a che l’assegno venga versato direttamente al figlio. La Cassazione (Cass. 970, 13 aprile 2021) ha infatti escluso che i genitori, senza ricorrere all’autorità giudiziaria, possano accordarsi per la corresponsione dell’assegno di mantenimento direttamente al figlio maggiorenne. Sottolineano gli Ermellini che “la determinazione dell’assegno i mantenimento dei figli, da parte del coniuge, separato risponde ad un superiore interesse che non è disponibile dalle parti”. In altre parole,  una volta che il provvedimento del Giudice ha stabilito chi è il debitore dell’assegno di mantenimento e chi è il creditore, le parti non possono modificare detta statuizione, se non ricorrendo nuovamente all’Autorità giudiziaria. Vi è un rimedio al ricorso all’ Autorità Giudiziaria? L’art. 1188 c.c. prevede che il pagamento possa essere effettuato, oltre che direttamente al creditore, anche alla persona da questi indicata: Sulla base di questa disposizione, è ipotizzabile che il genitore/creditore dell’assegno indichi, all’altro genitore/debitore, nel figlio il soggetto legittimato a ricevere l’assegno. In tal modo, il pagamento effettuato dal genitore al figlio sarà estintivo dell’obbligazione mensile, in quanto i genitori del figlio maggiorenne non si sono accordati per mutare la persona del creditore –  dal genitore al figlio –  ma solo per mutare il soggetto legittimato a ricevere l’assegno, che rimane di competenza dell’altro genitore. L’escamotage, però, non è pienamente condivisibile, in quanto da un lato, il figlio non potrà disporre liberamente dell’assegno, ma dovrà, ove richiesto, corrisponderlo al genitore  con il quale convive; dall’altro tale indicazione del figlio come soggetto legittimato al pagamento è suscettibile di essere revocata in ogni tempo dal genitore avente diritto. L’unica strada che consentirebbe al figlio di disporre liberamente dell’importo dell’assegno e al genitore/debitore di mettersi al riparo da ripensamenti dell’altro è quella di adire nuovamente l’Autorità Giudiziaria, per ottenere una modifica delle condizioni di separazione/divorzio con specifico riferimento al mantenimento dei figli.Rebus sic stantibus, appare preferibile in via generale, il ricorso all’ Autorità Giudiziaria per ottenere le modifiche alle condizioni di separazione e/o divorzio, indipendentemente dalla volontà dell’atro genitore. Quali condizioni devono, in tal caso, essere presenti, per poter richiedere al Giudice una tale modifica? Al tal fine, sono necessarie alcune condizioni sostanziali, in primis che le spese gestionali siano sostenute direttamente dal figlio. Infatti spesso le spese di mantenimento del figlio (esempli gratia, spese alimentari, utenze dell’appartamento, etc.) sono anticipate da un genitore, il quale continuerà ad anticiparle anche se nel frattempo il figlio sia divenuto maggiorenne. Quindi ha un senso che il mantenimento sia pagato al genitore che anticipa le spese (conformemente, Trib. Bari, 16 maggio 2023).Diverso il caso in cui il figlio viva da solo, pur senza essere indipendente (si pensi allo studente fuorisede). In questo caso ha un senso corrispondergli direttamente il mantenimento. In ogni caso, è opportuno rivolgersi al proprio Avvocato, al fine di valutare tutte le possibili problematiche che potrebbero derivare da una decisione affrettata e non giuridicamente corretta.

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La Legge sulle Unioni Civili

In questo momento storico costellato dalle discussioni inerenti l’approvazione del Disegno di Legge a firma dell’Onorevole Alessandro Zan recante “misure di prevenzione e contrasto della discriminazione e della violenza per motivi fondati sul sesso, sul genere, sull’orientamento sessuale, sull’identità di genere e sulla disabilità”, è opportuno esaminare la prima effettiva normativa introdotta nell’ordinamento italiano per il riconoscimento di alcuni diritti per le coppie omosessuali.L’evoluzione giurisprudenziale in assenza di una normativa di riferimentoCosa prevede la c.d. Legge Cirinnà? Come sono disciplinati i rapporti personali, patrimoniali e successori?È possibile sciogliere un’unione civile?1 - L’evoluzione giurisprudenziale in assenza di una normativa di riferimentoLa disciplina sulle unioni civili è, ormai, da cinque anni presente all’interno del nostro ordinamento giuridico. Infatti, la Legge n. 76/2016, recante regolamentazione delle unioni civili tra persone dello stesso sesso e disciplina delle convivenze, costituisce certamente il risultato di un lungo iter travagliato, stante l’iniziale reticenza nel riconoscimento giuridico dei cosiddetti nuovi modelli familiari.Difatti, l’istituto del matrimonio è, per così dire, riservato alle coppie eterosessuali, come espressamente risultante dalla Convenzione europea dei diritti dell’uomo (art. 12) e dalla Dichiarazione universale dei diritti umani (art. 16, n. 1), e per come implicitamente confermato dal codice civile italiano che fa riferimento a marito e moglie.Anche la convivenza more uxorio sino a non molto tempo fa è stata concepita, in dottrina e in giurisprudenza, esclusivamente tra persone di diverso sesso.L’evoluzione dell’istituto è stata possibile proprio grazie alla giurisprudenza che ha consentito di aprire prospettive per la tutela delle convivenze omosessuali ben prima che intervenisse il legislatore. Di particolare importanza è la sentenza n. 138 del 15 aprile del 2010, con cui la Corte costituzionale ha chiarito che l’art. 2 della Costituzione dispone che la Repubblica riconosce e garantisce i diritti inviolabili dell’uomo, sia come singolo sia nelle formazioni sociali ove si svolge la sua personalità e richiede l’adempimento dei doveri inderogabili di solidarietà politica, economica e sociale, stabilendo altresì che per formazione sociale deve intendersi ogni forma di comunità, semplice o complessa, idonea a consentire e favorire il libero sviluppo della persona nella vita di relazione, nel contesto di una valorizzazione del modello pluralistico e che in tale nozione è da annoverare anche l’unione omosessuale, intesa come stabile convivenza tra due persone dello stesso sesso, cui spetta il diritto fondamentale di vivere liberamente una condizione di coppia, ottenendone – nei tempi, nei modi e nei limiti stabiliti dalla legge – il riconoscimento giuridico con i connessi diritti e doveri.2 - Cosa prevede la c.d. Legge Cirinnà?Finalmente nel 2016 è entrata in vigore l’auspicato intervento legislativo sul tema.La Legge n. 76/2016 consta di un unico articolo composto da una pluralità di commi. Il comma 1 definisce l’unione civile tra persone dello stesso sesso come specifica formazione sociale ai sensi degli articoli 2 e 3 della Costituzione.Ma come è possibile costituire un’unione civile?Il comma 2 stabilisce che possono costituire un’unione civile due persone maggiorenni dello stesso sesso, mediante una dichiarazione dinanzi ad un ufficiale di stato civile e alla presenza di almeno due testimoni. Tale disposizione va comunque integrata con quanto dettato dal Decreto Legislativo n. 5/2017 recante norme di adeguamento delle disposizioni dell’ordinamento dello stato civile in materia di iscrizioni, trascrizioni e annotazioni alla nuova disciplina delle unioni civili, il quale ha introdotto gli articoli 70 bis – 70 quinquesdecies del Decreto del Presidente della Repubblica n. 396/2000. Ne consegue che la costituzione dell’unione civile avvenga mediante l’iscrizione del relativo atto, sottoscritto dalle parti, dai testimoni e dall’ufficiale di stato civile, nel registro delle unioni civili. Il legislatore, tuttavia, non ha optato per l’introduzione dell’istituto del matrimonio tra persone dello stesso sesso, come avvenuto in passato in alcuni altri Stati, preferendo regolamentare le unioni civili. Ciò è confermato dal mancato richiamo all’articolo 29 della Costituzione, secondo cui la Repubblica riconosce i diritti della famiglia come società naturale fondata sul matrimonio.Con l’istituto del matrimonio, in ogni caso, le unioni civili condividono diverse norme. In primis, le norme che dettano le cause impeditive, quali:la sussistenza, per una delle parti, di un vincolo matrimoniale o di un’unione civile;l’interdizione per infermità di mente di una delle parti;l’esistenza, fra le parti, dei rapporti di parentela o di affinità di cui all’articolo 87, comma 1 del codice civile;la condanna definitiva di una delle parti per omicidio consumato o tentato nei confronti di chi sia coniugato o unito civilmente con l’altra parte.3 - Come sono disciplinati i rapporti personali, patrimoniali e successori?Sebbene i due istituti non possano essere del tutto equiparati, la Legge Cirinnà opera un forte richiamo alle norme sul matrimonio dettate dal codice civile, per quel che riguarda i rapporti personali, patrimoniali e successori.In primis, per quanto concerne i rapporti personali tra gli uniti civilmente, il comma 11 dell’unico articolo della Legge 76/2016 ricalca (quasi) fedelmente quanto prevede l’articolo 143 del codice civile, rubricato Diritti e doveri reciproci dei coniugi. Difatti, con l’unione civile sorgono reciproci obblighi all’assistenza morale e materiale, alla coabitazione e alla contribuzione ai bisogni comuni in relazione alle proprie sostanze. Tuttavia, manca il richiamo all’obbligo di fedeltà e di collaborazione nell’interesse della famiglia.Per quanto riguarda, in secondo luogo, i rapporti patrimoniali, il comma 13 dell’articolo 1, dopo aver imposto il regime patrimoniale legale – vale a dire quello della comunione – effettua un rinvio puro e semplice alla disciplina codicistica dettata per l’istituto matrimoniale.Infine, anche dal punto di vista successorio, la disciplina di cui al comma 21 Legge Cirinnà rinvia alle norme del codice civile, in particolare per quel che riguarda l’indegnità, la tutela dei legittimari, la disciplina sulle successioni legittime, la collazione e il patto di famiglia.4 - È possibile sciogliere un’unione civile?La risposta è certamente affermativa.Ai sensi del comma 22, l’unione civile tra persone dello stesso sesso, infatti, come il matrimonio, si scioglie ope legis nell’ipotesi in cui sia dichiarata la morte presunta di una delle parti. Il successivo comma 23 fa, poi, espresso rinvio alla Legge n. 898/1970, recante la disciplina dei casi di scioglimento del matrimonio (c.d. Legge sul divorzio).Ipotesi particolare è prevista dal comma 24, secondo cui l’unione civile si scioglie, inoltre, quando le parti hanno manifestato anche disgiuntamente la volontà di scioglimento dinanzi all’ufficiale dello stato civile. In tale caso la domanda di scioglimento dell’unione civile è proposta decorsi tre mesi dalla data della manifestazione di volontà di scioglimento dell’unione.Va, infine, ricordato che il procedimento di scioglimento dell’unione civile è regolato mediante il rinvio alla procedura del divorzio.Editor: avv. Marco Mezzi

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