SUPERBONUS 110%: illegittima la delibera se la facciata lede il decoro architettonico e non è adottata all’unanimità
Avv. Ruggiero Gorgoglione
In tema di Superbonus ci si interroga sulla legittimità della delibera di rifacimento della facciata qualora si preveda una modifica dell’estetica complessiva dell’edificio (ad esempio modificando i materiali che lo rivestono, i colori o le linee) ovvero la realizzazione di un cappotto termico “ a macchia di leopardo ” (per non violare la proprietà privata, escludendo ad esempio il cappotto in corrispondenza dei condomini dissenzienti).
La valutazione della legittimità della delibera di rifacimento delle facciate, parte da principi di ampia portata, applicabili quindi a ogni intervento idoneo ad alterare il decoro architettonico.
E’ opportuno partire quindi dal concetto di decoro architettonico, definito in giurisprudenza come l’insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali. In punto si richiama il consolidato orientamento della Suprema Corte, la quale con la sentenza n. 1286 del 2010 ha chiarito appunto che, per decoro architettonico, si intende la “estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio imprimendo allo stesso una sua armoniosa fisionomia” e che ”va valutato, ai sensi dell’art. 1120, 2º comma, c.c., con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalità (potendo anche interessare singoli punti del fabbricato purché l’immutazione di essi sia suscettibile di riflettersi sull’intero stabile) e non rispetto all’impatto con l’ambiente circostante” (così anche Cass. civ., sez. II, 29-01-2016, n. 1718).
Costantemente quindi la giurisprudenza ritiene meritevole di tutela il decoro architettonico degli edifici condominiali anche ove gli stessi siano caratterizzati da linee semplici.
Tale tutela trova il suo fondamento nell’ultimo comma dell’art. 1120 c.c. il quale, nell’individuare le limitazioni alle innovazioni, espressamente vieta quelle che alterino il decoro architettonico dell’edificio.
In tema, la Suprema Corte ha affermato che: “Per «decoro architettonico del fabbricato», ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 c.c., deve intendersi l’estetica dell’edificio costituita dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico; conseguentemente, non è possibile escludere a priori un’alterazione del decoro architettonico per il solo fatto che la realizzazione di una veranda su di una terrazza a livello interessi un appartamento posto non sulla facciata principale, bensì su quella interna, dell’edificio condominiale” (Cass. civ., sez. II, 29-01-2016, n. 1718).
In linea con quanto sopra gli ermellini, con statuizione particolarmente sensibile al problema, ebbero ad affermare che “Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio” (Cass. civ., sez. II, 11-05-2011, n. 10350).
Si ritiene quindi che la delibera che va ad “alterare” il decoro, possa essere adottata solo con il consenso unanime di tutti i condomini, ragion per cui la delibera non unanime sarà annullabile (nel termine di decadenza di 30 giorni) in quanto assunta in mancanza delle maggioranze necessarie (in tal senso Cass. 4806/2005 , Tribunale civile Milano, 30 novembre 2016).
Sullo specifico tema del Superbonus si è anche espresso in tempi recenti il Collegio Tribunale di Milano, il quale con provvedimento del 30.9.2021 (nella procedura di reclamo avverso un precedente provvedimento cautelare del 13.8.2021) ha ritenuto che la modifica della facciata per la realizzazione dei lavori del cd. Superbonus possa essere lesiva del decoro.
In particolare, il Collegio ha affermato che per la violazione del decoro architettonico sia “sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità (per Cass. 1076/05 e Cass. 14455/09, l’alterazione del decoro è integrata … da qualunque intervento che alteri in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono all’edificio una propria specifica identità)”, fatta tale doverosa premessa il Collegio ha ritenuto che la realizzazione del Cappotto termico con modifica dei materiali che compongono la facciate e della gamma cromatica della stessa comporti un’alterazione lesiva del decoro.
Si ritiene quindi che per la modifica dell’estetica dell’edificio anche in tema di Superbonus sia necessaria la decisione all’unanimità, in difetto la delibera sarà viziata e quindi annullabile.
Avv. Ruggiero Gorgoglione
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Ai sensi dell’articolo 587 del codice civile il testamento può definirsi come l’atto con cui un soggetto dispone, per il tempo in cui non sarà più in vita, di tutte o parte delle proprie sostanze.Ma quante e quali sono le tipologie di testamento? Sono previsti casi in cui è possibile impugnare il testamento?Le diverse tipologie di testamento e i casi in cui è possibile impugnarloL’impugnazione per annullabilità del testamentoL’impugnazione per nullità del testamentoL’impugnazione del testamento per lesione di legittima1 - Le diverse tipologie di testamentoOltre a fornire la definizione di testamento quale atto revocabile con il quale taluno dispone, per il tempo in cui avrà cessato di vivere, di tutte le proprie sostanze o di parte di esse, la legge disciplina tre diverse tipologie di testamento: il testamento olografo, il testamento pubblico e il testamento segreto.Il testamento olografo è, in buona sostanza, la tipologia “più semplice” di testamento. Difatti, è sufficiente che sia scritto per intero, datato e sottoscritto di proprio pugno dal testatore.Il testamento pubblico, al contrario, deve essere necessariamente redatto da un notaio alla presenza di due testimoni che non devono essere interessati all’atto.Tale tipologia di testamento deve essere redatto rispettando alcune formalità. In particolare: a) il testatore deve dichiarare oralmente al notaio, alla presenza dei due testimoni, le sue ultime volontà, in modo assolutamente spontaneo e libero; b) il notaio, seguendo le disposizioni dettategli dal testatore, provvede alla materiale redazione dell’atto, dandone lettura al termine e apponendo indicazione del luogo, della data e dell’ora in cui il testamento è stato redatto; c) il testatore, i testimoni e il notaio devono provvedere a sottoscrivere il testamento.Il testamento segreto, infine, è preparato dallo stesso testatore e consegnato a un notaio, il quale ha l’unico compito di custodirlo e redigere l’atto di ricevimento.Tutte e tre le citate tipologie di testamento possono essere affette da determinati vizi che consentono, a chi ne ha interesse, di proporre impugnazione. Per brevità di trattazione, è possibile affermare che le ragioni che giustificano l’impugnazione del testamento sono: a) l’incapacità del testatore, b) la violazione degli obblighi di forma del testamento, c) la violazione del contenuto del testamento, d) la redazione del testamento in presenza di un vizio della volontà del testatore, vale a dire in presenza di errore, violenza o dolo.Ognuna di queste motivazioni giustificatrici dell’impugnabilità del testamento conduce a una differente forma di invalidità. In particolare, il testamento può essere annullabile oppure nullo.2 - L’impugnazione per annullabilità del testamentoL’annullabilità del testamento segue la violazione delle norme che sono dettate in materia di difetto di capacità, vizi della volontà e ogni altro vizio meno grave di carattere formale. In primo luogo, è opportuno ricordare che non possono fare testamento i minori di età, gli interdetti per infermità mentale e coloro i quali, sebbene non interdetti, siano stati, anche in via transitoria, incapaci di intendere o di volere al momento della redazione del testamento.Laddove uno di questi soggetti abbia redatto un testamento, lo stesso può essere impugnato da chiunque vi abbia interesse, proponendo azione di annullabilità che si prescrive nel termine di cinque anni dal giorno in cui è stata data esecuzione alle disposizioni testamentarie.Inoltre, il testamento può essere impugnato al fine di dichiararne l’annullabilità anche in presenza dei vizi del volere del testatore che, come anticipato, si hanno nell’ipotesi di errore, violenza o dolo. Anche in tal caso, l’impugnazione può essere proposta da chiunque ne abbia interesse nel termine di cinque anni dal giorno in cui si è avuta notizia del dolo, della violenza o dell’errore. In particolare, è annullabile il testamento redatto sulla base di convinzioni errate (errore), oppure redatto deitro la minaccia di un male ingiusto e notevole (violenza psicologica o morale) ed infine il testamento scritto dietro l’inganno di terzi (dolo).3 - L’impugnazione per nullità del testamentoLa nullità del testamento è una forma di invalidità certamente più grave dell’annullabilità. Difatti, la nullità può essere fatta valere impugnando il testamento in qualsiasi momento, a differenza della causa di annullabilità che viene sanata laddove non si proponga impugnazione entro cinque anni.Il codice civile prevede che il testamento sia nullo laddove manchi l’autografia o la sottoscrizione nell’ipotesi di testamento olografo. In caso di testamento pubblico, invece, lo stesso sarà nullo laddove manchi la redazione per iscritto, da parte del notaio, delle dichiarazioni del testatore ovvero la sottoscrizione dell’uno o dell’altro.Svariate sono le cause di nullità previste dal codice civile del nostro ordinamento. È possibile, tuttavia, elencare le principali cause di nullità.Innanzitutto, è nullo il c.d. testamento congiuntivo semplice o reciproco. Il primo è il testamento redatto da due persone nel medesimo documento a favore di un soggetto terzo, mentre il secondo è quello in cui i testatori dispongono dei propri beni uno a favore dell’altro.Sono altresì nulle le disposizioni testamentarie rimesse all’arbitrio di un soggetto terzo, nonché quelle che siano illecite, impossibili o che perseguano motivi illeciti.Ovviamente nullo è il testamento redatto a seguito della violenza fisica esercitata sul testatore.Sono, infine, nulle le disposizioni a favore di una persona indeterminata.4 - L’impugnazione del testamento per lesione di legittimaOltre ai casi di impugnazione per annullabilità o nullità del testamento, vi è un’ulteriore possibilità di impugnare il testamento.Si tratta dell’impugnazione per lesione di legittima.Prescindendo dalla presenza di un testamento, la legge prevede che determinati soggetti hanno diritto all’eredità. 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La nuova riforma e il piano genitoriale
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Con l' entrata in vigore della nuova riforma . Richiedi assistenza separazione e divorzi ed anche per redigere il piano genitoriale nel caso di figli minori.Con l’entrata in vigore della nuova riforma in materia di famiglia, occorre redigere il piano genitoriale.Cos’è un piano genitoriale?Il piano genitoriale è un documento redatto (con l’aiuto di un avvocato esperto in diritto di famiglia o di un mediatore familiare) dai due genitori che hanno deciso di interrompere la convivenza e la propria relazione sentimentale.E’ uno strumento efficacissimo per facilitare gli accordi sulla genitorialitàIl piano genitoriale è fondamentale per la gestione dei problemi che inevitabilmente si dovranno sostenere con l’altro genitore e per la cura e l’educazione dei figli dopo la separazione.Un piano genitoriale ben scritto può fungere da mappa per la gestione del nucleo familiare post-separazione. Un buon piano genitoriale deve privilegiare il benessere dei figli e la tutela dei loro interessi.Lo studio legale fornisce assistenza per separazione e divorzi in tutto il territorio nazionale.
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