Il rapporto tra la clausola "salvo approvazione mutuo" e la provvigione dell'agente immobiliare.

Il preliminare di vendita

Tra le espressioni più sentite nelle compravendite immobiliari c’è la parola “preliminare”. Il preliminare viene spesso suggerito alle parti al termine delle trattative al fine di tenere ferme le intenzioni di acquisto e di vendita. Qual è la sua funzione? e perché spesso se ne consiglia la trascrizione nei registri immobiliari?1. Cos’è il preliminare di vendita e qual è la sua utilità. 2. Perché si trascrive nei registri immobiliari?3. Un’ipotesi particolare: il preliminare con effetti anticipati.1 - Cos’è il preliminare di vendita e qual è la sua utilità.Il legislatore non da una definizione di contratto preliminare, tanto che l’art. 1351 c.c. si limita a stabilire il principio di simmetria, stabilendo che il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (che, ad esempio per il trasferimento di diritti su immobili, è la forma scritta). Si intende per contratto preliminare l’accordo con cui le parti si obbligano a concludere un futuro contratto, che viene già dalle stesse delineato nei suoi elementi essenziali. Il contratto preliminare è, dunque, un’ipotesi di contratto ad effetti obbligatori, poiché ha come effetto quello di far sorgere l’obbligo in capo alle parti di stipulare, entro un termine dalle stesse stabilito, il cd. contratto definitivo. Solo poi al contratto definitivo si realizzerà l’effetto reale, ossia il trasferimento del diritto a favore dell’acquirente. Molteplici possono essere le ragioni che spingono a stipulare un preliminare. In caso di trasferimento immobiliare, ad esempio, perché una delle parti non ha una disponibilità economica immediata e deve avere il tempo di richiedere un mutuo alla Banca oppure perché il venditore non è ancora in possesso di tutta la documentazione richiesta, ad allora, non potendo stipulare sin da subito la vendita, decidono di fissarne ora per allora gli elementi essenziali. Il preliminare assurge, quindi, ad uno scambio reciproco di impegni vincolanti volti a controllare le future sopravvenienze.2 - Perché si trascrive nei registri immobiliari?Il contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili può essere trascritto nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2645 bis c.c. Ma quale è il motivo? La trascrizione è una forma di tutela per la parte promissaria acquirente.Tramite la trascrizione del preliminare si gode del cd. effetto prenotativo: il contratto definitivo, grazie alla trascrizione già operata, godrà di una retrodatazione degli effetti alla data di trascrizione del preliminare, potendo così prevale su qualsiasi altro atto dispositivo e successivo dello stesso bene. Facciamo un esempio: Tizio promette di vendere una casa a Caio, però poi la vende a Sempronio. Il signor Caio, se ha stipulato un contratto preliminare con Tizio e lo ha trascritto, al momento del definitivo avrà comunque diritto ad ottenere il trasferimento della casa, poiché il suo atto prevale su ogni ulteriore atto di trasferimento della casa successivamente trascritto, e quindi sulla vendita tra Tizio e Sempronio (si dice anche che l’atto di vendita tra Tizio e Sempronio non è opponibile a Caio).Ecco perché quando le parti fissano un termine molto lungo tra preliminare e definitivo si consiglia di trascrivere il preliminare, perché così facendo si tutela il proprio acquisto. Il descritto effetto prenotativo ha durata limitata, per goderne è necessario che la trascrizione del contratto definitivo intervenga o entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del definitivo o in ogni caso non oltre tre anni dalla trascrizione del preliminare.Il preliminare per poter essere trascritto, e godere della suddetta tutela, necessita l’autenticazione delle firme o la forma dell’atto pubblico. 3 - Un’ipotesi particolare: il preliminare con effetti anticipati.Accade nella prassi che le parti manifestino la volontà di anticipare alcuni effetti della compravendita, ad esempio, la consegna delle chiavi dell’appartamento oppure il pagamento di parte del prezzo, già in sede di preliminare. In questi casi la dottrina e la giurisprudenza parlano di contratto preliminare con effetti reali anticipati, intendendo proprio che il preliminare, che ha solitamente effetti meramente obbligatori, possa generare sin da subito quegli effetti reali propri del contratto definitivo. La sentenza a Sezioni Unite del 2008 n. 7930, dopo aver esaminato la prassi contrattuale emersa nel settore immobiliare, ha affermato che il contratto preliminare con effetti anticipati è riconducibile alla categoria dei contratti collegati, qualificando i contratti accessori al preliminare come comodato (quanto alla concessione dell'utilizzazione del bene da parte del promittente venditore al promissario acquirente) e come mutuo gratuito (quanto alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al promittente venditore).Dott.ssa Flavia Carrubba

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Genitori separati alle prese con le spese del Battesimo, della Comunione e della Cresima: chi paga e come si ripartiscono?

L’arrivo della primavera coincide spesso con la stagione delle celebrazioni religiose. Per le famiglie separate, tuttavia, eventi lieti come il Battesimo, la Prima Comunione o la Cresima dei figli possono trasformarsi in terreno di scontro legale, aumentando il conflitto genitoriale. Il nodo del contendere è quasi sempre lo stesso: chi deve pagare le spese per la cerimonia, il ricevimento e i regali?In questo articolo analizzeremo il quadro normativo e i più recenti orientamenti della giurisprudenza di legittimità per fornire una guida chiara a genitori e professionisti.Il primo punto fermo riguarda la classificazione della spesa. Secondo l'orientamento consolidato della Corte di Cassazione e le linee guida dei principali Tribunali italiani (come il Protocollo di Milano e le indicazioni del Consiglio Nazionale Forense), le spese per i sacramenti e i relativi festeggiamenti sono considerate spese straordinarie.A differenza dell’assegno di mantenimento ordinario, che copre i bisogni quotidiani (vitto, abbigliamento di modico valore,utenze,materiale di cancelleria, farmaci da banco ecc.), le spese straordinarie riguardano eventi imprevedibili o eccezionali di rilevante interesse per il percorso educativo e religioso del minore.Trattandosi di decisioni di "maggiore interesse" che incidono sulla sfera educativa e religiosa del figlio, la regola generale prevede che i genitori debbano concordare preventivamente la spesa.Tuttavia, la giurisprudenza recente (si veda Cass. Civ. n. 14564/2023) ha attenuato il rigore di questo principio. Se la spesa è commisurata al tenore di vita della famiglia e risponde all'interesse del minore, il genitore che ha anticipato i costi può richiederne il rimborso pro-quota anche in assenza di un consenso espresso, purché l'altro genitore non abbia manifestato un dissenso motivato tempestivo.Molti decreti di separazione/divorzio prevedono la divisione delle spese straordinarie a metà. Tuttavia, il diritto di famiglia si sta evolvendo verso il principio di proporzionalità: Se esiste una forte disparità economica tra gli ex coniugi, il Giudice può stabilire una ripartizione diversa (es. 70% a carico del genitore più abbiente e 30% all'altro). L'Ordinanza Cass. n. 16322/2025 ha ribadito che il contributo straordinario deve riflettere le reali possibilità economiche delle parti al momento della spesa, superando l'automatismo del riparto paritario se questo risulta iniquo.Non tutto ciò che viene speso per una Comunione è automaticamente rimborsabile. I tribunali distinguono tra spese necessarie concordate e spese voluttuarie: circa le prime, citiamo a titolo di esempio l'abito del minore, offerta per la chiesa, corso di catechismo, bomboniere per i parenti stretti e un pranzo/ricevimento dignitoso. In merito alle seconde, invece, ci riferiamo a festeggiamenti sfarzosi, regali di lusso o servizi fotografici eccessivi.Che succede, quindi in caso in cui le spese programmate unilateralmente siano voluttuarie? In tal caso, se uno dei genitori decide unilateralmente per un ricevimento di lusso, l'altro potrebbe essere tenuto a rimborsare solo la quota relativa a una festa "standard", restando l'eccedenza a carico di chi ha effettuato la scelta.Per ottenere il rimborso, il genitore deve presentare una documentazione fiscale valida. La Sentenza n. 22522/2025 ha confermato che non bastano semplici preventivi o dichiarazioni generiche: occorrono fatture o ricevute che attestino l'effettivo esborso e la pertinenza della spesa con le necessità del figlio.Se un genitore si oppone alla celebrazione per motivi ideologici, il conflitto si sposta dal piano economico a quello della responsabilità genitoriale. In questi casi, il Giudice del Tribunale Ordinario dovrà decidere valutando se la partecipazione al sacramento sia coerente con il percorso di crescita del minore fino a quel momento.Gestire le spese per il Battesimo, la Comunione e la Cresima richiede, in primis, buon senso e, soprattutto, una comunicazione formale preventiva. Inviare un messaggio / e-mail, raccomandata o una PEC con il dettaglio dei costi previsti almeno 30 giorni prima dell'evento resta la soluzione migliore per garantire al figlio un clima di serenità in un giorno così importante e per tutelare il diritto al rimborso. Inoltre, è sempre bene consultare il Protocollo relativo alle spese straordinarie e ordinarie, del proprio Tribunale di competenza.

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Pubblicità ingannevole: come denunciarla?

Per pubblicità ingannevole si intende la pratica commerciale posta in essere da un professionista in modo scorretto. In contrasto con il principio della diligenza professionale, la pubblicità ingannevole  induce in errore il consumatore medio, falsandone il processo decisionale (acquista un prodotto che non avrebbe acquistato). Le informazioni ingannevoli possono riguardare il prezzo, le caratteristiche del prodotto, i rischi connessi al suo impiego.Ogni cittadino e qualsiasi associazione che ne abbia interesse può richiedere l’intervento dell’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (Antitrust) per denunciare i casi di pubblicità ingannevole e le pratiche commerciali scorrette. Nei casi in cui l’Antitrust ritenga esistenti sufficienti elementi probatori, avvia il procedimento amministrativo: il termine di conclusione del procedimento è di 120 giorni, decorrenti dalla data di protocollo della comunicazione di avvio, e di 150 giorni quando si debba chiedere il parere dell’Autorità per le garanzie nelle comunicazioni (Agcom).Si può segnalare attraverso i seguenti canali:tramite posta ordinaria inviando la segnalazione all’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, Piazza Giuseppe Verdi 6/A – 00198 Roma;inviando la segnalazione scritta alla casella di posta elettronica certificata: protocollo.agcm@pec.agcm.it;compilando e inviando on line il modulo cui si accede tramite il sito www.agcm.it/segnala-online/index.

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I patti parasociali

Gli accordi tra i soci che si pongono al di fuori dal contratto sociale sono definiti “patti parasociali”: rispondono agli interessi più vari e si caratterizzano per essere pattuizioni a cui la società rimane totalmente estranea.Tuttavia, nella prassi è sorta l’esigenza dei soci di realizzare un collegamento tra lo statuto sociale e i patti parasociali da essi conclusi: ma come? e ciò è compatibile con il diritto societario?1. Cosa sono i patti parasociali.2. Qual è la loro efficacia nei confronti della società.3. La clausola statutaria che limita la circolazione delle partecipazioni alla preventiva adesione dell’acquirente a un patto parasociale: efficacia reale a un patto parasociale?1- Cosa sono i patti parasociali.I patti parasociali sono accordi tra soci, o tra soci e terzi, stipulati a làtere del contratto sociale, ossia non consacrati nell’atto costitutivo (per questo “para” sociali).Mediante i suddetti patti, i paciscenti si obbligano a tenere un determinato comportamento nella società o verso la società. In base al comportamento da tenere si possono, ad esempio, distinguere:Sindacati di voto, con cui i soci si impegnano a concordare preventivamente come votare in assemblea. Sindacati di blocco, con cui i soci si obbligano a non vendere le proprie partecipazioni per un periodo di tempo o a sottoporre il trasferimento ad un gradimento o prelazione del sindacato. Sindacati di controllo, con cui i soci si accordano su come esercitare la loro influenza dominante nella società. Da un punto di vista prettamente giuridico, i patti in oggetto si configurano come contratti plurilaterali collegati in via unilaterale con il contratto sociale, poiché le vicende della società incidono sugli accordi dei soci, mentre il contratto sociale è assolutamente indifferente alle vicende modificative dei patti.Il legislatore non fornisce una definizione, ma all’art. 2341 bis c.c. e all’art. 122 bis T.U.F. (per le società quotate) ne disciplina la durata e la pubblicità. Tale regolamentazione ha affermato l’ammissibilità dei patti parasociali che, prima della riforma del diritto societario del 2003, era fortemente discussa. 2 - Qual è la loro efficacia nei confronti della società.Come detto i patti parasociali si collocano al di fuori dell’atto costitutivo, pertanto, a differenza dei patti “sociali”, non hanno efficacia reale bensì efficacia obbligatoria: essi non vincolano i soci presenti e futuri, ma solo i soci paciscenti.Pertanto, se un socio non rispetta il patto, ad esempio non vota in assemblea secondo quanto prestabilito, sarà tenuto a risarcire il danno agli altri soci aderenti, ma, nei confronti della società, la delibera adottata sarà valida ed efficace. 3 - La clausola statutaria che limita la circolazione delle partecipazioni alla preventiva adesione dell’acquirente a un patto parasociale: efficacia reale a un patto parasociale?Nella prassi è sorta l’esigenza di collegare i patti parasociali allo statuto sociale, tanto che i notai milanesi si sono interrogati circa la validità di una clausola statutaria che subordini l’ingresso in società di un terzo-acquirente all’adesione ad un patto parasociale, giungendo ad una risposta positiva.Nella Massima n. 194 del Consiglio Notarile di Milano, si precisa che una clausola siffatta debba fare riferimento ad un patto parasociale noto alla società, conosciuto dall’organo amministrativo e comunicato al terzo acquirente, e che il suo richiamo nello statuto non comporta l’attribuzione di un’efficacia reale. Ciò che è opponibile ai terzi è la sola “regola statutaria” che subordina l’efficacia del trasferimento all’adesione al patto, mentre le disposizioni contrattuali in esso contenute (fuori dallo statuto sociale) mantengono la natura di clausole para-sociali. La loro violazione da parte del nuovo socio-aderente non acquisterebbe rilievo “reale” nei confronti della società, potendo essere solo fonte di rimedi risarcitori da parte dei contraenti eventualmente danneggiati. Non si rende obbligatorio il rispetto del patto parasociale, ma solo la sua adesione. Editor: dott.ssa Flavia Carrubba

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