Il rapporto tra la clausola "salvo approvazione mutuo" e la provvigione dell'agente immobiliare.

Il preliminare di vendita

Tra le espressioni più sentite nelle compravendite immobiliari c’è la parola “preliminare”. Il preliminare viene spesso suggerito alle parti al termine delle trattative al fine di tenere ferme le intenzioni di acquisto e di vendita. Qual è la sua funzione? e perché spesso se ne consiglia la trascrizione nei registri immobiliari?1. Cos’è il preliminare di vendita e qual è la sua utilità. 2. Perché si trascrive nei registri immobiliari?3. Un’ipotesi particolare: il preliminare con effetti anticipati.1 - Cos’è il preliminare di vendita e qual è la sua utilità.Il legislatore non da una definizione di contratto preliminare, tanto che l’art. 1351 c.c. si limita a stabilire il principio di simmetria, stabilendo che il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (che, ad esempio per il trasferimento di diritti su immobili, è la forma scritta). Si intende per contratto preliminare l’accordo con cui le parti si obbligano a concludere un futuro contratto, che viene già dalle stesse delineato nei suoi elementi essenziali. Il contratto preliminare è, dunque, un’ipotesi di contratto ad effetti obbligatori, poiché ha come effetto quello di far sorgere l’obbligo in capo alle parti di stipulare, entro un termine dalle stesse stabilito, il cd. contratto definitivo. Solo poi al contratto definitivo si realizzerà l’effetto reale, ossia il trasferimento del diritto a favore dell’acquirente. Molteplici possono essere le ragioni che spingono a stipulare un preliminare. In caso di trasferimento immobiliare, ad esempio, perché una delle parti non ha una disponibilità economica immediata e deve avere il tempo di richiedere un mutuo alla Banca oppure perché il venditore non è ancora in possesso di tutta la documentazione richiesta, ad allora, non potendo stipulare sin da subito la vendita, decidono di fissarne ora per allora gli elementi essenziali. Il preliminare assurge, quindi, ad uno scambio reciproco di impegni vincolanti volti a controllare le future sopravvenienze.2 - Perché si trascrive nei registri immobiliari?Il contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili può essere trascritto nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2645 bis c.c. Ma quale è il motivo? La trascrizione è una forma di tutela per la parte promissaria acquirente.Tramite la trascrizione del preliminare si gode del cd. effetto prenotativo: il contratto definitivo, grazie alla trascrizione già operata, godrà di una retrodatazione degli effetti alla data di trascrizione del preliminare, potendo così prevale su qualsiasi altro atto dispositivo e successivo dello stesso bene. Facciamo un esempio: Tizio promette di vendere una casa a Caio, però poi la vende a Sempronio. Il signor Caio, se ha stipulato un contratto preliminare con Tizio e lo ha trascritto, al momento del definitivo avrà comunque diritto ad ottenere il trasferimento della casa, poiché il suo atto prevale su ogni ulteriore atto di trasferimento della casa successivamente trascritto, e quindi sulla vendita tra Tizio e Sempronio (si dice anche che l’atto di vendita tra Tizio e Sempronio non è opponibile a Caio).Ecco perché quando le parti fissano un termine molto lungo tra preliminare e definitivo si consiglia di trascrivere il preliminare, perché così facendo si tutela il proprio acquisto. Il descritto effetto prenotativo ha durata limitata, per goderne è necessario che la trascrizione del contratto definitivo intervenga o entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del definitivo o in ogni caso non oltre tre anni dalla trascrizione del preliminare.Il preliminare per poter essere trascritto, e godere della suddetta tutela, necessita l’autenticazione delle firme o la forma dell’atto pubblico. 3 - Un’ipotesi particolare: il preliminare con effetti anticipati.Accade nella prassi che le parti manifestino la volontà di anticipare alcuni effetti della compravendita, ad esempio, la consegna delle chiavi dell’appartamento oppure il pagamento di parte del prezzo, già in sede di preliminare. In questi casi la dottrina e la giurisprudenza parlano di contratto preliminare con effetti reali anticipati, intendendo proprio che il preliminare, che ha solitamente effetti meramente obbligatori, possa generare sin da subito quegli effetti reali propri del contratto definitivo. La sentenza a Sezioni Unite del 2008 n. 7930, dopo aver esaminato la prassi contrattuale emersa nel settore immobiliare, ha affermato che il contratto preliminare con effetti anticipati è riconducibile alla categoria dei contratti collegati, qualificando i contratti accessori al preliminare come comodato (quanto alla concessione dell'utilizzazione del bene da parte del promittente venditore al promissario acquirente) e come mutuo gratuito (quanto alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al promittente venditore).Dott.ssa Flavia Carrubba

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Lo status di figlio

Per far acquisire lo status di figlio al nuovo nato, occorre che i genitori effettuino la dichiarazione di nascita e sulla base di tale dichiarazione, poi, l’ufficiale dello stato civile redige l’atto di nascita.L’atto di nascita iscritto nei registri dello stato civile attribuisce automaticamente al nuovo nato lo status di figlio e costituisce la prova della filiazione.La dichiarazione può essere resa anche da un soggetto delegato dai genitori o, ancora, dal medico, dall’ostetrica o da chiunque abbia assistito al parto.Se la nascita di un figlio avviene all’estero e almeno uno dei genitori è italiano, l’atto di nascita è formato secondo le regole dello Stato straniero.Successivamente i genitori devono richiederne la trascrizione in Italia presentando all’autorità diplomatico – consolare italiana nello stato estero la copia dell’atto di nascita redatto presso l’ufficio competente dello Stato estero e la dichiarazione sostitutiva comprovante la cittadinanza italiana di almeno uno dei genitori.1. Come avviene la presentazione della dichiarazione di nascita?2. Cos’è l’atto di nascita e quali sono gli effetti?3. Certificati ed estratti di nascita1 – Come avviene la presentazione della dichiarazione di nascita?La dichiarazione di nascita deve essere effettuata, alternativamente: a) entro 3 giorni dalla nascita presso la direzione sanitaria dell’ospedale dove è avvenuto il parto, il direttore sanitario la trasmette poi, unitamente all’attestazione di avvenuta nascita, all’ufficiale di stato civile del comune; b) entro 10 giorni dalla nascita presso l’ufficio di stato civile del comune. Se la dichiarazione è presentata dopo i 10 giorni dalla nascita (c.d. dichiarazione tardiva), in aggiunta ai documenti necessari alla dichiarazione di nascita, il dichiarante deve indicare anche i motivi del ritardo che entrano a far parte dell’atto di nascita. L’ufficiale di stato civile procede alla formazione tardiva dell’atto di nascita e ne dà segnalazione al Procuratore della Repubblica.La dichiarazione deve essere presentata al comune nel quale è avvenuta la nascita o in quello di residenza dei genitori. Se i genitori hanno residenze diverse, salvo diverso accordo tra di loro, la denuncia va fatta presso il comune di residenza della madre.In ogni caso occorre presentare l’attestato di nascita rilasciato dal personale medico dall’ospedale oltre il documento d’identità.2 - Cos’è l’atto di nascita e quali sono gli effetti?L’atto di nascita è il documento informatico redatto dall’ufficiale dello stato civile sulla base della dichiarazione di nascita e inserito poi nei registri dello stato civile.In esso sono indicati: a) luogo, anno, mese, giorno e ora della nascita; b) generalità, cittadinanza, residenza dei genitori; c) sesso del bambino; d) nome dato al bambino.L’ufficiale di stato civile deve indicare nell’atto di nascita anche determinati fatti o atti accaduti dopo la nascita, dettagliatamente indicati dalla legge, mediante le c.d. annotazioni.Ad esempio tra gli atti che devono essere annotati vi rientrano: provvedimenti di adozione, comunicazioni relative alla curatela e la tutela, sentenze di interdizione o inabilitazione e di revoca degli stessi provvedimenti, sentenze che pronunciano nullità, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio e quelle che pronuncino la nullità o lo scioglimento dell’unione civile, sentenze che dichiarano o disconosco i figli.L’atto di nascita iscritto nei registri dello stato civile attribuisce automaticamente al nuovo nato lo status di figlio nei confronti di entrambi i genitori e costituisce la prova della filiazione.Nessuno può reclamare uno stato contrario a quello che viene attribuito con l’atto di nascita e il possesso di stato conforme all’atto stesso, salvo quanto disposto in caso di matrimonio putativo, di nascita dopo i 300 giorni dall’annullamento, dallo scioglimento o dalla cessazione degli effetti civili del matrimonio, dalla pronuncia di separazione giudiziale.Se dall’atto di nascita risultano errori od omissioni di dati, gli interessati possono chiederne la rettificazione al tribunale nella cui giurisdizione rientra l’ufficio di stato civile in cui è stato registrato l’atto di nascita da rettificare. L’ufficiale di stato civile deve annotare la sentenza di rettificazione sul corrispondente atto.3 – Certificati ed estratti di nascitaPer compiere determinati atti la legge richiede la presentazione di certificati o estratti di nascita che contengono le informazioni tratte dai registri dello stato civile.L’ufficiale di stato civile è competente a rilasciarli a chiunque ne faccia richiesta, salvo che si tratti di estratti per copia integrale che possono essere rilasciati soltanto quando ne è fatta richiesta da chi vi ha interesse e il rilascio non è vietato dalla legge.Le informazioni contenute sono diverse a seconda che si tratti di: a) certificati semplici: riportano nome, cognome, data e luogo di nascita del soggetto intestatario, hanno una validità illimitata perché riportano dati che non cambiano nel tempo; b) estratti per riassunto dell’atto di nascita: riportano l’indicazione dell’estratto per riassunto, oltre alla generalità del soggetto, alla data e luogo di nascita, l’ora e le eventuali annotazioni presenti sull’atto, la sottoscrizione dell’ufficiale di stato civile ed il bollo dell’ufficio. Tali certificati hanno la durata di 6 mesi dalla data del rilascio.

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L’amministrazione di sostegno

L’ordinamento giuridico italiano ha vissuto una profonda evoluzione del proprio sistema in merito alla “incapacità delle persone” mediante l’introduzione di un nuovo istituto, quale l’amministrazione di sostegno. Il legislatore ha cercato di superare l’eccessiva rigidità che connotava il sistema previgente, volendo permettere una maggiore libertà e flessibilità nella disciplina del singolo soggetto incapace. Vediamo, quindi, i principali caratteri di questo nuovo istituto e in che modo si rapporta con gli istituti previgenti.L’origine della legge n. 6 del 2004I presupposti dell’amministrazione di sostegnoChi è l’amministratore di sostegnoI rapporti con interdizione e inabilitazione1 - L’origine della legge n. 6 del 2004L’intervento legislativo in esame assume una rilevanza fondamentale per il sistema delle “incapacità delle persone” previsto nell’ordinamento giuridico italiano, avendo introdotto l’istituto della amministrazione di sostegno nel codice civile, e in particolare nel Capo I del Titolo XII, intitolato “Delle misure di protezione delle persone prive in tutto od in parte di autonomia”.L’esigenza di dare un nuovo assetto al sistema nasce dopo il superamento dei manicomi (mediante la legge Basaglia n. 180 del 1978), quando si è posto il grande problema della riorganizzazione della vita dei “manicomializzati” al di fuori delle mura degli istituti. Il sistema previgente, infatti, prevedeva solo la inabilitazione e la incapacità di agire, che non consentivano una flessibilità della disciplina: il soggetto o era totalmente capace di agire e autodeterminarsi, o non lo era affatto; non si consentiva una via di mezzo. Non vi era un sistema di incapacità che guardava al singolo incapace, venivano tutti considerati uguali tra loro. Rispetto a questa realtà gli ex manicomializzati si trovavano spesso in una sorta di zona grigia, tra chi stava bene e chi stava male, e la disciplina del codice del ’42 risultava del tutto inadeguata, per questo, si è sentita la necessità di prevedere una misura ad hoc. Già dall’art. 1 della legge in esame è esplicitata la finalità cui il legislatore aspira: “La presente legge ha la finalità di tutelare, con la minore limitazione possibile della capacità di agire, le persone prive in tutto o in parte di autonomia nell’espletamento delle funzioni della vita quotidiana, mediante interventi di sostegno temporaneo o permanente”. Quindi, la logica è quella della minima privazione (l’intento è quello di promuovere la persona). L’art. 409 co. 1 c.c. prevede espressamente che il beneficiario conserva la capacità di agire per tutti gli atti che non richiedono la rappresentanza esclusiva o l'assistenza necessaria dell'amministratore di sostegno. Ciò che l’incapace non può fare deve essere espressamente previsto dal decreto di nomina disposto dal giudice tutelare. L’istituto è di ausilio alla persona, e non ai familiari.2 - I presupposti dell’amministrazione di sostegnoIl protagonista di questa disciplina è il beneficiario: l’amministrazione di sostegno, infatti, può essere aperta anche su ricorso dello stesso beneficiario, che deve essere sentito dal giudice tutelare. Così, il beneficiario non viene escluso dal traffico giuridico, ma anzi viene promossa la sua attività. Il giudice gradua il decreto proprio tenendo conto delle peculiari necessità dell’interessato.Il primo presupposto richiesto è che vi sia una “infermità ovvero una menomazione fisica o psichica”. È un’indicazione molto ampia, e fa riferimento a qualsiasi menomazione che possa pregiudicare la possibilità di compiere atti giuridici (si va dai disabili agli alcolisti).Il secondo presupposto, invece, è quello della “impossibilità, anche parziale o temporanea, di provvedere ai propri interessi”. Occorre verificare anche se il potenziale beneficiario abbia un corredo familiare e sociale di riferimento che gli consenta comunque di provvedere ai propri interessi. Il giudice non deve considerare solo la persona isolatamente considerata in astratto, ma deve verificare se anche all’interno della formazione sociale e della comunità di riferimento, è in grado di farlo (es. se il soggetto è inserito all’interno di una comunità che lo aiuti). Quindi, ruolo fondamentale è svolto dal giudice tutelare, il quale deve redigere il decreto di nomina nel quale indica cosa l’incapace non può fare autonomamente, e può anche intervenire autonomamente per modificarlo e integrarlo. Si vuole cercare di non aggravare la giustizia in tutti quei casi in cui il soggetto, anche se menomato, è comunque in grado di soddisfare i propri interessi grazie al corredo familiare o sociale di riferimento.3 - Chi è l’amministratore di sostegno? Il legislatore prevede che il beneficiario stesso possa designare l’amministratore per il caso di una futura incapacità, e di regola il giudice si attiene a questa assegnazione (salvi gravi motivi); altrimenti il giudice farà riferimento ai soggetti della cerchia familiare del soggetto. L’art. 408 c.c. prevede un ordine di scelta, anche se il giudice può scegliere sulla base di un diverso ordine tra soggetti diversi – per esempio può indicare anche il convivente stabile del beneficiario.Di regola l’incarico è gratuito, ma il giudice può prevedere una indennità a favore dell’amministratore di sostegno. Quest’ultimo risponde nei confronti del beneficiario per i danni causati nel corso dell’amministrazione, ma non è indicato a che titolo. Per la tesi preferibile si tratterebbe di inadempimento di obbligazione ex lege (quindi si tratta di una responsabilità ex art. 1218 c.c.); per altre tesi invece si tratterebbe di responsabilità extracontrattuale (art. 2043 c.c.)Il beneficiario risponde sicuramente senza alcuna deroga nei confronti dei terzi: si tratterà di responsabilità extracontrattuale ex artt. 2047 e 2048 c.c. nel caso in cui l’amministratore abbia un dovere di sorveglianza del soggetto incapace che cagioni un danno ai terzi.L’art. 405 c.c. prevede due tipi di modelli di amministrazione di sostegnoil modello di rappresentanza esclusiva, ove l'amministratore di sostegno ha il potere di compiere in nome e per conto del beneficiario tutti gli atti indicati dal giudice tutelare nel decreto di nomina;il modello di rappresentanza assistenziale, ove il beneficiario può compiere quei determinati atti solo con l'assistenza dell'amministratore di sostegno.4 - I rapporti con interdizione e inabilitazioneStrutturalmente, sono istituti diversi: la interdizione e la inabilitazione sono di regola più rigide, anche se dopo la riforma tale rigidità si è attenuata (art. 427 co.1 c.c.), mentre l’amministrazione di sostegno trova la sua peculiarità proprio nella flessibilità. Dalla riforma posta in essere mediante la legge n. 6 del 2004 vi è una predilezione per l’amministrazione di sostegno: consente di plasmare le misure della incapacità sulle esigenze dello specifico beneficiario.È lo stesso legislatore a preferire l’amministrazione di sostegno; e ciò si desume dal fatto che il legislatore la prevede al Capo I del Titolo dedicato a tali istituti. A tal proposito, è stata criticata quella giurisprudenza che, pur potendo in astratto optare per l’amministrazione di sostegno, abbia in concreto disposto un’altra misura. In conclusione, bisogna preferire sempre l’istituto dell’amministrazione di sostegno ove possibile, a meno che l’incapacità del singolo sia talmente grave che tale scelta darebbe luogo a vuoti di tutela, e quindi sarebbe pregiudizievole per l’incapace stesso. Editor: dott.ssa Claudia Cunsolo

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Figli nati da coppia non coniugata: aspetti giuridici e patrimoniali

L'avvocato familiarista, definito anche avvocato matrimonialista o divorzista, è un Professionista specializzato in diritto di famiglia,tra i cui temi rientrano, tra gli altri, matrimonio, unioni civili, coppie di fatto, separazioni e divorzi, nonché i diritti della persona, dei minori e delle successioni.Oggi, desideriamo far luce sulle  principali questioni che riguardano i figli nati al di fuori del matrimonio, oggetto di domanda o discussione poste da moltissime coppie non coniugate Riconoscimento del figlio nato da coppia non sposata:Il figlio nato fuori del matrimonio può essere riconosciuto dai genitori (purchè più grandi di 16 anni), anche se già uniti in matrimonio con altra persona all’epoca del concepimento, tanto congiuntamente quanto separatamente. In caso di genitori con età inferiore ai 16 anni, è necessario che il giudice li autorizzi, valutate le circostanze e avuto riguardo all’interesse del figlio.Qualora il minore abbia compiuto 14 anni il riconoscimento è subordinato al suo assenso, in quanto si presuppone che a 14 anni l'individuo abbia raggiunto un grado di maturità tale da consentirgli di decidere sul suo interesse ad acquistare un nuovo status.Invece, il riconoscimento del figlio che non ha compiuto 14 anni non può avvenire senza il consenso dell’altro genitore se questo ha già effettuato il riconoscimento.Tuttavia, il consenso non può essere rifiutato ove il riconoscimento risponda all’interesse del figlio. Per opporvisi, chi vi abbia già provveduto deve provare l’esistenza di circostanze eccezionali tali da comportare, ove il secondo riconoscimento venga effettuato, un serio pregiudizio per lo sviluppo psicofisico del minore. In proposito, non rilevano valutazioni comparative dei due genitori, né apprezzamenti negativi circa la personalità o la condotta di chi intende effettuare il secondo riconoscimento, se non nei limiti in cui possano evidenziare che l’acquisto di quei diritti sia foriero, per il minore stesso, più di nocumento che di vantaggio.Che succede se un genitore non vuol far riconoscere il figlio all’altro? La conflittualità tra i genitori, come pure la mancanza di affetto, la diversità culturale, di origini, di etnia e di religione e una condotta morale non esente da censure (a meno che questi sia parte di un'organizzazione criminale o sia detenuto per gravi motivi) non sono una valida ragione per negare il proprio consenso al riconoscimento del figlio da parte dell’altro genitore. Soltanto il fanatismo religioso può assumere rilievo dirimente, qualora esso si traduca in un’indebita compressione dei diritti di libertà del minore o in un pericolo per la sua crescita. Il genitore che vuole riconoscere il figlio, se il consenso dell’altro genitore è rifiutato, ricorre al giudice competente, che fissa un termine per la notifica del ricorso all’altro genitore. Se entro trenta giorni dalla notifica non viene proposta opposizione, il giudice decide con sentenza che tiene luogo del consenso mancante. Se viene proposta opposizione, il giudice, assunta ogni opportuna informazione, dispone l’audizione del figlio minore che abbia compiuto quattordici anni, o anche di età inferiore, ove capace di discernimento, e assume eventuali provvedimenti provvisori e urgenti al fine di istaurare la relazione, salvo che l’opposizione non sia palesemente infondata.Come si fa il riconoscimento del figlio di una coppia non sposata? Il riconoscimento del figlio nato fuori del matrimonio è fatto nell’atto di nascita, oppure con un’apposita dichiarazione, posteriore alla nascita, davanti ad un ufficiale dello stato civile o in un atto pubblico o in un testamento, qualunque sia la forma di questo. Il riconoscimento è irrevocabile. Quando è contenuto in un testamento ha effetto dal giorno della morte del testatore, anche se il testamento è stato revocato. L’atto di riconoscimento di uno solo dei genitori non può contenere indicazioni relative all’altro genitore.Cosa succede con il riconoscimento del figlio? Il riconoscimento comporta da parte del genitore l’assunzione di tutti i doveri e di tutti i diritti che egli ha nei confronti dei figli. In capo al genitore che procede al riconoscimento, dunque, sorgono gli obblighi di educazione, di istruzione, di assistenza morale e di mantenimento fino all’indipendenza economica. Il figlio ha diritto di essere mantenuto, educato, istruito e assistito moralmente dai genitori, nel rispetto delle sue capacità, delle sue inclinazioni naturali e delle sue aspirazioni. L’obbligo di mantenere il figlio decorre dal momento della nascita, anche nel caso in cui il riconoscimento avvenga a distanza di vari anni dalla nascita, pertanto il genitore che ha effettuato successivamente il riconoscimento deve rimborsare pro quota l’altro genitore che abbia integralmente provveduto al mantenimento del figlio medesimo, tenuto conto di  quanto l’obbligato avrebbe dovuto corrispondere qualora il riconoscimento avesse avuto luogo fin dalla nascita del figlio.Il figlio nato da coppia non sposata è erede? I figli nati fuori del matrimonio hanno gli stessi diritti sull’eredità dei genitori rispetto ai figli nati all’interno del matrimonio.Quale cognome prende il figlio di una coppia non sposata? Il figlio assume il cognome del genitore che per primo lo ha riconosciuto. Se il riconoscimento è stato effettuato contemporaneamente da entrambi i genitori il figlio assume il cognome sia del padre che della madre. Se la filiazione nei confronti del padre è stata accertata o riconosciuta successivamente al riconoscimento da parte della madre, il figlio può assumere il cognome del padre aggiungendolo, anteponendolo o sostituendolo a quello della madre.Che cosa si può fare quanto uno dei genitori non riconosce il figlio? In tal caso, l’altro può trascinarlo in tribunale affinché sia il giudice ad accettare il rapporto di filiazione. La maternità è dimostrata provando l’identità di colui che si pretende essere figlio e di colui che fu partorito dalla donna, la quale si assume essere madre. La paternità viene di solito dimostrata tramite il test del Dna. Il padre non può esimersi senza giustificato motivo al prelievo del sangue. L’eventuale rifiuto comporta l’automatico riconoscimento del figlio da parte del giudice. La sola dichiarazione della madre e la sola esistenza di rapporti tra la madre e il preteso padre all’epoca del concepimento non costituiscono prova della paternità naturale. Non assume carattere di prova assoluta e certa neanche la dimostrazione dell’esistenza di rapporti sessuali tra la madre e il preteso padre durante il periodo del concepimento. Ciò, tuttavia, non esclude che tali circostanze, nel concorso di altri elementi, anche presuntivi, possano essere utilizzate a sostegno del proprio convincimento dal giudice del merito. Questi è infatti dotato di ampio potere discrezionale e può legittimamente basare il proprio apprezzamento in ordine all’esistenza del rapporto di filiazione anche su risultanze probatorie indiziarie, previa indicazione degli elementi su cui intende fondare la pronuncia. L’azione per ottenere che sia giudizialmente dichiarata la paternità o la maternità  può essere promossa: dal figlio;dai discendenti se il figlio muore prima di avere iniziato l’azione;dal genitore esercente la responsabilità genitoriale se il figlio è minore;dal tutore per l’interdetto. .Se il figlio ha compiuto l’età di 14 anni occorre il suo consenso quale presupposto necessario per promuovere o per proseguire l’azione.L’azione per ottenere che sia dichiarata giudizialmente la paternità o la maternità, se condotta dal figlio, non cade mai in prescrizione.  La sentenza che dichiara la filiazione produce gli effetti del riconoscimento.

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