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Il preliminare di vendita

Tra le espressioni più sentite nelle compravendite immobiliari c’è la parola “preliminare”. Il preliminare viene spesso suggerito alle parti al termine delle trattative al fine di tenere ferme le intenzioni di acquisto e di vendita. Qual è la sua funzione? e perché spesso se ne consiglia la trascrizione nei registri immobiliari?1. Cos’è il preliminare di vendita e qual è la sua utilità. 2. Perché si trascrive nei registri immobiliari?3. Un’ipotesi particolare: il preliminare con effetti anticipati.1 - Cos’è il preliminare di vendita e qual è la sua utilità.Il legislatore non da una definizione di contratto preliminare, tanto che l’art. 1351 c.c. si limita a stabilire il principio di simmetria, stabilendo che il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (che, ad esempio per il trasferimento di diritti su immobili, è la forma scritta). Si intende per contratto preliminare l’accordo con cui le parti si obbligano a concludere un futuro contratto, che viene già dalle stesse delineato nei suoi elementi essenziali. Il contratto preliminare è, dunque, un’ipotesi di contratto ad effetti obbligatori, poiché ha come effetto quello di far sorgere l’obbligo in capo alle parti di stipulare, entro un termine dalle stesse stabilito, il cd. contratto definitivo. Solo poi al contratto definitivo si realizzerà l’effetto reale, ossia il trasferimento del diritto a favore dell’acquirente. Molteplici possono essere le ragioni che spingono a stipulare un preliminare. In caso di trasferimento immobiliare, ad esempio, perché una delle parti non ha una disponibilità economica immediata e deve avere il tempo di richiedere un mutuo alla Banca oppure perché il venditore non è ancora in possesso di tutta la documentazione richiesta, ad allora, non potendo stipulare sin da subito la vendita, decidono di fissarne ora per allora gli elementi essenziali. Il preliminare assurge, quindi, ad uno scambio reciproco di impegni vincolanti volti a controllare le future sopravvenienze.2 - Perché si trascrive nei registri immobiliari?Il contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili può essere trascritto nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2645 bis c.c. Ma quale è il motivo? La trascrizione è una forma di tutela per la parte promissaria acquirente.Tramite la trascrizione del preliminare si gode del cd. effetto prenotativo: il contratto definitivo, grazie alla trascrizione già operata, godrà di una retrodatazione degli effetti alla data di trascrizione del preliminare, potendo così prevale su qualsiasi altro atto dispositivo e successivo dello stesso bene. Facciamo un esempio: Tizio promette di vendere una casa a Caio, però poi la vende a Sempronio. Il signor Caio, se ha stipulato un contratto preliminare con Tizio e lo ha trascritto, al momento del definitivo avrà comunque diritto ad ottenere il trasferimento della casa, poiché il suo atto prevale su ogni ulteriore atto di trasferimento della casa successivamente trascritto, e quindi sulla vendita tra Tizio e Sempronio (si dice anche che l’atto di vendita tra Tizio e Sempronio non è opponibile a Caio).Ecco perché quando le parti fissano un termine molto lungo tra preliminare e definitivo si consiglia di trascrivere il preliminare, perché così facendo si tutela il proprio acquisto. Il descritto effetto prenotativo ha durata limitata, per goderne è necessario che la trascrizione del contratto definitivo intervenga o entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del definitivo o in ogni caso non oltre tre anni dalla trascrizione del preliminare.Il preliminare per poter essere trascritto, e godere della suddetta tutela, necessita l’autenticazione delle firme o la forma dell’atto pubblico. 3 - Un’ipotesi particolare: il preliminare con effetti anticipati.Accade nella prassi che le parti manifestino la volontà di anticipare alcuni effetti della compravendita, ad esempio, la consegna delle chiavi dell’appartamento oppure il pagamento di parte del prezzo, già in sede di preliminare. In questi casi la dottrina e la giurisprudenza parlano di contratto preliminare con effetti reali anticipati, intendendo proprio che il preliminare, che ha solitamente effetti meramente obbligatori, possa generare sin da subito quegli effetti reali propri del contratto definitivo. La sentenza a Sezioni Unite del 2008 n. 7930, dopo aver esaminato la prassi contrattuale emersa nel settore immobiliare, ha affermato che il contratto preliminare con effetti anticipati è riconducibile alla categoria dei contratti collegati, qualificando i contratti accessori al preliminare come comodato (quanto alla concessione dell'utilizzazione del bene da parte del promittente venditore al promissario acquirente) e come mutuo gratuito (quanto alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al promittente venditore).Dott.ssa Flavia Carrubba

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Mobbing sul lavoro: come tutelarsi?

Per mobbing si intende l’insieme dei comportamenti aggressivi e persecutori posti in essere sul luogo di lavoro, al fine di emarginare il soggetto che ne è vittima.Sebbene non esista una legge esplicitamente dedicata a questo fenomeno, l’ordinamento comunque offre diversi strumenti di tutela.Cos’è il mobbing? Quali i suoi elementi costitutivi? Qual è la normativa di riferimento?È previsto il risarcimento del danno? Vi sono altri strumenti per difendersi?1 - Cos’è il mobbing? Quali i suoi elementi costitutivi?Da diverso tempo il termine mobbing è entrato a far parte del vocabolario comune per indicare una serie di comportamenti aggressivi e persecutori posti in essere sul luogo di lavoro, al fine di colpire ed emarginare il soggetto che ne è vittima.Pur mancando un’espressa disciplina in merito, la giurisprudenza ha definito il fenomeno del mobbing come “una serie di atti o comportamenti vessatori, protratti nel tempo, posti in essere nei confronti di un lavoratore da parte dei membri dell’ufficio o dell’unità produttiva in cui è inserito o da parte del suo datore di lavoro, caratterizzati da un intento di persecuzione ed emarginazione finalizzato all’obiettivo primario di escludere la vittima del gruppo”.Da questa definizione ne consegue che le condotte in grado di integrare il fenomeno del mobbing possono essere le più svariate: ad esempio il lavoratore potrebbe ritrovarsi relegato in una postazione scomoda, essere escluso da riunioni, comunicazioni, progetti, essere assegnato a qualifica inferiori o dequalificanti, e così via.Come ha chiarito la giurisprudenza – sul punto è intervenuta anche la Corte di Cassazione – gli elementi costitutivi del mobbing sono: a) una serie di comportamenti persecutori posti in essere contro la vittima in modo mirato, sistematico e prolungato nel tempo; b) l’evento lesivo della salute, della personalità o della dignità del lavoratore; c) il nesso di causalità tra le condotte e il pregiudizio; d) l’elemento soggettivo, ossia l’intento persecutorio.2 - Qual è la normativa di riferimento?Come già detto, nell’ordinamento italiano manca una disciplina specificatamente dedicata al fenomeno del mobbing. Tuttavia, diverse sono le norme che, tutelando la salute, la sicurezza ed il benessere dei lavoratori, consentono di attribuire rilievo alle condotte vessatorie che integrano il fenomeno del mobbing.Difatti, è possibile richiamare norme costituzionali – artt. 2, 3, 4, 32, 35, 41 della Costituzione –, norme del codice civile – in particolare artt. 2087, 2103, 1175, 1375, 2043, 2049 codice civile –, ma anche altre fonti, quali la Legge 300/1970 (c.d. Statuto dei Lavoratori), il D.Lgs. 198/2006 (c.d. Codice delle pari opportunità tra uomo e donna) e il D.Lgs. 81/2008 (c.d. Testo Unico per la sicurezza sul lavoro).3 - È previsto il risarcimento dei danni?È previsto il risarcimento dei danni per le vittime di mobbing, ma le modalità per ottenerlo variano a seconda del tipo di responsabilità che il lavoratore danneggiato intende far valere in giudizio. In effetti, le condotte di mobbing possono dar luogo a profili di responsabilità contrattuale o extracontrattuale.Si può parlare di responsabilità contrattuale nei casi in cui il danneggiato lamenti l’inadempimento di un’obbligazione preesistente. Nel caso del mobbing, quindi, ad essere inadempiuta è un’obbligazione che trova la propria fonte direttamente nella legge, ossia nell’art. 2087 c.c. che impone all’imprenditore – e al datore di lavoro in generale – di adottare tutte le misure più idonee a tutelare l’integrità fisica e la personalità morale dei prestatori di lavoro.Nel far valere la responsabilità contrattuale del datore di lavoro, il lavoratore vittima di mobbing deve indicare e provare i comportamenti vessatori subìti, dando prova del danno patito e del relativo nesso causale. Non dovrà, invece, provare l’atteggiamento psicologico (dolo o colpa) di colui che, col suo inadempimento, ha provocato il danno. Difatti, in ambito contrattuale, l’ordinamento presume la colpa della parte inadempiente e spetterà a quest’ultima provare che l’inadempimento sia dovuto a fatti a lei non imputabili.Questa, per così dire, “agevolazione probatoria” si scontra, tuttavia, con la circostanza per cui uno degli elementi costitutivi del mobbing è proprio il dolo del mobber, ossia l’intento persecutorio (elemento psicologico che, in quanto tale, è difficile da dimostrare). Sul punto, in ogni caso, è intervenuta la giurisprudenza che, per non aggravare eccessivamente l’onere probatorio del lavoratore vittima di mobbing, ha chiarito che quest’ultimo possa limitarsi a fornire la prova dell’idoneità persecutoria della condotta subìta. Va detto, infine, che l’azione di responsabilità contrattuale è soggetta a un termine prescrizionale di dieci anni.Ricorre, invece, ipotesi di responsabilità extracontrattuale qualora un soggetto danneggi ingiustamente altro soggetto al quale non era legato da vincolo obbligatorio. Per quel che riguarda il mobbing, ciò accade quando la condotta vessatoria è posta in essere da colleghi posti allo stesso livello gerarchico della vittima o anche da suoi superiori, sebbene diversi dal datore di lavoro.Per intraprendere azione di responsabilità extracontrattuale, il lavoratore vittima di mobbing dovrà dar prova di tutti gli elementi previsti dall’articolo 2043 c.c., ossia il fatto dannoso, il danno patito, il nesso causale tra fatto e danno e l’elemento psicologico del dolo del danneggiante.L’azione di responsabilità extracontrattuale è soggetta a un termine di prescrizione di cinque anni e consente di invocare il risarcimento di tutti i danni che siano conseguenza immediata e diretta della condotta. 4 - Vi sono altri strumenti per difendersi?Anche in questo caso la risposta è affermativa.Difatti, oltre al risarcimento del danno, il lavoratore vittima di mobbing ha a disposizione altri strumenti di tutela con cui cercare di arginare le condotte vessatorie.Ad esempio, in primo luogo, considerato l’obbligo di protezione dell’incolumità dei lavoratori che l’art. 2087 c.c. pone a carico del datore di lavoro, una prima azione proponibile dal lavoratore vittima di mobbing è quella di adempimento, al fine di costringere il datore di lavoro ad adottare le misure adeguate di contrasto e prevenzione rispetto alle condotte mobbizzanti perpetrate da altri lavoratori sottoposti alla sua autorità.L’inadempimento dell’obbligo di protezione incombente sul datore di lavoro potrebbe, in base all’art. 1460 c.c., consentire al lavoratore di rifiutare l’esecuzione della propria prestazione lavorativa sino al momento in cui non siano adottate le misure in grado di arginare il fenomeno dannoso.L’ultimo, e certamente più radicale rimedio, è quello delle dimissioni per giusta causa, in seguito alle quali il lavoratore ha il diritto di percepire un’indennità sostitutiva del preavviso, vale a dire una somma di denaro pari alla retribuzione che sarebbe spettata al lavoratore dimissionario se avesse lavorato per l’intero periodo di tempo individuato come preavviso dal contratto collettivo in ipotesi di normali dimissioni volontarie.Editor: avv. Marco Mezzi

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