Il preliminare di vendita
Egregio Avvocato
Pubblicato il 7 ott. 2021 · tempo di lettura 4 minuti
Tra le espressioni più sentite nelle compravendite immobiliari c’è la parola “preliminare”. Il preliminare viene spesso suggerito alle parti al termine delle trattative al fine di tenere ferme le intenzioni di acquisto e di vendita. Qual è la sua funzione? e perché spesso se ne consiglia la trascrizione nei registri immobiliari?
1. Cos’è il preliminare di vendita e qual è la sua utilità.
2. Perché si trascrive nei registri immobiliari?
3. Un’ipotesi particolare: il preliminare con effetti anticipati.
1 - Cos’è il preliminare di vendita e qual è la sua utilità.
Il legislatore non da una definizione di contratto preliminare, tanto che l’art. 1351 c.c. si limita a stabilire il principio di simmetria, stabilendo che il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (che, ad esempio per il trasferimento di diritti su immobili, è la forma scritta).
Si intende per contratto preliminare l’accordo con cui le parti si obbligano a concludere un futuro contratto, che viene già dalle stesse delineato nei suoi elementi essenziali. Il contratto preliminare è, dunque, un’ipotesi di contratto ad effetti obbligatori, poiché ha come effetto quello di far sorgere l’obbligo in capo alle parti di stipulare, entro un termine dalle stesse stabilito, il cd. contratto definitivo. Solo poi al contratto definitivo si realizzerà l’effetto reale, ossia il trasferimento del diritto a favore dell’acquirente.
Molteplici possono essere le ragioni che spingono a stipulare un preliminare. In caso di trasferimento immobiliare, ad esempio, perché una delle parti non ha una disponibilità economica immediata e deve avere il tempo di richiedere un mutuo alla Banca oppure perché il venditore non è ancora in possesso di tutta la documentazione richiesta, ad allora, non potendo stipulare sin da subito la vendita, decidono di fissarne ora per allora gli elementi essenziali. Il preliminare assurge, quindi, ad uno scambio reciproco di impegni vincolanti volti a controllare le future sopravvenienze.
2 - Perché si trascrive nei registri immobiliari?
Il contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili può essere trascritto nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2645 bis c.c.
Ma quale è il motivo? La trascrizione è una forma di tutela per la parte promissaria acquirente.
Tramite la trascrizione del preliminare si gode del cd. effetto prenotativo: il contratto definitivo, grazie alla trascrizione già operata, godrà di una retrodatazione degli effetti alla data di trascrizione del preliminare, potendo così prevale su qualsiasi altro atto dispositivo e successivo dello stesso bene.
Facciamo un esempio: Tizio promette di vendere una casa a Caio, però poi la vende a Sempronio. Il signor Caio, se ha stipulato un contratto preliminare con Tizio e lo ha trascritto, al momento del definitivo avrà comunque diritto ad ottenere il trasferimento della casa, poiché il suo atto prevale su ogni ulteriore atto di trasferimento della casa successivamente trascritto, e quindi sulla vendita tra Tizio e Sempronio (si dice anche che l’atto di vendita tra Tizio e Sempronio non è opponibile a Caio).
Ecco perché quando le parti fissano un termine molto lungo tra preliminare e definitivo si consiglia di trascrivere il preliminare, perché così facendo si tutela il proprio acquisto.
Il descritto effetto prenotativo ha durata limitata, per goderne è necessario che la trascrizione del contratto definitivo intervenga o entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del definitivo o in ogni caso non oltre tre anni dalla trascrizione del preliminare.
Il preliminare per poter essere trascritto, e godere della suddetta tutela, necessita l’autenticazione delle firme o la forma dell’atto pubblico.
3 - Un’ipotesi particolare: il preliminare con effetti anticipati.
Accade nella prassi che le parti manifestino la volontà di anticipare alcuni effetti della compravendita, ad esempio, la consegna delle chiavi dell’appartamento oppure il pagamento di parte del prezzo, già in sede di preliminare.
In questi casi la dottrina e la giurisprudenza parlano di contratto preliminare con effetti reali anticipati, intendendo proprio che il preliminare, che ha solitamente effetti meramente obbligatori, possa generare sin da subito quegli effetti reali propri del contratto definitivo.
La sentenza a Sezioni Unite del 2008 n. 7930, dopo aver esaminato la prassi contrattuale emersa nel settore immobiliare, ha affermato che il contratto preliminare con effetti anticipati è riconducibile alla categoria dei contratti collegati, qualificando i contratti accessori al preliminare come comodato (quanto alla concessione dell'utilizzazione del bene da parte del promittente venditore al promissario acquirente) e come mutuo gratuito (quanto alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al promittente venditore).
Dott.ssa Flavia Carrubba
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I diritti del concepito
7 feb. 2022 • tempo di lettura 5 minuti
Le persone fisiche acquistano, al momento della nascita, la capacità giuridica, cioè la capacità di essere titolari di quasi tutte le situazioni giuridiche soggettive connesse alla tutela dei propri interessi. Tuttavia, la legge attribuisce alcuni diritti anche al soggetto che, già concepito, non sia ancora nato. Vediamo, quindi, quale è la posizione del concepito nell’ordinamento italiano. Premessa: la nozione di “nascita”I diritti del concepito 2.1 … nel codice civile 2.2 … nella normativa complementare 2.3 … nella giurisprudenza1. Premessa: la nozione di “nascita”La legge italiana non dà la definizione di “nascita”. A questo scopo, quindi, occorre fare riferimento alla scienza medico-legale.Più in particolare, si ha la nascita con l’acquisizione della piena indipendenza dal corpo materno che si realizza con l’inizio della respirazione polmonare; le funzioni circolatoria e nervosa sono, invece, preesistenti. Di conseguenza, nel dubbio se la morte sia sopravvenuta dopo la nascita, sarà necessario accertare se i polmoni hanno respirato o meno.Come abbiamo anticipato, la nascita è condizione necessaria e, di regola, sufficiente per l’acquisto della capacità giuridica, cioè per l’acquisto della qualità di soggetto del diritto.A questo scopo, è sufficiente la circostanza della nascita, non essendo invece necessaria anche la vitalità, cioè l’idoneità fisica alla sopravvivenza. Ne consegue che se il neonato muore subito dopo la nascita, ha comunque acquisito, seppure per pochi istanti, la capacità giuridica, con quel che ne consegue ad esempio in temi di diritti successori. Da ultimo occorre ricordare che, secondo quanto previsto dal D.P.R. 3 novembre 2000, n. 396, uno dei genitori deve, entro dieci giorni, dichiarare l’evento della nascita all’ufficiale dello stato civile affinché venga formato l’atto di nascita. Oltre al genitore, sono legittimati a rilasciare la dichiarazione di nascita anche i procuratori speciali e coloro che abbiano assistito al parto (come il medico o l’ostetrico). Peraltro, se la nascita avviene in un ospedale o in una casa di cura, la dichiarazione può essere resa entro tre giorni direttamente presso la relativa direzione sanitaria, che la trasmetterà all’ufficiale dello stato civile.2. I diritti del concepitoCome abbiamo anticipato, l’ordinamento italiano riconosce una serie di diritti in favore del concepito.C’è, tuttavia, un limiti: ai sensi dell’art. 1 co. 2 c.c., “i diritti che la legge riconosce a favore del concepito sono subordinati all’evento della nascita”. In altri termini, potranno essere fatti valere solo se e quando avvenga la nascita; altrimenti dovranno considerarsi come mai entrati nella sua sfera giuridica del concepito.2.1 … nel codice civileIl codice civile attribuisce al concepito:a) la capacità di succedere per causa di morte, ai sensi dell’art. 462 co. 1 c.c.. Più in particolare, “Sono capaci di succedere tutti coloro che sono nati o concepiti al tempo dell'apertura della successione”. A questo proposito, salvo che sia diversamente provato, si presume concepito al tempo dell'apertura della successione chi è nato entro trecento giorni dalla morte della persona della cui successione si tratta. Ad esempio, se il padre muore dopo il concepimento, ma prima della nascita del figlio, l’eredità si devolve anche a favore di quest’ultimo, seppure non ancora nato all’epoca dell’apertura della successione.L’art. 462 co. 3 c.c., inoltre, prevede che possano ricevere per testamento anche i figli di una persona vivente al tempo della morte del testatore, anche se non ancora concepiti. b) la capacità di ricevere per donazione, ai sensi dell’art. 784 co. 1 c.c.. In modo speculare a quanto previsto in materia di successioni, la donazione può essere fatta anche a favore di chi è soltanto concepito o a favore dei figli di una determinata persona vivente al tempo della donazione, seppur non ancora concepiti. 2.2 … nella normativa complementareAl di fuori del codice civile, sono dedicate al concepito: a) Norme in materia di procreazione medicalmente assistita (legge 19 febbraio 2004, n. 40). L’art. 1, co. 1 assicura espressamente tutela ai diritti del concepito nell’ambito della procreazione medicalmente assistita, in quanto soggetto coinvolto nella procedura.b) Norme in materia di tutela sociale della maternità e di interruzione volontaria della gravidanza (legge 22 maggio 1978, n. 194). Secondo l’art. 1 co. 1, lo Stato deve tutelare la vita umana “dal suo inizio”, quindi fin dal momento del concepimento. c) Norme in materia di istituzione dei consultori familiari (legge 29 luglio 1975, 405 ). Infatti, tra gli scopi dei consultori familiari, viene espressamente nominato quello della “tutela della salute (…) del prodotto del concepimento”.2.3 … nella giurisprudenzaLa giurisprudenza ha, in più occasioni, riconosciuto in capo al concepito il diritto di ottenere il risarcimento del danno conseguente a condotte poste in essere, in suo pregiudizio, quando ancora non era nato. a) danno alla salute ed all’integrità fisica eventualmente cagionato al nascituro prima o durante il parte. Ad esempio, nella sentenza n. 11750 del 15 maggio 2018, la Corte di Cassazione ha riconosciuto ai genitori il diritto di chiedere, in nome e per conto del figlio minore, il risarcimento del danno per menomazioni derivanti dal parto, tali da causare al giovane una presuntiva diminuzione della capacità lavorativa e produttiva. b) danno sofferto a seguito dell’uccisione del padre ad opera di un terzo, quando ancora la gestazione era in corso. Nella sentenza n. 5509 del 10 marzo 2014, per esempio, la Cassazione ha riconosciuto, in capo al figlio, il risarcimento del danno patito per la morte del padre, dovuta ad un incidente stradale verificatosi per imperizia del guidatore. In questa sentenza, la Suprema Corte ha riconosciuto che la relazione con il padre naturale crea un rapporto affettivo ed educativo che la legge protegge, in quanto contribuisce ad una più equilibrata formazione della personalità del minore. Pertanto, “il figlio cui sia impedito di svilupparsi in questo rapporto, può subire un pregiudizio che costituisce un danno ingiusto, indipendentemente dalla circostanza che sia già nato al momento della morte del padre o che, essendo solo concepito, sia nato successivamente”.Editor: dott.ssa Elena Pullano
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Relazione stabile pluriennale con nuovo compagno e assegno divorzile
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L'eterna e mai sopita diatriba nel diritto di famiglia italiano verte sempre e solamente sul diritto al mantenimento. L'istituto, nato come uno strumento per tutelare la moglie in un'epoca in cui la stessa era per lo più dedita alla cura della casa e dei figli, si è nel tempo trasformato in una stortura del nostro sistema giudiziario, assurgendo a "flagellum" del coniuge di sesso maschile, spesso a priori condannato a soccombere. Al riguardo registriamo un cambio di rotta deciso nella Giurisprudenza di legittimità e di merito, che - si spera - aprirà presto le porte ad una riforma dell'istituto, volta a tutelare in egual misura i coniugi e, soprattutto, a mettere fine a quella che noi abbiamo da sempre definito come una "espropriazione forzata" autorizzata.Una recente sentenza della Cassazione ha, infatti, stabilito che la relazione pluriennale con un altro partner ma senza coabitazione concorre al far venir meno il diritto all'assegno di divorzio. Lo ha stabilito la Cassazione con l'ordinanza n. 9817/2023, rigettando il ricorso di un'ex moglie avverso la sentenza della Corte d'appello che aveva ritenuto insussistenti i presupposti per il riconoscimento dell'assegno divorzile in suo favore, in considerazione della sua condizione di autosufficienza economica e della dimostrata capacità di lavoro, nonchè appunto della stabile relazione con un altro partner, nonostante l'assenza di coabitazione. Secondo la Suprema Corte, “la convivenza di fatto instaurata dalla ricorrente con altro partner, intesa quale legame affettivo stabile e duraturo, seppure in mancanza di coabitazione (cfr. Cass. 14151-2022, 9178-2018), correttamente è stata valorizzata nella sentenza impugnata quale fatto idoneo a concorrere con altri alla formazione del convincimento del giudice nel senso di non riconoscere la fondatezza del diritto azionato, in mancanza di prova della sussistenza in concreto dei presupposti giustificativi della componente compensativa dell'assegno" (ex plurimis, vd. anche Cass. SU 32198/2021).Una motivazione che, a nostro parere, va pienamente condivisa e getta le basi per un'auspicabile riforma dell'istituto de quo, oramai retaggio di un lontanissimo passato e frutto di una ideologia solidaristica che, adesso, non ha più alcuna ragion d'essere.Prof. Avv. Domenico Lamanna Di Salvo Matrimonialista - Divorzista - Curatore Speciale del Minore
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Figli nati da coppia non coniugata: aspetti giuridici e patrimoniali
22 ott. 2024 • tempo di lettura 6 minuti
L'avvocato familiarista, definito anche avvocato matrimonialista o divorzista, è un Professionista specializzato in diritto di famiglia,tra i cui temi rientrano, tra gli altri, matrimonio, unioni civili, coppie di fatto, separazioni e divorzi, nonché i diritti della persona, dei minori e delle successioni.Oggi, desideriamo far luce sulle principali questioni che riguardano i figli nati al di fuori del matrimonio, oggetto di domanda o discussione poste da moltissime coppie non coniugate Riconoscimento del figlio nato da coppia non sposata:Il figlio nato fuori del matrimonio può essere riconosciuto dai genitori (purchè più grandi di 16 anni), anche se già uniti in matrimonio con altra persona all’epoca del concepimento, tanto congiuntamente quanto separatamente. In caso di genitori con età inferiore ai 16 anni, è necessario che il giudice li autorizzi, valutate le circostanze e avuto riguardo all’interesse del figlio.Qualora il minore abbia compiuto 14 anni il riconoscimento è subordinato al suo assenso, in quanto si presuppone che a 14 anni l'individuo abbia raggiunto un grado di maturità tale da consentirgli di decidere sul suo interesse ad acquistare un nuovo status.Invece, il riconoscimento del figlio che non ha compiuto 14 anni non può avvenire senza il consenso dell’altro genitore se questo ha già effettuato il riconoscimento.Tuttavia, il consenso non può essere rifiutato ove il riconoscimento risponda all’interesse del figlio. Per opporvisi, chi vi abbia già provveduto deve provare l’esistenza di circostanze eccezionali tali da comportare, ove il secondo riconoscimento venga effettuato, un serio pregiudizio per lo sviluppo psicofisico del minore. In proposito, non rilevano valutazioni comparative dei due genitori, né apprezzamenti negativi circa la personalità o la condotta di chi intende effettuare il secondo riconoscimento, se non nei limiti in cui possano evidenziare che l’acquisto di quei diritti sia foriero, per il minore stesso, più di nocumento che di vantaggio.Che succede se un genitore non vuol far riconoscere il figlio all’altro? La conflittualità tra i genitori, come pure la mancanza di affetto, la diversità culturale, di origini, di etnia e di religione e una condotta morale non esente da censure (a meno che questi sia parte di un'organizzazione criminale o sia detenuto per gravi motivi) non sono una valida ragione per negare il proprio consenso al riconoscimento del figlio da parte dell’altro genitore. Soltanto il fanatismo religioso può assumere rilievo dirimente, qualora esso si traduca in un’indebita compressione dei diritti di libertà del minore o in un pericolo per la sua crescita. Il genitore che vuole riconoscere il figlio, se il consenso dell’altro genitore è rifiutato, ricorre al giudice competente, che fissa un termine per la notifica del ricorso all’altro genitore. Se entro trenta giorni dalla notifica non viene proposta opposizione, il giudice decide con sentenza che tiene luogo del consenso mancante. Se viene proposta opposizione, il giudice, assunta ogni opportuna informazione, dispone l’audizione del figlio minore che abbia compiuto quattordici anni, o anche di età inferiore, ove capace di discernimento, e assume eventuali provvedimenti provvisori e urgenti al fine di istaurare la relazione, salvo che l’opposizione non sia palesemente infondata.Come si fa il riconoscimento del figlio di una coppia non sposata? Il riconoscimento del figlio nato fuori del matrimonio è fatto nell’atto di nascita, oppure con un’apposita dichiarazione, posteriore alla nascita, davanti ad un ufficiale dello stato civile o in un atto pubblico o in un testamento, qualunque sia la forma di questo. Il riconoscimento è irrevocabile. Quando è contenuto in un testamento ha effetto dal giorno della morte del testatore, anche se il testamento è stato revocato. L’atto di riconoscimento di uno solo dei genitori non può contenere indicazioni relative all’altro genitore.Cosa succede con il riconoscimento del figlio? Il riconoscimento comporta da parte del genitore l’assunzione di tutti i doveri e di tutti i diritti che egli ha nei confronti dei figli. In capo al genitore che procede al riconoscimento, dunque, sorgono gli obblighi di educazione, di istruzione, di assistenza morale e di mantenimento fino all’indipendenza economica. Il figlio ha diritto di essere mantenuto, educato, istruito e assistito moralmente dai genitori, nel rispetto delle sue capacità, delle sue inclinazioni naturali e delle sue aspirazioni. L’obbligo di mantenere il figlio decorre dal momento della nascita, anche nel caso in cui il riconoscimento avvenga a distanza di vari anni dalla nascita, pertanto il genitore che ha effettuato successivamente il riconoscimento deve rimborsare pro quota l’altro genitore che abbia integralmente provveduto al mantenimento del figlio medesimo, tenuto conto di quanto l’obbligato avrebbe dovuto corrispondere qualora il riconoscimento avesse avuto luogo fin dalla nascita del figlio.Il figlio nato da coppia non sposata è erede? I figli nati fuori del matrimonio hanno gli stessi diritti sull’eredità dei genitori rispetto ai figli nati all’interno del matrimonio.Quale cognome prende il figlio di una coppia non sposata? Il figlio assume il cognome del genitore che per primo lo ha riconosciuto. Se il riconoscimento è stato effettuato contemporaneamente da entrambi i genitori il figlio assume il cognome sia del padre che della madre. Se la filiazione nei confronti del padre è stata accertata o riconosciuta successivamente al riconoscimento da parte della madre, il figlio può assumere il cognome del padre aggiungendolo, anteponendolo o sostituendolo a quello della madre.Che cosa si può fare quanto uno dei genitori non riconosce il figlio? In tal caso, l’altro può trascinarlo in tribunale affinché sia il giudice ad accettare il rapporto di filiazione. La maternità è dimostrata provando l’identità di colui che si pretende essere figlio e di colui che fu partorito dalla donna, la quale si assume essere madre. La paternità viene di solito dimostrata tramite il test del Dna. Il padre non può esimersi senza giustificato motivo al prelievo del sangue. L’eventuale rifiuto comporta l’automatico riconoscimento del figlio da parte del giudice. La sola dichiarazione della madre e la sola esistenza di rapporti tra la madre e il preteso padre all’epoca del concepimento non costituiscono prova della paternità naturale. Non assume carattere di prova assoluta e certa neanche la dimostrazione dell’esistenza di rapporti sessuali tra la madre e il preteso padre durante il periodo del concepimento. Ciò, tuttavia, non esclude che tali circostanze, nel concorso di altri elementi, anche presuntivi, possano essere utilizzate a sostegno del proprio convincimento dal giudice del merito. Questi è infatti dotato di ampio potere discrezionale e può legittimamente basare il proprio apprezzamento in ordine all’esistenza del rapporto di filiazione anche su risultanze probatorie indiziarie, previa indicazione degli elementi su cui intende fondare la pronuncia. 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