Innovazione e modificazioni nella disciplina condominiale
Avv. Michele Danza
TRACCIA ESAME FORENSE ORALE I
Tizio, proprietario di un appartamento sito al terzo piano di uno stabile condominiale, realizza una canna fumaria ed una tubazione per il ricircolo dell’aria in appoggio al muro comune perimetrale di proprietà condominiale. L’amministratore Caio invito il condomino alla rimozione dell’opera realizzata a sue esclusive spese, ma Tizio rifiuta di adempiervi. Il condominio, allora, in persona dell’’amministratore, previa delibera adottata all’unanimità, cita in giudizio il condomino Tizio per ottenere la condanna alla rimozione dell’opera illegittima, oltre al risarcimento dei danni. Tizio si rivolge ad un legale. Il candidato, assunte le vesti del legale di Tizio, rediga parere motivato, indicando altresì l’atto più opportuno per tutelare il proprio assistito.
SVOLGIMENTO
La traccia sottoposta all’attenzione dello scrivente impone preliminarmente di esaminare la quaestio iuris ad essa sottesa, compendiabile nella problematica circa l’esatta configurazione delle innovazioni, all’interno della disciplina del condominio degli edifici, rispetto al regime ordinario sull’uso della cosa comune di cui al’art. 1102 c.c. E’ opportuno in ogni caso esaminare gli istituti generali intercettati dal caso in esame, in particolare con riferimento alla comunione ordinaria ed al condominio degli edifici, inteso quale species di comunione. La comunione ordinaria, di cui agli artt. 1100 e ss. c.c., individua la condizione di contitolarità del diritto di proprietà in capo a plurimi soggetti su una medesima cosa, mobile od immobile, la cui caratteristica consiste nel conferimento della titolarità del diritto reale sul bene pro quota tra tutti i comunisti. Tale considerazione è utile a segnare il dato discretivo rispetto ad altre fattispecie di comunione riscontrabili dalla disciplina civilistica, quale la c.d. comunione legale dei beni, intesa come regime patrimoniale legale della famiglia legittima di cui all’art. 177 c.c., che infatti si caratterizza come comunione di stampo germanico sine quota e dunque pro indiviso, per la quale appunto ciascun coniuge è proprietario per intero dei beni facenti parte della comunione diretta, beni che entrano a far parte della comunione legale anche qualora il loro acquisto venga perfezionato da ciascun coniuge separatamente, con effetto derogatorio rispetto al principio di relatività degli effetti contrattuali ex art. 1372 c.c. All’interno della disciplina ordinaria in tema di comunione, il principio fondante si rinviene nel c.d. uso promiscuo che ciascun comunista può parimenti esercitare sulla medesima res, nonostante qualsiasi atto di disposizione della cosa venga limitata o circoscritta all’interno della quota ideale di titolarità di ciascun partecipante alla comunione medesima. Sotto questo profilo, è utile rammentare, all’interno della comunione ereditaria, quale species del più ampio genus di comunione, la prelazione legale in capo a ciascun coerede rispetto ad una quota di titolarità del singolo partecipante che intenda alienare la quota di sua spettanza. Il diritto di prelazione infatti non può essere leso per qualsivoglia ragione, tanto che l’ordinamento appresta un apposito rimedio coattivo, denominato retratto successorio, che consente ai coeredi lesi nel diritto di prelazione loro spettante rispetto alla quota di un coerede alienata a terzi, di subentrare nell’acquisto, riscattando la quota oggetto di trasferimento. Calandoci nel caso di specie, il condominio degli edifici individua una forma speciale di comunione caratterizzata dalla compresenza di parti comuni ed unità di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Le prime sono individuate dall’art. 1117 c.c. con un’elencazione che la maggior parte degli interpreti considera non tassativa, secondo un criterio generale rinvenibile nel nesso di strumentalità della parte comune rispetto al miglior godimento ed uso delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva. Seguendo il criterio anzidetto, si individuano quali parti comuni il portone d’ingresso, le scale, gli ascensori, il lastrico solare, le aree parcheggio e via discorrendo. Seguendo l’orientamento maggioritario invalso nella giurisprudenza di legittimità, il condominio è da intendersi quale ente di gestione, sfornito di una personalità giuridica autonoma e distinta da quella dei singoli condomini che lo compongono e che agisce per il tramite dell’organo rappresentativo comune individuato nella persona dell’amministratore pro-tempore. Questi infatti è l’organo esecutivo, deputato a dare esecuzione alle delibere adottate dall’assemblea, cui hanno di diritto di partecipare tutti i condomini, cui è altresì conferito diritto di impugnazione delle delibere medesime entro trenta giorni dalla loro adozione, per i condomini dissenzienti o astenuti, ovvero dalla loro comunicazione per i condomini assenti. In tema di impugnativa, l’art. 1137 c.c., oltre a tracciare il principio maggioritario e l’obbligatorietà della delibera rispetto a tutti i condomini, secondo l’interpretazione giurisprudenziale, fa riferimento al ricorso, quale strumento di annullamento della delibera stessa, in senso atecnico, dunque da intendere come atto di citazione, con tutte le conseguenze che ne derivano per il calcolo della pendenza della lite. Secondo l’art. 1120 c.c. sono soggette ad approvazione assembleare le innovazioni dirette miglioramento o all’uso più comodo della cosa comune ovvero al suo miglior rendimento. Se si considera l’opera costruita dal Sig. Tizio nei termini anzidetti, dovrebbe essere assoggetta alla disciplina sulle innovazioni di matrice condominiale. Ciononostante, assumendo come punto di riferimento l’art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante può far uso della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca ad altri di farne parimenti uso, è possibile giungere a conclusioni completamente diverse, specie se si considera la giurisprudenza granitica sul punto. Infatti, la Corte di Cassazione nel delineare la differenza tra innovazione e mera modificazione ha specificato (Cass. 35957/2021) che per innovazioni bisogna intendere non qualsiasi mutamento della cosa comune ma solo quella modifica materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria. Da queste premesse, dunque, si può pervenire alla conclusione che, in tema di condominio degli edifici, le innovazioni di cui è menzione all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle mere modificazioni, disciplinate dall’art. 1102 c.c. sia dal punto di vista oggettivo sia dal punto di vista soggettivo, poiché le prime consistono in opere di trasformazione che incidono sull’essenza della res commune, alterandone la originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, sia pure entro i limiti scolpiti dall0art. 1102 c.c., per ottenere la migliore e più comoda, nonché razionale, utilizzazione della cosa comune. Ad abundantiam, sotto il profilo soggettivo, le innovazioni sottendono ad un interesse di portata collettiva espresso da una maggioranza qualificata, formatasi in sede assembleare, elemento che manca nelle mere modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale ma con quello dei singoli condomini. Da quanto detto, seguendo i principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità per un caso analogo a quello oggetto di cognizione, l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale del condominio sostanzia una modifica della res commune conforme alla sua destinazione e che ciascun condomino, pertanto, può apportare a sue cure e spese, a condizione che ciò non impedisca l’uso paritario conferito a tutti i condomini, secondo i principi generali desumibili dall’art. 1102 c.c. e purchè non rechi altresì pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio, ovvero non ne alteri il decoro architettonico, ipotesi questa che, secondo la Cass. 30462/20158, sarebbe rinvenibile qualora l’opera de qua si rifletta negativamente sull’insieme dell’aspetto armonico dello stabile condominiale e non quando si mutino le originali linee architettoniche. Alla luce di quanto detto, sarà possibile nell’interesse del Sig. Tizio redigere una comparsa di costituzione e risposta ai sensi degli artt. 166 e 167 c.p.c. allo scopo di costituirsi nel giudizio promosso dal condominio in persona dell’amministratore pro-tempore Caio, impugnando e contestando le avverse deduzioni poiché l’opera di fatto realizzata dal condomino convenuto non rientra nella disciplina delle innovazioni, assoggettabile appunto al regime di cui all’art. 1120 c.c., bensì integra gli estremi di una mera modificazione, consentita ai singoli condomini sia pure nel rispetto dei canoni generali sull’uso delle cose comune ex art. 1102 c.c. Si insisterà per il rigetto della domanda, rilevando in ogni caso, in via preliminare, che, trattandosi di controversia in materia condominiale, è subordinata al previo esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria di cui all’art. 5, comma 1bis del d.lgs. 28/2010.
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Egregio Avvocato
La trascrizione di conversazioni telefoniche quale prova dell’infedeltà coniugale ai fini dell’addebito della separazione: nota a Cass. civ., ord. n. 2409/2026
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Come noto, nel giudizio di separazione personale dei coniugi, la prova dell’infedeltà assume rilievo determinante ai fini dell’eventuale pronuncia di addebito. In tale contesto, la crescente diffusione di strumenti tecnologici ha ampliato le modalità di acquisizione delle prove, ponendo questioni rilevanti circa l’utilizzabilità processuale delle registrazioni e delle loro trascrizioni.L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 2409 del 5 febbraio 2026 si inserisce in un filone giurisprudenziale ormai consolidato, affrontando il tema della valenza probatoria della trascrizione di una conversazione telefonica in assenza del deposito del relativo supporto audio.L’art. 2712 del codice civile disciplina le cosiddette “riproduzioni meccaniche”, stabilendo che “le riproduzioni fotografiche, informatiche o cinematografiche […] fanno piena prova dei fatti e delle cose rappresentate, se colui contro il quale sono prodotte non ne disconosce la conformità ai fatti o alle cose medesime.”Le registrazioni telefoniche rientrano pacificamente in tale categoria, e possono dunque costituire fonte di prova atipica, purché rispettino determinate condizioni.La giurisprudenza ha da tempo chiarito che la registrazione di una conversazione è lecita e utilizzabile in giudizio quando uno dei partecipanti alla conversazione sia parte della registrazione e non vi sia violazione del diritto alla riservatezza in senso penalmente rilevante.In ambito civile, tali registrazioni assumono valore probatorio diretto, potendo documentare fatti rilevanti, quali l’esistenza di una relazione extraconiugale.Il punto centrale affrontato dalla Cassazione concerne l’ammissibilità della mera trascrizione della conversazione, in assenza del deposito del file audio originale. La Corte afferma che la trascrizione è utilizzabile come prova ai sensi dell’art. 2712 c.c., non essendo quindi indispensabile il deposito del supporto audio, se il contenuto è analiticamente esposto; in tal modo, la prova mantiene efficacia probatoria fino a eventuale disconoscimento valido. Tale impostazione privilegia un approccio sostanzialistico, valorizzando il contenuto della prova rispetto al suo supporto materiale.Elemento decisivo nella valutazione della prova è il disconoscimento da parte della controparte.Secondo la Corte, esso deve essere chiaro (non generico o ambiguo), circostanziato: (riferito a specifici elementi della conversazione) ed esplicito (tale da negare concretamente la corrispondenza tra realtà e rappresentazione).Non è quindi sufficiente una contestazione meramente formale (ad esempio, la mancata produzione del supporto audio), ma è necessario contestare il contenuto sostanziale della trascrizione.In assenza di tale disconoscimento qualificato, la trascrizione conserva pieno valore probatorio.Nel caso di specie, la moglie produceva la trascrizione di conversazioni telefoniche tra il marito e l’amante, senza che il marito contestasse il contenuto delle conversazioni, limitandosi solo ad eccepire la mancata produzione del supporto audio. La Corte di Cassazione ha ritenuto tale contestazione insufficiente, confermando la decisione della Corte d’Appello che aveva riconosciuto l’addebito della separazione sulla base della prova trascritta.La relazione extraconiugale costituisce violazione del dovere di fedeltà, previsto dall’art. 143 c.c., e può giustificare l’addebito della separazione quando sia dimostrata ed abbia determinato la crisi coniugale o contribuito in modo significativo ad essa.Nel caso in esame, la prova dell’infedeltà, unitamente alla violazione dei doveri di assistenza morale, è stata ritenuta sufficiente per fondare l’addebito.L’orientamento della Cassazione rileva per alcune importanti implicazioni, in primis il favor per la prova atipica (in quanto si amplia lambito delle prove utilizzabili, valorizzano strumenti tecnologici), come pure la centralità del contraddittorio, dove deve avvenire il disconoscimento. Tuttavia, l’assenza del supporto originale potrebbe sollevare dubbi in termini di autenticità e manipolazione. ma tale criticità è in un certo qual modo attenuata dalla possibilità per il giudice di verificare la conformità della prova anche tramite altri mezzi. In conclusione, la pronuncia in esame conferma un principio ormai consolidato: la trascrizione di una conversazione telefonica può costituire prova idonea dell’infedeltà coniugale anche senza il deposito del supporto audio, purché non sia oggetto di un disconoscimento specifico.Si tratta di un approdo coerente con l’evoluzione del diritto probatorio, sempre più orientato verso una valutazione sostanziale delle evidenze, e che rafforza la tutela del coniuge leso nei giudizi di separazione.
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Genitori separati e diffusione dell'immagine dei minori sui social
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La pubblicazione e il relativo consenso di pubblicare e condividere le foto dei propri figli sui social è un tema molo dibattuto nel diritto di famiglia e rappresenta un terreno di scontro non solo per coppie sposate e non, ma anche in dottrina e giurisprudenza le opinioni sono spesso discordanti. Partiamo dall'assunto secondo cui, per potere pubblicare le foto dei figli minori, è necessario il consenso di entrambi i genitori che godano della responsabilità genitoriale. In tal modo, si cerca di tutelare il diritto costituzionalmente rilevante all’immagine e alla riservatezza, che nel caso dei bambini gode di una salvaguardia privilegiata che trova il suo fondamento giuridico nella legge 176/1991, che ha ratificato in Italia la Convenzione di New York sui diritti del fanciullo (la quale, all’art. 16 c.1, prevede che i minori non possano essere oggetto di interferenze arbitrarie o illegali nella loro vita privata, né di affronti illegali al loro onore e reputazione) nonché nell’articolo 10 del Codice civile, e nell’articolo 2 della Costituzione. Più recentemente, è anche intervenuto il Regolamento Europeo sulla Privacy, il quale dispone che: “I minori meritano una specifica protezione relativamente ai loro dati personali, in quanto possono essere meno consapevoli dei rischi, delle conseguenze e delle misure di salvaguardia interessate nonché dei loro diritti in relazione al trattamento dei dati personali (…)”; (Considerando n. 38 Regolamento UE 679/2016). Il medesimo Regolamento (articolo 8), come attuato in Italia (d.lgs. n. 101/2018 art. 2 quinquies), stabilisce che il trattamento dei dati personali del minore di età inferiore a 14 anni, come la pubblicazione di immagini, sia lecito purché il consenso venga prestato da chi esercita la responsabilità genitoriale. Fatte tali necessarie premesse, esaminiamo alcune pronunce di diversi Tribunali, che si sono pronunciati al riguardo:Il Tribunale di Trani (ordinanza 30 agosto 2021) ha accolto il ricorso d’urgenza promosso dal padre di una minore nei confronti della madre, da cui era legalmente separato, per rimuovere le immagini e le informazioni relative alla figlia pubblicate sui social network, inibendone la futura diffusione senza l’espresso consenso paterno e condannando la madre, ai sensi dell’art. 614 bis c.p.c., al pagamento di una somma di denaro - a favore della figlia - per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione del provvedimento e per ogni violazione o inosservanza successiva.Infatti, la Corte ha ritenuto fondate le ragioni di un padre, in totale disaccordo sulla pubblicazioni di immagini della figlia minore, e ha ordinato alla madre di rimuovere dai propri social tutte le immagini pubblicate della figlia, le ha inibito per il futuro di diffondere immagini e video della minore senza il consenso del padre e l’ha addirittura condannata una cifra simbolica per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione del provvedimento e, dunque, nella cancellazione delle immagini già pubblicate. - Questa pronuncia ricalca un meno recente, ma sempre attuale, provvedimento del Tribunale di Mantova del 2017. In quella occasione il Tribunale ha considerato l’inserimento di foto dei figli minori sui social, avvenuto con l’opposizione dell’altro genitore, una violazione di norme interne e internazionali: l’articolo 10 del codice civile, gli articoli 4,7,8 e 145 del Codice in materia di dati personali e gli articoli 1 e 16, comma 1, della Convenzione di New York del 1989, ratificata dall’Italia nel 1991 e l’art. 8 del Regolamento europeo n. 679 del 2016 (non ancora in vigore all’epoca).Questa pronuncia ricalca un meno recente, ma sempre attuale, provvedimento del Tribunale di Mantova del 2017. In quella occasione il Tribunale ha considerato l’inserimento di foto dei figli minori sui social, avvenuto con l’opposizione dell’altro genitore, una violazione di norme interne e internazionali: l’articolo 10 del codice civile, gli articoli 4,7,8 e 145 del Codice in materia di dati personali e gli articoli 1 e 16, comma 1, della Convenzione di New York del 1989, ratificata dall’Italia nel 1991 e l’art. 8 del Regolamento europeo n. 679 del 2016 (non ancora in vigore all’epoca).Anche il Tribunale di Roma, sulla scia di precedenti decisioni, ha dichiarato che "deve essere disposta, a tutela del minore e al fine di evitare il diffondersi di informazioni anche nel nuovo contesto sociale frequentato dal ragazzo, l’immediata cessazione della diffusione da parte della madre in social network di immagini, notizie e dettagli relativi ai dati personali e dati personali e alla vicenda giudiziaria inerente il figlio". Tra le ultime pronunzie vi è la sentenza del Tribunale di Rieti n. 443 del 17.10.2022 che si è occupata del caso di una zia (sorella della madre dei minori) che ha condiviso su una nota piattaforma social la foto di due bambini senza il consenso del padre. Il Giudice ha stabilito che “la pubblicazione sui social network di fotografie ritraenti soggetti minori di età richiede il necessario preventivo consenso esplicito di entrambi i genitori ai sensi dell’art. 320 c.c., in quanto si tratta di un atto che eccede l’ordinaria amministrazione, avente ad oggetto il trattamento di dati sensibili". Qualora si violi tale principio, è risarcibile il danno non patrimoniale da lesione del diritto all’immagine e del diritto alla privacy del minore ritratto, purché allegato in modo sufficientemente specifico e provato, sia pure per presunzione. Dal nostro punto di vista condividiamo pienamente tali decisioni, che sono prese nel pieno rispetto del concetto di bigenitorialità alla base del nostro ordinamento e che rispecchiano, a parte ogni altra considerazione, l'importanza della condivisione su scelte fondamentali che riguardano i figli. Resta, infine da chiarire quando diventa reato pubblicare le foto dei minori sui social. Di questo, però, ci occuperemo in un prossimo intervento!
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La servitù di parcheggio ed il principio del numerus clausus dei diritti reali
20 feb. 2023 • tempo di lettura 9 minuti
E' noto agli addetti ai lavori nell'ambito del diritto civile un principio di portata generale e recepito anche dal legislatore costituente del 1948 relativo alla cosiddetta tipicità dei diritti reali di godimento, per tali intendendosi tutti quei diritti soggettivi aventi ad oggetto il potere di disposizione e fruizione di un bene determinato.In effetti, la categoria dei diritti reali risulta di recente introduzione ed elaborazione, dato atto che dalle fonti del diritto romano non si rinviene alcun concetto assimilabile a ciò che nell'attuale momento storico va sotto il nome di diritto reale di godimento, comprendente tanto gli iura in re propria (proprietà) quanto gli iura in re alinea (usufrutto, servitù prediali, superficie, ecc.).L'antico diritto romano conosceva infatti le actiones in rem, ossia tutte quelle azioni giudiziarie aventi ad oggetto una res, un bene specifico.La categoria dei diritti reali, invero, comprende una serie di diritti soggettivi dotati dei caratteri della immediatezza, inerenza e assolutezza, che contribuiscono a differenziarli rispetto ai diritti di credito, ossia a tutti quei diritti che taluno (creditore) vanta nei confronti di una altro soggetto (debitore) in ordine all'adempimento di una data prestazione, a carattere patrimoniale o non patrimoniale, rispondente ad un interesse economico del creditore medesimo. Il dato differenziale che contribuisce a contraddistinguere i diritti di credito rispetto ai diritti reali è dato proprio dalla relatività dei primi, intesa nel senso che il creditore può esercitare il suo credito solo nei confronti del rispettivo debitore (o di una pluralità di debitori ove si tratti di obbligazione solidale dal lato passivo), a differenza, per l'appunto, dei diritti reali, notoriamente caraterizzati, come già detto, dall'assolutezza, intesa nel senso che il loro titolare ha potere di esercitare il relativo diritto e di farlo valere nei confronti della generalità dei consociati, rispetto ai quali grava un generale dovere di astensione dal compiere atti che possano interferire o turbare l'esercizio dell'altrui diritto soggettivo.Naturalmente, nell'ambito dei diritti reali, un posto di rilevante importanza non può che essere occupato proprio dal diritto di proprietà, definito dall'art, 832 c.c., come il potere di godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo.Invero, la definizione che ne offre il legislatore del 1942, in ordine al diritto reale per eccellenza, non è poi più di tanto dissimile da quella offerta dal codice previgente del 1865, ove si legge, appunto all'art. 436, "La proprietà è il diritto di godere e disporre delle cose nella maniera più assoluta, purché non se ne faccia un uso vietato dalle leggi o dai regolamenti". Ma vi è di più: tale definizione assimila in un certo senso la nota disposizione contenuta nel Code Civil del 1804 all'art. 544, ove si legge: Il diritto di proprietà è quello che appartiene ad ogni cittadino di godere e disporre a suo piacimento dei suoi beni, dei suoi redditi, del frutto del suo lavoro e della sua operosità.L'elemento differenziale che corre tra il concetto di proprietà assimilato dal legislatore del 1942 e quello fatto proprio dal codice civile del Regno d'Italia del 1865 è dato proprio dalla lettura costituzionale della relativa disposizione di legge generale.E' noto a tutti che l'avvento del regime repubblicano e l'entrata in vigore della Costituzione del 1948 hanno imposto un profondo ripensamento delle norme e delle leggi, sino ad allora vigenti, di matrice fascista, con la necessaria abrogazione dei riferimenti al corporativismo che contraddistingueva il previgente assetto ordinamentale.Cionondimeno, il regime fascista si fondava su una Costituzione antica ed ottriata, a tutti noto come lo Statuto Albertino del 1848, frutto dei moti rivoluzionari che dilagarono in Europa in quel frangente storico. Lo Statuto del 1848 conteneva una accezione quasi sacrale del diritto di proprietà, considerato persino un diritto sacro ed inviolabile.Ad oggi, la Costituzione repubblicana di un secolo dopo approda a tutt'altri lidi, riconoscendo il diritto di proprietà nella Parte I- Titolo III, dedicato ai "Rapporti Economici", ove si legge all'art. 42, c. 2 "La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti".Si esalta dunque la funzione sociale che assolve la proprietà privata, il che non si pone affatto in contrasto con quanto prevede l'art. 832 c.c., che, nel dare la definizione di proprietà, come già visto, stabilisce che il relativo potere di godimento debba essere esercitato entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi statuiti dal legislatore.Per questo motivo, unitamente ai caratteri della imprescrittibilità e dell'assolutezza, la proprietà privata si connota altresì del carattere della elasticità, nel senso che la stessa può essere limitata, o per così dire compressa, in presenza di limiti di godimento fissati dalla legge o dalla volontà dei privati, sia pure nei casi esclusivamente previsti dal legislatore e con le dovute cautele.Una ricaduta senz'altro molto significativa di quanto appena riportato interessa il potere di espropriazione di cui è titolare l'Amministrazione pubblica o l'organo che la rappresenta, nell'esercizio delle relative attribuzioni. L'agere publicum avviene sempre in conformità al dettato normativo (e nel rispetto dei noti canoni di imparizalità e buon andamento ex art. 97, c 2 Cost.), tanto è vero che la stessa P.A. non può che agire per il perseguimento di fini fissati dalla Legge a tutela di interessi collettivi. L'espropriazione si realizza con un provvedimento autoritativo a carattere ablatorio, con cui l'organo della P.A. competente priva il privato del relativo diritto di proprietà su un bene , salva corresponsione di equo indennizzo, generalmente commisurato al valore venale del bene espropriato.Sotto il profilo privatistico, limiti alla proprietà privata possono derivare da un atto di costituzione di diritti reali di godimento su cosa altrui, quali il diritto di usufrutto o di servitù prediale.Concentrandoci sulle seconde, è noto che la servitù altro non è che un peso imposto su un fondo (c.d. servente) per l'utilità che può derivare ad un altro fondo (c.d. dominante) ad esso attiguo ed appartenente a diverso proprietario. La disciplina è contenuta a livello sistematico negli artt. 1027 e ss. c.c., che infatti distinguono almeno due tipi di servitù prediali (da praedium in latino ossia "terreno"): le servitù coattive o legali e le servitù volontarie.Le prime, come è facile intuire, si costituiscono in virtù di un'espressa previsione normativa, come accade per le servitù di elettrodotto o acquedotto e scarico coattivo, ovvero ancora per le servitù di passaggio coattivo di cui agli artt. 1051 e ss. c.c.; al contrario, le cosiddette servitù volontarie si costituiscono per contratto o per testamento e sono da distinguere rispetto ad un terzo modo di costituzione, ossia per destinazione del padre di famiglia, che, insieme a quella per usucapione, rientrano nell'ambito di previsione di cui agli artt. 1061 e 1062 c.c.Ai fini della nostra indagine, a ben vedere, ciò che è opportuno porre in evidenza è la nozione di utilità rinvenibile all'art. 1028 c.c., intesa quale maggiore comodità o amenità che può derivare al fondo dominante.Invero, alla nozione succitata è stata offerta dalla giurisprudenza di legittimità una lettura pressoché estensiva, tanto da ricomprendere qualsivoglia forma di utilitas, purché a carattere reale.Da questo principio si può facilmente giungere ad una soluzione negativa, in ordine all'ammissibilità delle servitù di parcheggio, aventi ad oggetto appunto il diritto del proprietario del fondo dominante di fruire dello spazio riservato al parcheggio delle proprie vetture sulla area del fondo servente.Infatti, la caratteristica fondamentale delle servitù è il loro carattere reale, unitamente all'inerenza dell'utilità al fondo dominante. La realitas, anche definita "predialità", è dunque imprescindibile per la valida costituzione del diritto di servitù, ragion per cui il proprietario del fondo dominante può ricevere un vantaggio esclusivamente attraverso il proprio bene e non già per uno scopo per così dire egoistico o per un utilità personale.Quanto detto, che trova riscontro altresì nella giurisprudenza di legittimità più recente (ex multis Cass. civile, sez. II, 06/11/2014, n. 23708, nonchè Cass. civile, sez. II, 07/03/2013, n. 5769), si pone perfettamente in linea col principio di tipicità dei diritti reali, la cui ratio si rinviene proprio nell'esigenza di impedire che i privati, nell'esercizio della loro autonomia negoziale, costituiscano limitazioni alla proprietà privata atipiche, ossia non previste o avallate dal legislatore, con ciò inibendo la piena e libera fruizione del diritto di proprietà, la cui garanzia ed il cui riconoscimento trovano espressa sanzione a livello di Legge fondamentale.Si legge chiaramente nella sentenza appena citata della Suprema Corte quanto segue: "Il parcheggio di autovetture costituisce manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, del quale difetta la “realitas”, intesa come inerenza al fondo dominante dell’utilità, così come al fondo servente del peso, mentre la mera “commoditas” di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedano al fondo non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari”.Alla luce di quanto detto, e del carattere conseguentemente irregolare della servitù di parcheggio eventualmente istituita su accordo tra le parti, qualsiasi contratto avente ad oggetto la costituzione di una servitù di tale natura non può che considerarsi fonte, tutt'al più, di un mero rapporto obbligatorio, in virtù del quale l'una parte concede all'altra la possibilità di fruire di una spazio all'interno del proprio terreno, adibito appunto ad area parcheggio, ma giammai può dirsi esistente un rapporto a carattere reale e, per l'effetto, sussistente un vincolo assimilabile ad una servitù di passaggio, per difetto del carattere reale della relativa utilitas al proprietario del fondo dominante.Sempre la Corte di legittimità, con la sentenza del 2014 appena richiamata, specifica che il relativo contratto sarà affetto da nullità assoluta e art. 1418 c.c. per impossibilità dell'oggetto.Successivamente, la stessa S.C. sembra essere caduta in contraddizione, quando con la sent. n. 16698/2017 statuisce: “In tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su fondo altrui, a condizione che, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione”.Quello che può sembrare un ribaltamento del principio di diritto espresso nel 2014 altro non è che una puntualizzazione dello stesso, avendo avuto cura la S.C. di specificare che, ai fini della configurabilità della servitù di parcheggio, è necessario valutare la sussistenza dei caratteri fondamenti e strutturali del diritto reale minore e in particolare l’altruità della cosa, l’immediatezza, l’inerenza al fondo servente e al fondo dominante, la specificità dell’utilità riservata.Pertanto, non potremo non chiederci come si contraddistingue un diritto personale da un diritto reale di godimento su cosa altrui, dovendo, per risolvere l'empasse, aver cura della situazione concreta, inserita nella realtà fattuale, unendo a ciò l'esame del titolo su cui il diritto si fonda, con ciò potendo individuare i caratteri ed i requisiti essenziali del diritto di servitù.
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