Innovazione e modificazioni nella disciplina condominiale
Avv. Michele Danza
TRACCIA ESAME FORENSE ORALE I
Tizio, proprietario di un appartamento sito al terzo piano di uno stabile condominiale, realizza una canna fumaria ed una tubazione per il ricircolo dell’aria in appoggio al muro comune perimetrale di proprietà condominiale. L’amministratore Caio invito il condomino alla rimozione dell’opera realizzata a sue esclusive spese, ma Tizio rifiuta di adempiervi. Il condominio, allora, in persona dell’’amministratore, previa delibera adottata all’unanimità, cita in giudizio il condomino Tizio per ottenere la condanna alla rimozione dell’opera illegittima, oltre al risarcimento dei danni. Tizio si rivolge ad un legale. Il candidato, assunte le vesti del legale di Tizio, rediga parere motivato, indicando altresì l’atto più opportuno per tutelare il proprio assistito.
SVOLGIMENTO
La traccia sottoposta all’attenzione dello scrivente impone preliminarmente di esaminare la quaestio iuris ad essa sottesa, compendiabile nella problematica circa l’esatta configurazione delle innovazioni, all’interno della disciplina del condominio degli edifici, rispetto al regime ordinario sull’uso della cosa comune di cui al’art. 1102 c.c. E’ opportuno in ogni caso esaminare gli istituti generali intercettati dal caso in esame, in particolare con riferimento alla comunione ordinaria ed al condominio degli edifici, inteso quale species di comunione. La comunione ordinaria, di cui agli artt. 1100 e ss. c.c., individua la condizione di contitolarità del diritto di proprietà in capo a plurimi soggetti su una medesima cosa, mobile od immobile, la cui caratteristica consiste nel conferimento della titolarità del diritto reale sul bene pro quota tra tutti i comunisti. Tale considerazione è utile a segnare il dato discretivo rispetto ad altre fattispecie di comunione riscontrabili dalla disciplina civilistica, quale la c.d. comunione legale dei beni, intesa come regime patrimoniale legale della famiglia legittima di cui all’art. 177 c.c., che infatti si caratterizza come comunione di stampo germanico sine quota e dunque pro indiviso, per la quale appunto ciascun coniuge è proprietario per intero dei beni facenti parte della comunione diretta, beni che entrano a far parte della comunione legale anche qualora il loro acquisto venga perfezionato da ciascun coniuge separatamente, con effetto derogatorio rispetto al principio di relatività degli effetti contrattuali ex art. 1372 c.c. All’interno della disciplina ordinaria in tema di comunione, il principio fondante si rinviene nel c.d. uso promiscuo che ciascun comunista può parimenti esercitare sulla medesima res, nonostante qualsiasi atto di disposizione della cosa venga limitata o circoscritta all’interno della quota ideale di titolarità di ciascun partecipante alla comunione medesima. Sotto questo profilo, è utile rammentare, all’interno della comunione ereditaria, quale species del più ampio genus di comunione, la prelazione legale in capo a ciascun coerede rispetto ad una quota di titolarità del singolo partecipante che intenda alienare la quota di sua spettanza. Il diritto di prelazione infatti non può essere leso per qualsivoglia ragione, tanto che l’ordinamento appresta un apposito rimedio coattivo, denominato retratto successorio, che consente ai coeredi lesi nel diritto di prelazione loro spettante rispetto alla quota di un coerede alienata a terzi, di subentrare nell’acquisto, riscattando la quota oggetto di trasferimento. Calandoci nel caso di specie, il condominio degli edifici individua una forma speciale di comunione caratterizzata dalla compresenza di parti comuni ed unità di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Le prime sono individuate dall’art. 1117 c.c. con un’elencazione che la maggior parte degli interpreti considera non tassativa, secondo un criterio generale rinvenibile nel nesso di strumentalità della parte comune rispetto al miglior godimento ed uso delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva. Seguendo il criterio anzidetto, si individuano quali parti comuni il portone d’ingresso, le scale, gli ascensori, il lastrico solare, le aree parcheggio e via discorrendo. Seguendo l’orientamento maggioritario invalso nella giurisprudenza di legittimità, il condominio è da intendersi quale ente di gestione, sfornito di una personalità giuridica autonoma e distinta da quella dei singoli condomini che lo compongono e che agisce per il tramite dell’organo rappresentativo comune individuato nella persona dell’amministratore pro-tempore. Questi infatti è l’organo esecutivo, deputato a dare esecuzione alle delibere adottate dall’assemblea, cui hanno di diritto di partecipare tutti i condomini, cui è altresì conferito diritto di impugnazione delle delibere medesime entro trenta giorni dalla loro adozione, per i condomini dissenzienti o astenuti, ovvero dalla loro comunicazione per i condomini assenti. In tema di impugnativa, l’art. 1137 c.c., oltre a tracciare il principio maggioritario e l’obbligatorietà della delibera rispetto a tutti i condomini, secondo l’interpretazione giurisprudenziale, fa riferimento al ricorso, quale strumento di annullamento della delibera stessa, in senso atecnico, dunque da intendere come atto di citazione, con tutte le conseguenze che ne derivano per il calcolo della pendenza della lite. Secondo l’art. 1120 c.c. sono soggette ad approvazione assembleare le innovazioni dirette miglioramento o all’uso più comodo della cosa comune ovvero al suo miglior rendimento. Se si considera l’opera costruita dal Sig. Tizio nei termini anzidetti, dovrebbe essere assoggetta alla disciplina sulle innovazioni di matrice condominiale. Ciononostante, assumendo come punto di riferimento l’art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante può far uso della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca ad altri di farne parimenti uso, è possibile giungere a conclusioni completamente diverse, specie se si considera la giurisprudenza granitica sul punto. Infatti, la Corte di Cassazione nel delineare la differenza tra innovazione e mera modificazione ha specificato (Cass. 35957/2021) che per innovazioni bisogna intendere non qualsiasi mutamento della cosa comune ma solo quella modifica materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria. Da queste premesse, dunque, si può pervenire alla conclusione che, in tema di condominio degli edifici, le innovazioni di cui è menzione all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle mere modificazioni, disciplinate dall’art. 1102 c.c. sia dal punto di vista oggettivo sia dal punto di vista soggettivo, poiché le prime consistono in opere di trasformazione che incidono sull’essenza della res commune, alterandone la originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, sia pure entro i limiti scolpiti dall0art. 1102 c.c., per ottenere la migliore e più comoda, nonché razionale, utilizzazione della cosa comune. Ad abundantiam, sotto il profilo soggettivo, le innovazioni sottendono ad un interesse di portata collettiva espresso da una maggioranza qualificata, formatasi in sede assembleare, elemento che manca nelle mere modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale ma con quello dei singoli condomini. Da quanto detto, seguendo i principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità per un caso analogo a quello oggetto di cognizione, l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale del condominio sostanzia una modifica della res commune conforme alla sua destinazione e che ciascun condomino, pertanto, può apportare a sue cure e spese, a condizione che ciò non impedisca l’uso paritario conferito a tutti i condomini, secondo i principi generali desumibili dall’art. 1102 c.c. e purchè non rechi altresì pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio, ovvero non ne alteri il decoro architettonico, ipotesi questa che, secondo la Cass. 30462/20158, sarebbe rinvenibile qualora l’opera de qua si rifletta negativamente sull’insieme dell’aspetto armonico dello stabile condominiale e non quando si mutino le originali linee architettoniche. Alla luce di quanto detto, sarà possibile nell’interesse del Sig. Tizio redigere una comparsa di costituzione e risposta ai sensi degli artt. 166 e 167 c.p.c. allo scopo di costituirsi nel giudizio promosso dal condominio in persona dell’amministratore pro-tempore Caio, impugnando e contestando le avverse deduzioni poiché l’opera di fatto realizzata dal condomino convenuto non rientra nella disciplina delle innovazioni, assoggettabile appunto al regime di cui all’art. 1120 c.c., bensì integra gli estremi di una mera modificazione, consentita ai singoli condomini sia pure nel rispetto dei canoni generali sull’uso delle cose comune ex art. 1102 c.c. Si insisterà per il rigetto della domanda, rilevando in ogni caso, in via preliminare, che, trattandosi di controversia in materia condominiale, è subordinata al previo esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria di cui all’art. 5, comma 1bis del d.lgs. 28/2010.
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La negoziazione assistita: il procedimento stragiudiziale per la risoluzione della crisi coniugale
25 nov. 2021 • tempo di lettura 5 minuti
Con il DL 132/2014 conv. in L. 162/2014 è stato introdotto lo strumento della convenzione assistita davanti gli avvocati come strumento facoltativo per la risoluzione della crisi coniugale senza la necessità di ricorrere al giudice.I coniugi con tale strumento possono separarsi consensualmente o chiedere un divorzio congiunto, possono anche modificare le condizioni di separazione o divorzio anche in presenza di figli minori, maggiorenni incapaci o portatori di handicap gravi o non autosufficienti economicamente.Lo scopo della negoziazione assistita è quello di ridurre il contenzioso giudiziario sottraendo una parte dei procedimenti relativi alla crisi della famiglia e da ultimo, tale procedura si applica anche allo scioglimento dell’unione civile.Come e quando si può chiedere la negoziazione assistita?Invio alla procedura di negoziazione: adesione o rifiuto all’invitoSvolgimento della negoziazione: mancato accordo o accordo tra le parti Trasmissione dell’accordo al P.M e all’Ufficiale di Stato di civile ed effetti dell’accordo1 – Come e quando si può chiedere la negoziazione assistita?I coniugi (o ex coniugi) con la negoziazione assistita possono raggiungere una soluzione consensuale nelle seguenti materie: a) separazione personale consensuale; b)divorzio congiunto; c) modifica delle condizioni di separazione o divorzio; d) scioglimento dell’unione civile; e) modifica delle condizioni dello scioglimento dell’unione civile. La procedura può essere svolta in qualunque momento e non è condizione di procedibilità della domanda per la risoluzione della crisi familiare dinanzi al giudice. Ciascuno dei coniugi deve farsi assistere almeno da un avvocato durante tutta la procedura ed il requisito della presenza di due avvocati (uno per parte) non è soddisfatto se i due avvocati fanno parte dello stesso studio.Gli avvocati durate la procedura devono svolgere le seguenti attività: a) tentare una conciliazione dei coniugi, tale incombenza nelle procedure giudiziali è affidata al Presidente del tribunale; b) informare le parti dell’importanza per il figlio minore di trascorrere tempi adeguati con ciascun genitore. L’avvocato ha diritto al compenso per la prestazione resa durante la procedura, anche in assenza di accordi, sulla base dei parametri forensi, il compenso è dovuto anche se l’assistito possiede i requisiti di accesso al gratuito patrocinio.2 – Invio alla procedura di negoziazione: adesione o rifiuto all’invitoUno dei due coniugi, tramite il proprio avvocato, invita l’altro a stipulare una convenzione di negoziazione assistita, ossia un accordo con cui le parti, entro un lasso temporale predeterminato, vanno a ricercare una soluzione concordata relativa alla loro separazione, divorzio o alla modifica delle condizioni di separazione o divorzio.L’avvocato deve comunicare l’invito mediante raccomandata a/r anche se la legge non detta modalità precise pertanto, pertanto, l’invito può avvenire anche tramite manifestazioni reciproche di disponibilità verbali.L’invito, sottoscritto dal coniuge, deve contenere: a) la descrizione dell’oggetto della controversia; b) l’avvertimento che la mancata risposta all’invito entro 30 giorni dalla ricezione o il suo rifiuto può essere valutato dal giudice per decidere sulle spese di giustizia.Entro 30 giorni dalla ricezione dell’invito, l’altro coniuge può: aderire, rifiutare o non rispondere, dove la mancata risposta equivale a rifiuto.Nel momento in cui l’altro coniuge aderisce all’invito, con l’assistenza dei rispettivi avvocati, le parti con la convenzione assistita si obbligano a cooperare in buona fede per raggiungere un accordo sulla separazione, divorzio o modifica delle relative condizioni. 3 - Svolgimento della negoziazione: mancato accordo o accordo tra le parti La convenzione deve avere forma scritta a pena di nullità e deve contenere: a) l’oggetto della controversia; b) il termine per svolgere la procedura non inferiore ad un mese e non superiore a 3 mesi, salvo proroga concordata tra le parti di ulteriori trenta giorni.A questo punto gli avvocati iniziano la negoziazione per il periodo di tempo massimo indicato nella convenzione e devono cooperare secondo criteri di lealtà e buona fede.Tutte le dichiarazioni rese e le informazioni acquisite durante la negoziazione non possono essere utilizzare nel successivo giudizio che abbia, anche in parte, lo stesso oggetto. Se i coniugi non raggiungono un accordo, gli avvocati vanno a redigere e certificare una dichiarazione di mancato accordo e la parte interessata, se lo ritiene, può agire in giudizio.Se, invece, viene raggiunto l’accordo gli avvocati vanno a redigere un apposito verbale con il seguente contenuto: a) danno atto di aver tentato la conciliazione; b) danno atto di aver informato i coniugi con figli minorenni dell’importanza per il minore di trascorrere tempi adeguati con entrambi i genitori; c) i coniugi manifestano il loro consenso a separarsi o divorziare; d) nel momento in cui ci sono figli minori o incapaci, portatori di handicap o non economicamente autosufficienti, i coniugi devono definire devo disciplinare e definire i relativi rapporti personali e patrimoniali al fine di consentire al P.M. un adeguato controllo di tali disposizioni; e) può prevedere un assegno di mantenimento o di divorzio a favore del coniuge economicamente più debole oltre a quello per i figli.L’accordo dev’essere datato e deve contenere la sottoscrizione delle parti e degli avvocati che vanno a certificare sia la data che la firma dei rispetti assistiti oltre che la conformità del contenuto dell’accordo all’ordine pubblico e norme imperative.4 - Trasmissione dell’accordo al P.M e all’Ufficiale di Stato di civile Gli avvocati devono trasmettere l’accordo di negoziazione assistita e la documentazione richiesta al procuratore della Repubblica presso il Tribunale competente.In assenza di criteri di competenza dettati dalla legge, si applicano nella pratica le regole generali in materia di competenza territoriale dettate in materia di separazione e divorzio.Quanto alle modalità di trasmissione dell’accordo è consentito il deposito cartaceo a mani o con raccomandata a/r ma è possibile anche l’invio tramite casella Pec.La trasmissione dell’accordo deve avvenire entro 10 giorni dalla sottoscrizione soprattutto se i coniugi hanno figli minori o maggiorenni da tutelare.Il P.M. effettua le opportune verifiche ed emette: a) un nullaosta nel momento in cui i coniugi non hanno figli minori o se i figli non hanno bisogno di tutela; b) un’autorizzazione quando i coniugi hanno figli minori o figli bisogni di tutela da parte del P.M. Ottenuto il nullaosta o l’autorizzazione del P.M. almeno uno degli avvocati che hanno sottoscritto l’atto devono trasmettere una copia autentica dell’accordo all’Ufficiale di Stato civile del comune devo il matrimonio è stato iscritto o trascritto, entro il termine di 10 giorni.L’Ufficiale di Stato civile esegue le seguenti operazioni: a) trascrive l’accordo nei registri degli atti di matrimonio o negli archivi informatici; b) annota l’accordi nell’atto di matrimonio; c) annota l’accordo sull’atto di nascita di ciascun coniuge.Editor: Avv. Elisa Calviello
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Egregio Avvocato
No all'assegno di divorzio per l'ex coniuge che ha rinunciato alla carriera per scelta personale
24 ago. 2022 • tempo di lettura 2 minuti
L'assegno di mantenimento e quello divorzile rappresentano un tema spinoso su cui giornalmente si scontrano, purtroppo, decine di famiglie italiane nelle aule di Tribunale. Ancor più problematica diventa la questione allorquando un coniuge, in costanza di matrimonio, ha fatto la bella vita, traendo beneficio dagli introiti del partner, e poi, in caso di separazione, pretende di mantenere un adeguato tenore di vita.Da sempre abbiamo sostenuto che un tale orientamento, oltre che ad essere moralmente scorretto, assume connotati a dir poco paradossali e ci siamo sempre scagliati contro le ingiustizie sperequative del nostro diritto di famiglia, che spesso non rende giustizia alla verità. Ad onor del vero, la crociata contro mantenute e mantenuti ha iniziato a fare breccia nelle coscienze della Giurisprudenza di merito e, di recente, anche in quella di legittimità. Ed invero, una recentissima sentenza della Suprema Corte ha ribadito un principio che aveva già trovato applicazione negli anni passati, e cioè che Perde il diritto all'assegno divorzile chi, in costanza di matrimonio, sceglie di fare la bella vita, rinunciando alla carriera nonostante la colf che bada a casa e figli (Cass. 18697/2022). la ragione di tale decisione si basa, infatti sulla natura dell'assegno divorziale, che presuppone l'inadeguatezza dei mezzi o comunque l'impossibilità di procurarseli per ragioni oggettive (…). Tanto premesso, e come già sottolineato in passato (Cass. 11504/2017), l'indagine sull'an debeatur dell'assegno divorzile in favore del coniuge richiedente non va ancorata al criterio del tenore di vita goduto in costanza di matrimonio ma quello dell'autosufficienza economica, ma alla luce del contributo fornito alla creazione e all'incremento del patrimonio familiare. Pertanto, chi ha fatto la bella vita a casa senza nemmeno occuparsi dei figli e della casa (compiti, questi, affidati alla colf), nulla ha fatto per la creazione del patrimonio e nulla deve avere in caso di divorzio. Un passo avanti verso un diritto di famiglia più umano e più rispettoso della proprietà privata.
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Vendita dell'immobile concesso in comodato.
20 giu. 2022 • tempo di lettura 1 minuti
Il codice civile riconosce a tutti i consociati un'ampia libertà negoziale, che si traduce nella concreta possibilità di gestire al meglio i propri interessi attraverso la conclusione dei contratti che si ritengono più adatti.Tale libertà non può esprimersi in modo del tutto casuale, ma deve sempre perseguire interessi meritevoli di tutela.In alcuni casi detti interessi sono già espressi nel codice civile, attraverso la predisposizione di contratti tipici, descritti in tutti gli elementi costitutivi.Così è nel caso del contratto di comodato, che l'art. 1803 c.c. definisce come un contratto essenzialmente sempre gratuito, poichè una parte consegna ad un'altra una cosa mobile o immobile, affinchè se ne serva per un tempo o un uso determinato e la restituisca al termine, senza percepire nulla come corrispettivo di tale uso.Può accadere, tuttavia, che chi ha dato in comodato l'immobile, si ritrovi improvvisamente ad avere necessità di liquidità e, per questo, decida di vendere quell'immobile.In questo caso il contratto di comodato, anche se è preesistente, non sarà opponibile al nuovo proprietario, con la conseguenza che il comodatario (cioè colui che occupa la casa in virtù del contratto di comodato), sarà costretto a dover lasciare l'immobile.Il nuovo proprietario dovrà, dunque, inviare una comunicazione nella quale manifesta la propria volontà di disporre del bene e, se il comodatario non libera l'immobile, il nuovo proprietario ha diritto al risarcimento dei danni patiti.
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I presupposti per l'assegnazione della casa familiare
29 mar. 2022 • tempo di lettura 1 minuti
L’assegnazione della casa familiare rappresenta uno dei momenti delicati nella dinamica della crisi familiare. Il vigente dato normativo viene regolato e sintetizzato dall’art. 337-sexies c.c. La norma, introdotta dalla novella in materia di filiazione riproduce sostanzialmente il contenuto della precedente disposizione in materia di casa familiare e recepisce l’orientamento ormai consolidato secondo il quale l’assegnazione della casa familiare deve essere decisa in funzione del preminente interesse dei figli minori o non autosufficienti alla conservazione dell’ambiente nel quale si è svolta la vita della famiglia unita.L’orientamento maggioritario in Cassazione prevede che affinché il giudice possa disporre l’assegnazione della casa familiare ad uno dei genitori separati o divorziati è necessario che oltre alla casa vi sia l’affidamento di figli minorenni o la convivenza con figli maggiorenni, incolpevolmente privi di adeguati mezzi autonomi di sostentamento.La ratio dell’istituto è proprio quella della tutela dei figli e dell’interesse di questi ultimi a permanere nell’ambiente domestico in cui sono cresciuti.L’atto di assegnazione è di natura eccezionale e attribuisce all’assegnatario un diritto personale di godimento, idoneo a comprimere la posizione giuridica dell’avente diritto a prescindere dal titolo posseduto. In ogni caso l’assegnazione presenta un suo valore economico che deve essere preso in considerazione nella regolazione dei rapporti economici tra i coniugi.
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Egregio Avvocato
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