Le locazioni ad uso transitorio e la differenza con i c.d. affitti brevi
Egregio Avvocato
Pubblicato il 4 nov. 2021 · tempo di lettura 6 minuti
L’articolo 1571 del codice civile definisce la locazione come quel contratto con il quale una parte si obbliga nei confronti di altra parte di farle godere un bene – mobile o immobile – per un determinato periodo di tempo e verso il pagamento di un dato prezzo, il c.d. canone.
Quando si tratta di beni immobili locati a fini abitativi, la Legge n. 431/1998 stabilisce che il contratto di locazione deve avere durata, minima, di quattro anni rinnovabili, alla scadenza, per ulteriori quattro.
È, tuttavia, possibile stipulare il contratto per una durata inferiore.
Infatti, è stato previsto il c.d. contratto di locazione ad uso transitorio. Ma cosa prevede la legge in merito? E cosa si intende per affitto breve, formula sempre più utilizzata, specialmente per fini turistici?
- Cosa si intende per locazione ad uso transitorio?
- …e cosa per locazione breve?
- È possibile applicare la cedolare secca agli affitti brevi?
- Quali adempimenti per gli intermediari?
- Gli affitti brevi con finalità turistiche: il c.d. Codice CIR
1 - Cosa si intende per locazione ad uso transitorio?
Come accennato in premessa, quando si tratta di locazione di un immobile a fini abitativi, la legge prevede una durata minima di quattro anni, con possibilità di rinnovo, alla scadenza, per ulteriori quattro anni.
Certamente, nulla impedisce alle parti contraenti di stipulare un contratto dalla durata superiore. Tuttavia, accade molto di frequente che le parti stipulino un contratto di durata inferiore al minimo previsto dalla legge.
Si tratta delle ipotesi dei cosiddetti contratti di locazione abitativa a uso transitorio.
Ma cosa si intende per contratto di locazione ad uso transitorio?
Il contratto transitorio è regolamentato dall’articolo 5 della già citata Legge del 1998, sebbene tale articolo si concentri unicamente sulle locazioni stipulati dagli studenti universitari.
Nonostante ciò è possibile affermare che il contratto di locazione transitoria è un tipo di contratto riguardante la locazione di immobili ad uso abitativo per esigenze temporanee non turistiche. Difatti, il locatore concede per un periodo di tempo limitato l’immobile al conduttore, dietro il corrispettivo del pagamento del canone.
Ma quali sono i requisiti e la durata del contratto di locazione transitoria?
Tale contratto deve avere, per legge, una durata compresa tra 1 e 18 mesi. Nel caso in cui il contratto superi i 30 giorni, lo stesso deve essere registrato.
Questo contratto può essere stipulato nel caso in cui il conduttore si sia dovuto trasferire, momentaneamente, per motivi di studio o di lavoro, oppure se non ha disposizione la propria abitazione in quanto in fase di ristrutturazione o ancora se deve assistere un familiare per problemi di salute.
2 - …e cosa per locazione breve?
Più di recente si è diffusa un’altra tipologia di contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, caratterizzata da una durata certamente inferiore.
Si tratta, in un certo senso, di una sottocategoria della locazione ad uso transitorio e si definisce locazione (noto anche in modo non del tutto corretto come affitto) breve o ad uso turistico.
Tale tipologia di contratto di locazione ha preso sempre più piede grazie al diffondersi di portali per i servizi turistici che hanno, indubbiamente, facilitato l’incontro della domanda con l’offerta.
Almeno inizialmente, i contratti di locazione breve erano disciplinate da alcune leggi regionali. Tuttavia, il legislatore è intervenuto con il Decreto Legge n. 50 del 2017, dettando una disciplina fiscale apposita.
Inoltre, il citato Decreto Legge definisce la locazione breve come un contratto di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni.
Per poter rientrare in questa nuova disciplina, tuttavia, i contratti di locazione breve devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa sia direttamente sia indirettamente tramite soggetti intermediari o portali telematici.
La locazione breve deve riguardare le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11, con esclusione della categoria A10 relativa a uffici o studi privati, che devono essere locate ad uso abitativo.
3 - È possibile applicare la cedolare secca agli affitti brevi?
La risposta è certamente affermativa.
Ma facciamo un passo indietro. Cos’è la cedolare secca?
La cedolare secca, riportando la definizione rinvenibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, è un regime facoltativo che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. Inoltre, per i contratti con cedolare secca non è necessario pagare l’imposta di registro e quella di bollo dovute per le registrazioni, le risoluzioni e le proroghe dei contratti.
Tuttavia, scegliere di optare per la cedolare secca comporta la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione secondo gli indici ISTAT.
Ma, tornando all’ipotesi della locazione breve, la normativa in materia consente al proprietario dell’immobile di optare per il regime della cedolare secca potendo, quindi, assoggettare il reddito derivante dalla locazione stessa all’imposta del 21%, sostitutiva di IRPEF e addizionali.
4 - Quali adempimenti per gli intermediari?
Come detto, la figura dei contratti di locazione breve è sorta insieme alla diffusione dei portali telematici di servizi turistici che possono tranquillamente considerarsi degli intermediari nella stipula dei contratti medesimi.
Quali sono gli adempimenti da compiere?
Il già citato Decreto Legge n. 50 del 2017 ha previsto alcuni specifici adempimenti di natura informativa ogni qualvolta che un intermediario intervenga nella stipula di un contratto di locazione breve.
In particolare, gli intermediari devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a far data dal 1° giugno 2017 per il loro tramite e trattenere una somma – pari al 21% del canone – laddove intervengano anche nel pagamento o incassano i corrispettivi. Tale somma va, poi, versata tramite il modello F24.
I dati relativi alle locazioni brevi devono essere comunicati entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.
Nel caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati è prevista la sanzione da € 250,00 a € 2.000 indicata dal Decreto Legislativo n. 471/1997 all’articolo 11, comma 1.
5 - Gli affitti brevi con finalità turistiche: il c.d. Codice CIR
Oltre a quelli appena menzionati, alcuni Regioni hanno introdotto ulteriori adempimenti di carattere amministrativo relativamente alle locazioni brevi con finalità turistiche.
In particolare, la Regione Lombardia ha istituito il c.d. Codice Identificativo di Riferimento da utilizzare negli annunci di promozione e commercializzazione degli immobili dati in locazione turistica.
Nel dettaglio, con lo scopo di semplificare i controlli da parte delle autorità si è previsto che la pubblicità, la promozione e la commercializzazione dell’offerta delle strutture ricettive dati in locazione breve per finalità turistiche con scritti o supporti digitali devono, necessariamente, indicare l’apposito codice identificativo di riferimento.
Sul punto è intervenuto anche il c.d. Decreto Legge Crescita n. 34 del 2019, istituendo una vera e propria banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazione brevi, prevedendo che esse debbano essere identificate attraverso un codice alfanumerico da utilizzare per ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi al pubblico.
Il Ministero del Turismo ancor più di recente – il 29 settembre 2021 – ha poi dato attuazione al precedente Decreto, disciplinando ancor più nel dettaglio la banca dati e disponendo che laddove le Regioni non si siano già dotate di un Codice CIR – Codice Identificativo di Riferimento Regionale – sarà la stessa banca dati a generare il codice identificativo alfanumerico.
Editor: avv. Marco Mezzi
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L’adozione di maggiorenne
16 mag. 2022 • tempo di lettura 4 minuti
L’adozione di persone di maggiore d’età (conosciuta anche come “adozione civile”) è disciplinata dal Libro I, Titolo VII, capo I e II del Codice Civile articolo 291, dove i presupposti e la procedura sono completamenti diversi rispetto a quelli dell’adozione del minore. Questa forma di adozione ha come finalità quella di garantire all’adottante senza discendenti la continuità del nome e del patrimonio o quella di supplire a un’esigenza di solidarietà formalizzando un rapporto di stabile assistenza.L’adozione di maggiori di età conferisce all’adottato lo status di figlio adottivo, che va ad aggiungersi al suo stato familiare precedente. In origine l’istituto in esame era considerato quale “rimedio” per le persone senza figli che volessero trasmettere cognome e patrimonio a terzi, ma nel tempo l’adozione di maggiori di età ha assunto una funzione ed una lettura più moderna adatta all’epoca contemporanea. 1. A chi spetta la legittimazione e quali sono le condizioni per adottare?2. Il procedimento per l’adozione di maggiorenne 3. Quali sono gli effetti e l’eventuale revoca dell’adozione4. Cessazione degli effetti dell’adozione1 – A chi spetta la legittimazione ad adottare?Può chiedere di adottare: a) coniugi o conviventi; b) singole persone; i requisiti dell’adottante sono i seguenti: non avere discendenti; avere figli maggiorenni che acconsentono all’adozione; avere almeno 36 anni di età e almeno 18 anni di più della persona che si intende adottare.Per poter adottare un maggiorenne sono richieste le seguenti condizioni: a) consenso dell’adottante e dell’adottando; b) assenso dei genitori dell’adottando; c) assenso del coniuge dell’adottante se coniugati e non legalmente separati; d) assenso degli eventuali figli maggiorenni dell’adottante. Se negato l’assenso dei genitori o dei coniugi, il tribunale, su istanza dell’adottante, quando ritiene il rifiuto ingiustificato o contrario all’interesse dell’adottando, può pronunciare ugualmente l’adozione; in egual modo il tribunale può pronunciare l’adozione quando è impossibile ottenere l’assenso per incapacità o irreperibilità delle persone chiamate a esprimerlo.2 – Il procedimento per l’adozione di maggiorenne La richiesta si presenta con una domanda in carta semplice diretta al presidente del tribunale del luogo di residenza dell’adottante. Non è necessaria l’assistenza di un legale.Il consenso dell’adottante e dell’adottando deve essere manifestato personalmente al presidente del tribunale. L’assenso necessario delle altre persone può, invece, essere dato da persona munita di procura speciale rilasciata per atto pubblico o scrittura privata autenticata.Il tribunale, assunte le opportune informazioni, verifica se tutte le condizioni richieste sono state adempiute e, se l’adozione conviene all’adottando, provvede con sentenza decidendo di far luogo o non far luogo all’adozione. La sentenza definitiva che pronuncia l’adozione è trascritta a cura del cancelliere del tribunale su apposito registro e comunica all’ufficiale di stato civile per l’annotazione a margine dell’atto di nascita dell’adottando.3 - Quali sono gli effetti e l’eventuale revoca dell’adozionePer ciò che concerne gli effetti dell’adozione: l’adottato: a) assume il cognome dell’adottante e lo antepone al proprio; b) conserva tutti i diritti e doveri verso la sua famiglia di origine; c)non acquista alcun rapporto civile con i parenti dell’adottante; d) acquista i diritti successori nei confronti dell’adottante. L’adottante: a) non acquista alcun rapporto civile con la famiglia dell’adottato; b) non acquista diritti successori nei confronti dell’adottato. L’adottato conserva tutti i diritti e i doveri verso la sua famiglia di origine si vuol dire che l’adozione non induce alcun rapporto civile tra l’adottante e la famiglia dell’adottato, né tra l’adottato e i parenti dell’adottante.L’adozione non attribuisce all’adottante alcun diritto di successione, mentre i diritti dell’adottato nella successione dell’adottante sono regolati dalle norme del codice civile.I predetti effetti si producono dalla data del provvedimento che pronuncia dell’adozione. È possibile revocare l’adozione di maggiorenne solo in casi specifici previsti dalla legge e segnatamente: a) per indegnità dell’adottato, e cioè quando questi abbia tentato alla vita dell’adottante o del suo coniuge, dei suoi discendenti o ascendenti, ovvero se si sia reso colpevole verso di loro di delitto punibile con una condanna non inferiore a tre anni. In tale caso la revoca dell’adozione può essere pronunciata dal tribunale su domanda dell’adottante; b) per indegnità dell’adottante, e cioè quando questi abbia tentato alla vita dell’adottato, oppure contro il coniuge o i discendenti o gli ascendenti di lui.In tale caso la revoca dell’adozione può essere pronunciata dal tribunale su domanda dell’adottato.4 - Cessazione degli effetti dell’adozioneGli effetti dell’adozione cessano al momento del passaggio in giudicato della sentenza di revoca, che ha pertanto efficacia costitutiva: da quel momento viene meno lo status di figlio adottivo, e l’adottato perde il cognome, i diritti successori ed alimentari (così anche i figli di lui che, nati dopo l’adozione, avessero acquistato il cognome dell’adottante). 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La pubblicazione online di pagelle e voti scolastici dei minori: profili giuridici, pedagogici e di tutela della privacy
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La crescente diffusione dei social network ha modificato profondamente le modalità con cui le famiglie condividono eventi e successi dei propri figli. Tra le pratiche sempre più frequenti emerge la pubblicazione online di pagelle, voti scolastici e risultati accademici dei minori. Sebbene tale comportamento sia spesso motivato dall'orgoglio genitoriale, esso solleva rilevanti questioni giuridiche, etiche e pedagogiche. Il presente contributo analizza le indicazioni del Garante per la protezione dei dati personali, il fenomeno dello sharenting e le implicazioni educative legate all'esposizione digitale dei minori.L'avvento delle piattaforme digitali ha favorito una condivisione sempre più intensa della vita familiare. Fotografie, video, certificati scolastici e risultati accademici vengono frequentemente pubblicati sui social media, contribuendo alla costruzione dell'identità digitale dei minori. In particolare, durante il periodo di consegna delle pagelle scolastiche, numerosi genitori condividono online immagini dei voti ottenuti dai figli, spesso senza considerare le conseguenze che tali pubblicazioni possono avere sul diritto alla riservatezza e sull'autodeterminazione digitale dei ragazzi.La questione assume una particolare rilevanza poiché coinvolge soggetti minorenni, caratterizzati da una tutela rafforzata nell'ambito della protezione dei dati personali.Il Garante per la protezione dei dati personali ha dedicato ampio spazio al tema della privacy scolastica nel vademecum La scuola a prova di privacy, documento rivolto a studenti, famiglie e istituzioni scolastiche.Secondo il Garante, i voti scolastici sono accessibili attraverso il registro elettronico esclusivamente mediante credenziali personali dello studente e della sua famiglia. Nel caso di scuole prive di registro elettronico, è consentita l'affissione dei tabelloni, purché siano escluse informazioni che possano rivelare condizioni di salute o altre informazioni personali non pertinenti.Particolare attenzione viene posta agli studenti con disabilità o con disturbi specifici dell'apprendimento (DSA): eventuali riferimenti a prove differenziate non devono comparire nei tabelloni pubblici, ma esclusivamente nella documentazione individuale destinata allo studente.L'Autorità sottolinea inoltre che la pubblicazione online degli esiti scolastici non è ammessa per le istituzioni scolastiche. Tale divieto si fonda sulla considerazione che la diffusione via Internet costituisce una forma particolarmente invasiva di trattamento dei dati personali, poiché le informazioni possono permanere in rete per un tempo indefinito ed essere consultate da soggetti estranei alla comunità scolastica.Dal punto di vista giuridico, i voti scolastici non rientrano tra le categorie particolari di dati personali (i cosiddetti "dati sensibili"), ma costituiscono comunque informazioni riferibili a una persona identificata o identificabile.Secondo diversi professionisti del settore legale, la pubblicazione di un voto scolastico non configura automaticamente una violazione della normativa sulla privacy. Tuttavia, il problema emerge quando tali informazioni vengono associate a elementi identificativi quali, exempli gratia, nome e cognome, fotografia del minore, istituto scolastico frequentato, classe di appartenenza, ulteriori dettagli personali, etc.In questi casi aumenta significativamente il rischio di identificazione del minore e di diffusione incontrollata delle informazioni. Gli esperti raccomandano pertanto, qualora si scelga di condividere tali contenuti, di oscurare ogni dato identificativo e di limitare la visibilità dei post a cerchie ristrette di utenti.La pratica della condivisione online di contenuti riguardanti i figli è comunemente definita sharenting, termine derivante dalla fusione delle parole inglesi sharing (condivisione) e parenting (genitorialità).Secondo il Garante, la pubblicazione sistematica di immagini, video e informazioni personali contribuisce alla costruzione della reputazione digitale dei minori fin dalla più tenera età. Tale processo avviene spesso senza il consenso consapevole degli interessati e può influenzare la percezione sociale futura del soggetto.La reputazione digitale rappresenta oggi una componente significativa dell'identità personale. Le informazioni pubblicate dai genitori possono permanere online per anni, essere archiviate, condivise o indicizzate dai motori di ricerca, generando una traccia digitale difficilmente eliminabile.Un aspetto particolarmente critico riguarda il diritto del minore a definire autonomamente la propria immagine pubblica. Crescendo, infatti, i ragazzi potrebbero non riconoscersi nella rappresentazione costruita dai genitori o percepire come invasiva la diffusione di informazioni relative al proprio percorso scolastico.Uno dei principali rischi evidenziati dal Garante riguarda la perdita di controllo sulle informazioni una volta pubblicate.Nel contesto digitale, infatti, la condivisione di un contenuto non coincide con la sua semplice visualizzazione da parte dei destinatari originari. Immagini e documenti, in fatti, possono essere scaricati, copiati, inoltrati, archiviati e condivisi ulteriormente senza autorizzazione.Questo fenomeno riguarda non soltanto i social network pubblici, ma anche applicazioni di messaggistica privata come WhatsApp o Telegram. Una fotografia della pagella inviata a un gruppo ristretto può essere facilmente inoltrata ad altri utenti, sfuggendo completamente al controllo del soggetto che l'ha originariamente condivisa.La perdita di controllo sui dati costituisce pertanto uno degli elementi centrali nelle valutazioni di rischio relative alla pubblicazione di informazioni riguardanti minori.Oltre agli aspetti giuridici, la questione presenta importanti risvolti educativi.In pedagogia, si sottolinea come il voto rappresenti soltanto un indicatore all'interno di un percorso formativo più ampio e non possa essere considerato una misura del valore personale dello studente. Identificare il ragazzo con il risultato ottenuto rischia infatti di favorire dinamiche di etichettamento eccessivamente semplificanti.Secondo l'approccio pedagogico comunemente accettato, la pagella dovrebbe diventare uno strumento di dialogo familiare e di riflessione condivisa. La lettura congiunta dei risultati scolastici consente di valorizzare l'esperienza dello studente, comprendere difficoltà e progressi e promuovere una maggiore consapevolezza del proprio percorso di apprendimento.In tale prospettiva, la condivisione più significativa non è quella pubblica e digitale, ma quella che avviene all'interno della famiglia attraverso il confronto e l'ascolto reciproco.La pubblicazione di pagelle e voti scolastici sui social network si colloca all'intersezione tra libertà di espressione dei genitori, tutela della privacy dei minori e responsabilità educativa. Sebbene non esista un divieto assoluto per le famiglie, le indicazioni del Garante per la protezione dei dati personali evidenziano la necessità di adottare un approccio prudente e consapevole. La diffusione online di risultati scolastici contribuisce infatti alla costruzione della reputazione digitale dei minori, espone informazioni personali a una platea potenzialmente illimitata e può incidere sul diritto dei ragazzi a controllare la propria identità digitale futura.Alla luce delle considerazioni giuridiche e pedagogiche emerse, appare opportuno privilegiare forme di condivisione più riservate e rispettose dell'autonomia del minore, evitando la diffusione pubblica di pagelle e voti o adottando adeguate misure di anonimizzazione e limitazione dell'accesso ai contenuti. In una società sempre più digitalizzata, la tutela della dignità e della riservatezza dei minori rappresenta una responsabilità condivisa che coinvolge famiglie, scuola e istituzioni.
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È reato impedire all'ex di trascorrere le vacanze con la figlia
18 dic. 2022 • tempo di lettura 1 minuti
Il reato di mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice è previsto nel nostro ordinamento all'art. 388 c.p.Trattasi di una fattispecie complessa, che può verificarsi - secondo la Suprema Corte - qualora la madre non consegni la figlia all'ex per le vacanze estive (Cassazione n. 28980/2022). Ed invero una madre che si adopera e si organizza per impedire alla figlia di trascorrere con il padre il mese di vacanze riconosciute dal giudice finisce per strumentalizzare la bambina dolosamente e scientemente, al punto da non aver nemmeno diritto a nessuna attenuante. I Giudici, in particolare, sottolineano che la condotta della donna "non è scarsamente offensiva in ragione della preordinazione, dell'organizzata condotta e del bene giuridico protetto dalla norma", generando così un dolo particolarmente intenso. La minore è stata quindi strumentalizzata in una vicenda caratterizzata da un'aspra conflittualità e da qui l'esclusione del riconoscimento anche delle attenuanti generiche invocate.Riteniamo ampliamente condivisibile questa scelta, soprattutto alla luce del principio - oramai costante - della bigenitorialità, in base al quale la responsabilità per i figli minori è comune e condivisa, il che non dovrebbe assolutamente dare adito a strumentalizzazioni di nessun genere, che - alla fine - danneggiano solo i minori.Prof. Avv. Domenico Lamanna Di Salvo Matrimonialista - Divorzista - Curatore Speciale del Minore
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