Le locazioni ad uso transitorio e la differenza con i c.d. affitti brevi

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Pubblicato il 4 nov. 2021 · tempo di lettura 6 minuti

Le locazioni ad uso transitorio e la differenza con i c.d. affitti brevi | Egregio Avvocato
L’articolo 1571 del codice civile definisce la locazione come quel contratto con il quale una parte si obbliga nei confronti di altra parte di farle godere un bene – mobile o immobile – per un determinato periodo di tempo e verso il pagamento di un dato prezzo, il c.d. canone.
Quando si tratta di beni immobili locati a fini abitativi, la Legge n. 431/1998 stabilisce che il contratto di locazione deve avere durata, minima, di quattro anni rinnovabili, alla scadenza, per ulteriori quattro.
È, tuttavia, possibile stipulare il contratto per una durata inferiore. 
Infatti, è stato previsto il c.d. contratto di locazione ad uso transitorio. Ma cosa prevede la legge in merito? E cosa si intende per affitto breve, formula sempre più utilizzata, specialmente per fini turistici?


  1. Cosa si intende per locazione ad uso transitorio?
  2. …e cosa per locazione breve?
  3. È possibile applicare la cedolare secca agli affitti brevi?
  4. Quali adempimenti per gli intermediari?
  5. Gli affitti brevi con finalità turistiche: il c.d. Codice CIR


1 - Cosa si intende per locazione ad uso transitorio?


Come accennato in premessa, quando si tratta di locazione di un immobile a fini abitativi, la legge prevede una durata minima di quattro anni, con possibilità di rinnovo, alla scadenza, per ulteriori quattro anni.

Certamente, nulla impedisce alle parti contraenti di stipulare un contratto dalla durata superiore. Tuttavia, accade molto di frequente che le parti stipulino un contratto di durata inferiore al minimo previsto dalla legge.

Si tratta delle ipotesi dei cosiddetti contratti di locazione abitativa a uso transitorio

Ma cosa si intende per contratto di locazione ad uso transitorio?

Il contratto transitorio è regolamentato dall’articolo 5 della già citata Legge del 1998, sebbene tale articolo si concentri unicamente sulle locazioni stipulati dagli studenti universitari.

Nonostante ciò è possibile affermare che il contratto di locazione transitoria è un tipo di contratto riguardante la locazione di immobili ad uso abitativo per esigenze temporanee non turistiche. Difatti, il locatore concede per un periodo di tempo limitato l’immobile al conduttore, dietro il corrispettivo del pagamento del canone.

Ma quali sono i requisiti e la durata del contratto di locazione transitoria?

Tale contratto deve avere, per legge, una durata compresa tra 1 e 18 mesi. Nel caso in cui il contratto superi i 30 giorni, lo stesso deve essere registrato. 

Questo contratto può essere stipulato nel caso in cui il conduttore si sia dovuto trasferire, momentaneamente, per motivi di studio o di lavoro, oppure se non ha disposizione la propria abitazione in quanto in fase di ristrutturazione o ancora se deve assistere un familiare per problemi di salute.


2 - …e cosa per locazione breve?


Più di recente si è diffusa un’altra tipologia di contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, caratterizzata da una durata certamente inferiore. 

Si tratta, in un certo senso, di una sottocategoria della locazione ad uso transitorio e si definisce locazione (noto anche in modo non del tutto corretto come affitto) breve o ad uso turistico.

Tale tipologia di contratto di locazione ha preso sempre più piede grazie al diffondersi di portali per i servizi turistici che hanno, indubbiamente, facilitato l’incontro della domanda con l’offerta.

Almeno inizialmente, i contratti di locazione breve erano disciplinate da alcune leggi regionali. Tuttavia, il legislatore è intervenuto con il Decreto Legge n. 50 del 2017, dettando una disciplina fiscale apposita.

Inoltre, il citato Decreto Legge definisce la locazione breve come un contratto di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. 

Per poter rientrare in questa nuova disciplina, tuttavia, i contratti di locazione breve devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa sia direttamente sia indirettamente tramite soggetti intermediari o portali telematici.

La locazione breve deve riguardare le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11, con esclusione della categoria A10 relativa a uffici o studi privati, che devono essere locate ad uso abitativo.


3 - È possibile applicare la cedolare secca agli affitti brevi?


La risposta è certamente affermativa.

Ma facciamo un passo indietro. Cos’è la cedolare secca? 

La cedolare secca, riportando la definizione rinvenibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, è un regime facoltativo che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. Inoltre, per i contratti con cedolare secca non è necessario pagare l’imposta di registro e quella di bollo dovute per le registrazioni, le risoluzioni e le proroghe dei contratti. 

Tuttavia, scegliere di optare per la cedolare secca comporta la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione secondo gli indici ISTAT.

Ma, tornando all’ipotesi della locazione breve, la normativa in materia consente al proprietario dell’immobile di optare per il regime della cedolare secca potendo, quindi, assoggettare il reddito derivante dalla locazione stessa all’imposta del 21%, sostitutiva di IRPEF e addizionali.


4 - Quali adempimenti per gli intermediari?


Come detto, la figura dei contratti di locazione breve è sorta insieme alla diffusione dei portali telematici di servizi turistici che possono tranquillamente considerarsi degli intermediari nella stipula dei contratti medesimi.

Quali sono gli adempimenti da compiere? 

Il già citato Decreto Legge n. 50 del 2017 ha previsto alcuni specifici adempimenti di natura informativa ogni qualvolta che un intermediario intervenga nella stipula di un contratto di locazione breve.

In particolare, gli intermediari devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a far data dal 1° giugno 2017 per il loro tramite e trattenere una somma – pari al 21% del canone – laddove intervengano anche nel pagamento o incassano i corrispettivi. Tale somma va, poi, versata tramite il modello F24.

I dati relativi alle locazioni brevi devono essere comunicati entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. 

Nel caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati è prevista la sanzione da € 250,00 a € 2.000 indicata dal Decreto Legislativo n. 471/1997 all’articolo 11, comma 1. 


5 - Gli affitti brevi con finalità turistiche: il c.d. Codice CIR


Oltre a quelli appena menzionati, alcuni Regioni hanno introdotto ulteriori adempimenti di carattere amministrativo relativamente alle locazioni brevi con finalità turistiche.

In particolare, la Regione Lombardia ha istituito il c.d. Codice Identificativo di Riferimento da utilizzare negli annunci di promozione e commercializzazione degli immobili dati in locazione turistica.

Nel dettaglio, con lo scopo di semplificare i controlli da parte delle autorità si è previsto che la pubblicità, la promozione e la commercializzazione dell’offerta delle strutture ricettive dati in locazione breve per finalità turistiche con scritti o supporti digitali devono, necessariamente, indicare l’apposito codice identificativo di riferimento.

Sul punto è intervenuto anche il c.d. Decreto Legge Crescita n. 34 del 2019, istituendo una vera e propria banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazione brevi, prevedendo che esse debbano essere identificate attraverso un codice alfanumerico da utilizzare per ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi al pubblico.

Il Ministero del Turismo ancor più di recente – il 29 settembre 2021 – ha poi dato attuazione al precedente Decreto, disciplinando ancor più nel dettaglio la banca dati e disponendo che laddove le Regioni non si siano già dotate di un Codice CIR – Codice Identificativo di Riferimento Regionale – sarà la stessa banca dati a generare il codice identificativo alfanumerico.


Editor: avv. Marco Mezzi

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Collocamento del minore e atteggiamento iperprotettivo della madre

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L’art. 337-ter c.c. stabilisce che il figlio minore ha il diritto di mantenere un rapporto equilibrato e continuativo con entrambi i genitori, i quali esercitano congiuntamente la responsabilità genitoriale. 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Qual è il suo ambito di applicazione?Quali sono i presupposti per la proposizione della domanda di equa riparazione?Come identificare il danno risarcibile?Come si svolge il relativo procedimento?1 - La Legge Pinto: perché è stata introdotta? Qual è il suo ambito di applicazione?La Legge n. 89 del 24 marzo 2001, nota come Legge Pinto, ha introdotto nel nostro ordinamento giuridico un apposito procedimento per il risarcimento dei danni, patrimoniali e non patrimoniali, che derivino dalla durata irragionevole del processo.Ma, in concreto, qual è la ratio di questa legge?La risposta a tale quesito è immediata: tutelare il principio di ragionevole durata dei processi sancito dall’articolo 6 della Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo e costituzionalizzato, quale corollario del principio del giusto processo, dalla nostra Costituzione all’articolo 111, il cui secondo comma testualmente recita «ogni processo si svolge nel contraddittorio tra le parti, in condizioni di parità, davanti a giudice terzo e imparziale. 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In particolare: l’irragionevole durata del processo, l’attuazione dei c.d. rimedi preventivi, l’esistenza di un danno e il nesso di causalità tra l’irragionevole durata del processo e il danno.Ma, nel concreto, quando si può dire che un processo si sia concluso in un termine ragionevole?L’articolo 2, comma 2 bis della Legge Pinto prevede che il termine di ragionevole durata del processo sia rispettato se non eccede la durata di:3 anni per i procedimenti di primo grado;2 anni per i procedimenti di secondo grado;1 anno per il giudizio di legittimità;3 anni per i procedimenti di esecuzione forzata;6 anni per le procedure concorsuali.In ogni caso, va detto che il termine ragionevole è rispettato laddove il giudizio sia definitivo in modo irrevocabile in un tempo non superiore a 6 anni.Per quanto riguarda il computo della durata è opportuno riferirsi a criteri diversi a seconda della natura del processo. Nel processo civile, il termine decorre dal deposito del ricorso introduttivo ovvero dalla notifica dell’atto di citazione. Invece, nel processo penale, il termine decorre dal momento in cui il soggetto indagato viene a conoscenza del procedimento a suo carico mediante atto dell’autorità giudiziaria.Come detto, la ragionevole durata del processo non è l’unico requisito richiesto affinché si possa proporre il procedimento per l’equa riparazione. Difatti, sono necessari anche i cosiddetti rimedi preventivi. A far data dal 31 ottobre 2016, invero, la procedura prevista dalla Legge Pinto è attivabile, a pena di inammissibilità, esclusivamente dopo aver esperito tali rimedi preventivi che variano a seconda del procedimento contestato.In particolar modo, nel processo civile il rimedio preventivo è rappresentato dalla proposizione del giudizio con rito sommario ovvero dalla richiesta di passaggio dal rito ordinario a quello sommario da effettuarsi entro l’udienza di trattazione e, comunque, almeno sei mesi prima che trascorrano i tre anni del primo grado di giudizio. Nell’ipotesi in cui non sia possibile il rito sommario di cognizione, invece, il rimedio preventivo nel processo civile è rappresentato dalla richiesta di trattazione orale prevista dall’articolo 281 sexies del codice di procedura civile, da effettuare sei mesi prima che scada il termine di ragionevole durata del processo.Per quanto concerne il processo penale, il rimedio preventivo è rappresentato dalla cosiddetta istanza di accelerazione, anch’essa da presentare sei mesi prima che spiri il termine di ragionevole durata del processo. In maniera del tutto similare, nei processi contabili e pensionistici dinanzi alla Corte dei Conti e alla Corte di Cassazione, il rimedio preventivo è esperito con la presentazione di un’istanza di accelerazione, in questi casi da presentare, rispettivamente, almeno sei mesi ed almeno due mesi prima della scadenza del termine di ragionevole durata.Nel processo amministrativo, infine, il rimedio preventivo è rappresentato dal deposito di un’istanza con cui si segnala l’urgenza.3 - Come identificare il danno risarcibile?Appurata l’irragionevole durata del processo ed esperiti, a pena di inammissibilità, i rimedi preventivi, è necessario provare l’esistenza di un danno, nonché il relativo nesso causale.Ma cosa prevede, nello specifico, la Legge Pinto?La Legge n. 89/2001, per come modificata nel corso degli anni, sancisce chiaramente che chi, pur avendo esperito i rimedi preventivi […], ha subìto un danno patrimoniale o non patrimoniale a causa dell’irragionevole durata del processo ha diritto ad una equa riparazione.In particolare, è possibile richiedere la riparazione del danno patrimoniale nella sua duplice accezione di danno emergente, ossia la perdita economica effettivamente subìta, e di lucro cessante, vale a dire il mancato guadagno che, invece, si sarebbe potuto produrre se il processo si fosse concluso entro i termini della ragionevole durata.Anche per ciò che concerne il danno non patrimoniale è opportuno distinguere diverse, per così dire, “tipologie”. 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Tuttavia, la Corte costituzionale, con la sentenza n. 88 del 2018, ha parzialmente dichiarato incostituzionale tale previsione, prevedendo, così, la possibilità di proporre domanda di equa riparazione anche in pendenza di procedimento.Il Presidente della Corte d’Appello – o altro magistrato designato – deve pronunciarsi sulla domanda di equa riparazione entro il termine di 30 giorni dal deposito del ricorso.In caso di accoglimento della domanda, il Giudice ingiunge, con decreto motivato provvisoriamente esecutivo, all’amministrazione interessata, di pagare la somma liquidata a titolo di equa riparazione. 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L’ascolto del minore da parte dell’Avvocato: tra tutele degli interessi ed obblighi deontologici

5 feb. 2021 tempo di lettura 5 minuti

Riferimenti normativi: art. 56 codice deontologico.Sentenza in commento: Cassazione civile sez. un., 25/03/2020 (ud. 17/12/2019 dep. 25/03/2020), n. 7530.Il casoIl Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di Venezia ha sanzionato con la sospensione per sei mesi dall'esercizio della professione forense l'avv. F.L., al quale è stata addebitata la violazione dei doveri di dignità, decoro e lealtà professionali per aver ricevuto nel proprio studio il minore diciassettenne P.G. unitamente alla madre, dichiarata decaduta dalla responsabilità genitoriale con decreto del T.M. di Venezia dell’11/06/2017, ed aver comunicato direttamente al padre del ragazzo, la volontà di trasferirsi presso la residenza della madre, senza prendere preventivamente contatto con l’Avv. Carponi Schiffar che assisteva P.G., affidatario esclusivo del minore.Nel procedimento davanti al Consiglio degli avvocati di Venezia l’avv. F.L. ha eccepito la mancata conoscenza del nome del difensore del genitore affidatario ma tale circostanza, anche ove vera, non è risultata rilevante in quanto l’avv. F.L., in ottemperanza del dovere professionale, non avrebbe dovuto intraprendere alcun colloquio con il minore senza aver prima contattato il genitore affidatario.La decisione di primo grado ha evidenziato come fosse incontestato che l’avv. F.L. ha ricevuto il minore conferendo con lo stesso senza informare e raccogliere il consenso del genitore affidatario.Avverso la predetta decisione emessa dal COA di Venezia l’avv. F.G. ha proposto impugnazione dinanzi al CNF il quale ha confermato la sanzione inflitta allo stesso.La giustificazione fornita dal ricorrente F.L. è stata fondata sul dovere di aiutare il minore, e quindi nel non dover richiedere il consenso, dal padre abusante (successivamente assolto).Il CNF ha rilevato che la condotta posta in essere dall’avv. F.L. ha integrato la violazione dell’art. 6 del C.D.F. previgente, (anche se)  quanto al momento in cui è stata posta in essere la condotta, non era ancora in vigore il nuovo codice deontologico che ha provveduto a tipizzare con un apposito articolo l’illecito disciplinare relativo all’ascolto di persona minore senza il consenso degli esercenti la responsabilità genitoriale. Ciò che conta per il CNF è che il minore è stato affidato al padre e che tale aspetto fosse conosciuto dall’avv. F.L., il quale ha subito informato il genitore affidatario della volontà del minore di trasferirsi presso la madre, seppur dichiarata decaduta dalla responsabilità genitoriale, e di avanzare richiesta di modifica delle condizioni della separazione in ordine all’affidamento e collocamento del minore.Successivamente, l’avv. F.L. ha proposto, avverso la pronuncia del CNF, ricorso per cassazione.La decisione La Corte di Cassazione con la sentenza in commento ha dichiarato inammissibile il ricorso proposto dall’Avv. F.L. nei confronti del Consiglio Nazionale Forense ed ha rigettato il ricorso proposto nei confronti del Consiglio dell’ordine degli avvocati di Venezia.Quanto alla dichiarazione d’inammissibilità la Suprema Corte ha ribadito, come già precedentemente fatto con la sentenza n. 16993 del 2017, la posizione di terzietà del Consiglio Nazionale Forense rispetto alla controversia, essendo l’organo che ha emesso la decisione impugnata.Nel merito la decisione è incentrata sulla condotta posta in essere dal professionista che ha proceduto all’ascolto del minore senza il preventivo consenso del genitore esercente la responsabilità genitoriale.La condotta posta in essere dall’avv. F.L., in relazione ascolto del minore, senza il rispetto delle regole è di evidente gravità da superare qualsiasi eccezione sollevata della difesa dell’incolpato.Riferimenti normati ed osservazioniL’ascolto del minore in tutte le questioni e  procedure che lo riguardano ( nelle cause di separazione e divorzio) è disciplinato dal d.lgs. n. 154/2013.Grazie al combinato disposto degli articoli 315 bis e 336 bis c.c. al minore viene riconosciuta una maggiore centralità nei processi in quanto, gli stessi,  devono essere ascoltati in tutte le questioni e le procedure che li riguardano anche quando si discute del loro affidamento.I figli minori sono i soggetti più coinvolti e maggiormente esposti agli effetti traumatici della disgregazione del nucleo familiare e non avendo una autonoma posizione processuale la tutela dei loro interessi viene affidata all’attività difensiva degli adulti o, ove necessario, attraverso la figura del curatore speciale.Grazie all’esistenza del diritto all’ascolto del minore gli stessi potranno essere considerati  “soggetti di diritto” e si potrà dar voce ai loro interessi, ai loro desideri e ai loro bisogni.In virtù dell’introduzione dell’istituto dell’ascolto del minore e  della delicatezza delle procedure che riguardano i rapporti di famiglia, il CNF ha prontamente voluto chiarire che  “il compito dell’avvocato che si impegna professionalmente nel campo dei rapporti di famiglia, soprattutto quando coinvolgono i minori, è un compito delicato che deve ispirarsi ai principi della responsabilità etica e sociale della funzione del difensore” (cfr. sentenza CNF n. 17/2008 confermata dalla Cass. SS. UU. N. 3880/2010).Con l’approvazione del nuovo CD da parte del CNF il 31 gennaio 2014, è stato introdotto l’articolo 56 sull’ascolto del minore, prima la condotta, oggetto della sentenza in commento, veniva intesa come violazione dell’articolo 6, dovere di lealtà e correttezza.Solo successivamente, anche a seguito delle spinte dell’avvocatura specializzata e delle associazioni specialistiche, è stato introdotto  l’articolo 56 tipizzando in tal modo  la condotta dell’avvocato che si confronta con le problematiche familiari.L’articolo 56 del Codice Deontologico prevede:1. L’avvocato non può procedere all’ascolto di una persona minore di età senza il consenso degli esercenti la responsabilità genitoriale, sempre che non sussista conflitto di interessi con gli stessi.2. L’avvocato del genitore, nelle controversie in materia familiare o minorile, deve astenersi da ogni forma di colloquio e contatto con i figli minori sulle circostanze oggetto delle stesse.3. L’avvocato difensore nel procedimento penale, per conferire con persona minore, assumere informazioni dalla stessa o richiederle dichiarazioni scritte, deve invitare formalmente gli esercenti la responsabilità genitoriale, con indicazione della facoltà di intervenire all’atto, fatto salvo l’obbligo della presenza dell’esperto nei casi previsti dalla legge e in ogni caso in cui il minore sia persona offesa dal reato. 4. La violazione dei doveri e divieti di cui ai precedenti commi comporta l’applicazione della sanzione disciplinare della sospensione dall’esercizio dell’attività professionale da sei mesi a un anno.La sentenza in commento ribadisce e rafforza i concetti espressi all’interno del predetto articolo precisando che l’ascolto del minore senza il preventivo interpello del genitore affidatario e senza le dovute cautele e accorgimenti non può essere superato dalle varie eccezioni sollevate dall’accusato.

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