Superbonus: il recente orientamento del Tribunale di Busto Arsizio in tema di nullità della delibera per restringimento del balcone

Le locazioni ad uso transitorio e la differenza con i c.d. affitti brevi

L’articolo 1571 del codice civile definisce la locazione come quel contratto con il quale una parte si obbliga nei confronti di altra parte di farle godere un bene – mobile o immobile – per un determinato periodo di tempo e verso il pagamento di un dato prezzo, il c.d. canone.Quando si tratta di beni immobili locati a fini abitativi, la Legge n. 431/1998 stabilisce che il contratto di locazione deve avere durata, minima, di quattro anni rinnovabili, alla scadenza, per ulteriori quattro.È, tuttavia, possibile stipulare il contratto per una durata inferiore. Infatti, è stato previsto il c.d. contratto di locazione ad uso transitorio. Ma cosa prevede la legge in merito? E cosa si intende per affitto breve, formula sempre più utilizzata, specialmente per fini turistici?Cosa si intende per locazione ad uso transitorio?…e cosa per locazione breve?È possibile applicare la cedolare secca agli affitti brevi?Quali adempimenti per gli intermediari?Gli affitti brevi con finalità turistiche: il c.d. Codice CIR1 - Cosa si intende per locazione ad uso transitorio?Come accennato in premessa, quando si tratta di locazione di un immobile a fini abitativi, la legge prevede una durata minima di quattro anni, con possibilità di rinnovo, alla scadenza, per ulteriori quattro anni.Certamente, nulla impedisce alle parti contraenti di stipulare un contratto dalla durata superiore. Tuttavia, accade molto di frequente che le parti stipulino un contratto di durata inferiore al minimo previsto dalla legge.Si tratta delle ipotesi dei cosiddetti contratti di locazione abitativa a uso transitorio. Ma cosa si intende per contratto di locazione ad uso transitorio?Il contratto transitorio è regolamentato dall’articolo 5 della già citata Legge del 1998, sebbene tale articolo si concentri unicamente sulle locazioni stipulati dagli studenti universitari.Nonostante ciò è possibile affermare che il contratto di locazione transitoria è un tipo di contratto riguardante la locazione di immobili ad uso abitativo per esigenze temporanee non turistiche. Difatti, il locatore concede per un periodo di tempo limitato l’immobile al conduttore, dietro il corrispettivo del pagamento del canone.Ma quali sono i requisiti e la durata del contratto di locazione transitoria?Tale contratto deve avere, per legge, una durata compresa tra 1 e 18 mesi. Nel caso in cui il contratto superi i 30 giorni, lo stesso deve essere registrato. Questo contratto può essere stipulato nel caso in cui il conduttore si sia dovuto trasferire, momentaneamente, per motivi di studio o di lavoro, oppure se non ha disposizione la propria abitazione in quanto in fase di ristrutturazione o ancora se deve assistere un familiare per problemi di salute.2 - …e cosa per locazione breve?Più di recente si è diffusa un’altra tipologia di contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, caratterizzata da una durata certamente inferiore. Si tratta, in un certo senso, di una sottocategoria della locazione ad uso transitorio e si definisce locazione (noto anche in modo non del tutto corretto come affitto) breve o ad uso turistico.Tale tipologia di contratto di locazione ha preso sempre più piede grazie al diffondersi di portali per i servizi turistici che hanno, indubbiamente, facilitato l’incontro della domanda con l’offerta.Almeno inizialmente, i contratti di locazione breve erano disciplinate da alcune leggi regionali. Tuttavia, il legislatore è intervenuto con il Decreto Legge n. 50 del 2017, dettando una disciplina fiscale apposita.Inoltre, il citato Decreto Legge definisce la locazione breve come un contratto di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Per poter rientrare in questa nuova disciplina, tuttavia, i contratti di locazione breve devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa sia direttamente sia indirettamente tramite soggetti intermediari o portali telematici.La locazione breve deve riguardare le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11, con esclusione della categoria A10 relativa a uffici o studi privati, che devono essere locate ad uso abitativo.3 - È possibile applicare la cedolare secca agli affitti brevi?La risposta è certamente affermativa.Ma facciamo un passo indietro. Cos’è la cedolare secca? La cedolare secca, riportando la definizione rinvenibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, è un regime facoltativo che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. Inoltre, per i contratti con cedolare secca non è necessario pagare l’imposta di registro e quella di bollo dovute per le registrazioni, le risoluzioni e le proroghe dei contratti. Tuttavia, scegliere di optare per la cedolare secca comporta la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione secondo gli indici ISTAT.Ma, tornando all’ipotesi della locazione breve, la normativa in materia consente al proprietario dell’immobile di optare per il regime della cedolare secca potendo, quindi, assoggettare il reddito derivante dalla locazione stessa all’imposta del 21%, sostitutiva di IRPEF e addizionali.4 - Quali adempimenti per gli intermediari?Come detto, la figura dei contratti di locazione breve è sorta insieme alla diffusione dei portali telematici di servizi turistici che possono tranquillamente considerarsi degli intermediari nella stipula dei contratti medesimi.Quali sono gli adempimenti da compiere? Il già citato Decreto Legge n. 50 del 2017 ha previsto alcuni specifici adempimenti di natura informativa ogni qualvolta che un intermediario intervenga nella stipula di un contratto di locazione breve.In particolare, gli intermediari devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a far data dal 1° giugno 2017 per il loro tramite e trattenere una somma – pari al 21% del canone – laddove intervengano anche nel pagamento o incassano i corrispettivi. Tale somma va, poi, versata tramite il modello F24.I dati relativi alle locazioni brevi devono essere comunicati entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. Nel caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati è prevista la sanzione da € 250,00 a € 2.000 indicata dal Decreto Legislativo n. 471/1997 all’articolo 11, comma 1. 5 - Gli affitti brevi con finalità turistiche: il c.d. Codice CIROltre a quelli appena menzionati, alcuni Regioni hanno introdotto ulteriori adempimenti di carattere amministrativo relativamente alle locazioni brevi con finalità turistiche.In particolare, la Regione Lombardia ha istituito il c.d. Codice Identificativo di Riferimento da utilizzare negli annunci di promozione e commercializzazione degli immobili dati in locazione turistica.Nel dettaglio, con lo scopo di semplificare i controlli da parte delle autorità si è previsto che la pubblicità, la promozione e la commercializzazione dell’offerta delle strutture ricettive dati in locazione breve per finalità turistiche con scritti o supporti digitali devono, necessariamente, indicare l’apposito codice identificativo di riferimento.Sul punto è intervenuto anche il c.d. Decreto Legge Crescita n. 34 del 2019, istituendo una vera e propria banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazione brevi, prevedendo che esse debbano essere identificate attraverso un codice alfanumerico da utilizzare per ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi al pubblico.Il Ministero del Turismo ancor più di recente – il 29 settembre 2021 – ha poi dato attuazione al precedente Decreto, disciplinando ancor più nel dettaglio la banca dati e disponendo che laddove le Regioni non si siano già dotate di un Codice CIR – Codice Identificativo di Riferimento Regionale – sarà la stessa banca dati a generare il codice identificativo alfanumerico.Editor: avv. Marco Mezzi

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Il testamento: tipologie e ipotesi di impugnabilità

Ai sensi dell’articolo 587 del codice civile il testamento può definirsi come l’atto con cui un soggetto dispone, per il tempo in cui non sarà più in vita, di tutte o parte delle proprie sostanze.Ma quante e quali sono le tipologie di testamento? Sono previsti casi in cui è possibile impugnare il testamento?Le diverse tipologie di testamento e i casi in cui è possibile impugnarloL’impugnazione per annullabilità del testamentoL’impugnazione per nullità del testamentoL’impugnazione del testamento per lesione di legittima1 - Le diverse tipologie di testamentoOltre a fornire la definizione di testamento quale atto revocabile con il quale taluno dispone, per il tempo in cui avrà cessato di vivere, di tutte le proprie sostanze o di parte di esse, la legge disciplina tre diverse tipologie di testamento: il testamento olografo, il testamento pubblico e il testamento segreto.Il testamento olografo è, in buona sostanza, la tipologia “più semplice” di testamento. Difatti, è sufficiente che sia scritto per intero, datato e sottoscritto di proprio pugno dal testatore.Il testamento pubblico, al contrario, deve essere necessariamente redatto da un notaio alla presenza di due testimoni che non devono essere interessati all’atto.Tale tipologia di testamento deve essere redatto rispettando alcune formalità. In particolare: a) il testatore deve dichiarare oralmente al notaio, alla presenza dei due testimoni, le sue ultime volontà, in modo assolutamente spontaneo e libero; b) il notaio, seguendo le disposizioni dettategli dal testatore, provvede alla materiale redazione dell’atto, dandone lettura al termine e apponendo indicazione del luogo, della data e dell’ora in cui il testamento è stato redatto; c) il testatore, i testimoni e il notaio devono provvedere a sottoscrivere il testamento.Il testamento segreto, infine, è preparato dallo stesso testatore e consegnato a un notaio, il quale ha l’unico compito di custodirlo e redigere l’atto di ricevimento.Tutte e tre le citate tipologie di testamento possono essere affette da determinati vizi che consentono, a chi ne ha interesse, di proporre impugnazione. Per brevità di trattazione, è possibile affermare che le ragioni che giustificano l’impugnazione del testamento sono: a) l’incapacità del testatore, b) la violazione degli obblighi di forma del testamento, c) la violazione del contenuto del testamento, d) la redazione del testamento in presenza di un vizio della volontà del testatore, vale a dire in presenza di errore, violenza o dolo.Ognuna di queste motivazioni giustificatrici dell’impugnabilità del testamento conduce a una differente forma di invalidità. In particolare, il testamento può essere annullabile oppure nullo.2 - L’impugnazione per annullabilità del testamentoL’annullabilità del testamento segue la violazione delle norme che sono dettate in materia di difetto di capacità, vizi della volontà e ogni altro vizio meno grave di carattere formale. In primo luogo, è opportuno ricordare che non possono fare testamento i minori di età, gli interdetti per infermità mentale e coloro i quali, sebbene non interdetti, siano stati, anche in via transitoria, incapaci di intendere o di volere al momento della redazione del testamento.Laddove uno di questi soggetti abbia redatto un testamento, lo stesso può essere impugnato da chiunque vi abbia interesse, proponendo azione di annullabilità che si prescrive nel termine di cinque anni dal giorno in cui è stata data esecuzione alle disposizioni testamentarie.Inoltre, il testamento può essere impugnato al fine di dichiararne l’annullabilità anche in presenza dei vizi del volere del testatore che, come anticipato, si hanno nell’ipotesi di errore, violenza o dolo. Anche in tal caso, l’impugnazione può essere proposta da chiunque ne abbia interesse nel termine di cinque anni dal giorno in cui si è avuta notizia del dolo, della violenza o dell’errore. In particolare, è annullabile il testamento redatto sulla base di convinzioni errate (errore), oppure redatto deitro la minaccia di un male ingiusto e notevole (violenza psicologica o morale) ed infine il testamento scritto dietro l’inganno di terzi (dolo).3 - L’impugnazione per nullità del testamentoLa nullità del testamento è una forma di invalidità certamente più grave dell’annullabilità. Difatti, la nullità può essere fatta valere impugnando il testamento in qualsiasi momento, a differenza della causa di annullabilità che viene sanata laddove non si proponga impugnazione entro cinque anni.Il codice civile prevede che il testamento sia nullo laddove manchi l’autografia o la sottoscrizione nell’ipotesi di testamento olografo. In caso di testamento pubblico, invece, lo stesso sarà nullo laddove manchi la redazione per iscritto, da parte del notaio, delle dichiarazioni del testatore ovvero la sottoscrizione dell’uno o dell’altro.Svariate sono le cause di nullità previste dal codice civile del nostro ordinamento. È possibile, tuttavia, elencare le principali cause di nullità.Innanzitutto, è nullo il c.d. testamento congiuntivo semplice o reciproco. Il primo è il testamento redatto da due persone nel medesimo documento a favore di un soggetto terzo, mentre il secondo è quello in cui i testatori dispongono dei propri beni uno a favore dell’altro.Sono altresì nulle le disposizioni testamentarie rimesse all’arbitrio di un soggetto terzo, nonché quelle che siano illecite, impossibili o che perseguano motivi illeciti.Ovviamente nullo è il testamento redatto a seguito della violenza fisica esercitata sul testatore.Sono, infine, nulle le disposizioni a favore di una persona indeterminata.4 - L’impugnazione del testamento per lesione di legittimaOltre ai casi di impugnazione per annullabilità o nullità del testamento, vi è un’ulteriore possibilità di impugnare il testamento.Si tratta dell’impugnazione per lesione di legittima.Prescindendo dalla presenza di un testamento, la legge prevede che determinati soggetti hanno diritto all’eredità. Si tratta dei c.d. eredi legittimari che, per legge, sono il coniuge, i figli e, in assenza di questi ultimi, gli ascendenti.Orbene, a tali soggetti spetta necessariamente una quota dell’eredità, per l’appunto la quota di legittima.L’azione di impugnazione del testamento per lesione della quota di legittima consente di ridefinire l’asse ereditario.Difatti, l’azione di riduzione è quell’azione volta a tutelare le quote di legittima spettanti ai legittimari. In particolare, l’erede legittimario che ritenga di aver ricevuto meno di quanto gli spetterebbe per legge può impugnare il testamento.In particolare, per poter esercitare tale azione l’erede legittimario deve, innanzitutto, accettare il testamento con  beneficio di inventario; dopodiché potrà impugnare il testamento entro il termine di dieci anni dalla data di accettazione, sebbene una parte minoritaria della giurisprudenza ritenga che i dieci anni decorrano dall’apertura della successione.

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Il diritto di accesso nel Codice Privacy e la tutela dei dati personali, sensibili e super-sensibili

Il 1 gennaio 2004 è entrato in vigore il Codice per la protezione dei dati personali, recepito nel d.lgs. 196/2003, poi integrato profondamente dal Regolamento UE 2016/679. Tale testo, oltre ad istituire l’Autorità Garante della Privacy, detta importanti norme in materia di tutela dei dati personali, i quali potrebbero essere compromessi dal diritto di accesso generalmente riconosciuto ai cittadini (come abbiamo visto qui e qui).Il Codice Privacy in materia di accessoL’accesso “difensivo”La tutela di dati giudiziari, sensibili e super-sensibili1 - Il Codice Privacy in materia di accessoIl Regolamento UE 2016/679 assicura, agli artt. 12 ss., che le pubbliche amministrazioni adottino, per quanto riguarda le informazioni relative ai privati, modalità di comunicazione che siano tali da consentirne la piena ed agevole acquisizione. L’art. 15, inoltre, delinea un vero e proprio diritto di accesso dell’interessato ai propri dati personali, cioè alle informazioni riguardanti una persona fisica, determinata o determinabile. Quando, però, l’esibizione documentale comporti anche la conoscenza di dati personali di soggetti diversi rispetto al richiedente, le amministrazioni che ricevono le istanze di accesso si ritrovano a dover prendere in considerazione le esigenze di tutela dei terzi. Ricordiamo, infatti, che con l’accesso civico generalizzato chiunque può chiedere di prendere visione anche di quei dati, di cui le pubbliche amministrazioni siano in possesso, che non sono soggetti all’obbligo di pubblicazione.Proprio nell’ottica della protezione dei dati personali, l’art. 5-bis del d.lgs. 33/2013, in conformità con la disciplina dell’Unione e di quella nazionale in materia, afferma che l’accesso deve essere negato quando sia necessario a evitare un “pregiudizio concreto” alla tutela di tali dati e dei diritti e libertà che da essa discendono.Quindi, quando viene richiesto l’accesso a documenti la cui conoscenza potrebbe confliggere con l’esigenza di riservatezza di dati personali di soggetti terzi, l’amministrazione è chiamata ad effettuare un bilanciamento di interessi contrapposti: da un lato, la trasparenza e, dall’altro lato, la riservatezza.Questa ponderazione tra interessi contrapposti dipende, fra le altre cose, da due elementi:dalla finalità dell’accesso;dal tipo di dato che rischia di essere compromesso.2 - L’accesso “difensivo”Sotto il primo versante, quando viene chiesto l’accesso a documenti amministrativi la cui conoscenza sia necessaria ai richiedenti per curare o per difendere i propri interessi giuridici, esso deve comunque essere garantito: la valutazione rimessa all’amministrazione ha ad oggetto, quindi, la necessità di quanto richiesto.Si ritiene comunemente che non è sufficiente che l’istanza di accesso faccia generico riferimento a non meglio precisate esigenze probatorie e difensive, siano esse riferite ad un processo in corso o ancora da instaurare: l’istante dovrà, al contrario, motivare adeguatamente sul rapporto di necessarietà fra la documentazione richiesta e la situazione finale controversa.Solo se supererà positivamente questo vaglio rigoroso, la richiesta di ostensione al documento potrà essere accolta.3 - La tutela di dati giudiziari, sensibili e super-sensibiliSotto il secondo profilo, vi sono alcune tipologie di dati che richiedono una tutela “rafforzata”. Si tratta di:dati giudiziari: sono quelli che rivelano l'esistenza di determinati provvedimenti giudiziari soggetti ad iscrizione nel casellario giudiziale (come, ad esempio, i provvedimenti penali di condanna definitivi, la liberazione condizionale, il divieto od obbligo di soggiorno, le misure alternative alla detenzione), nonché la qualità di imputato o di indagato;dati sensibili: sono quelli idonei a rivelare l’origine razziale ed etnica, le convinzioni religiose, filosofiche o di altro genere, le opinioni politiche, l’adesione a partiti, sindacati, associazioni od organizzazioni a carattere religioso, filosofico, politico o sindacale;dati super-sensibili: sono i dati sensibili che sono idonei a rivelare lo stato di salute e la vita sessuale.Per quanto riguarda i dati giudiziari e i dati sensibili, nelle operazioni di verifica sul possibile pregiudizio derivante dalla conoscibilità di queste informazioni, l’Amministrazione deve tenere conto di vari parametri. In primo luogo, la natura sensibile o giudiziaria dei dati dovrebbe far propendere in linea di principio per il rifiuto dell’accesso generalizzato, salvo valutare poi caso per caso le varie situazioni particolari in cui non vi sarebbe comunque un pregiudizio (ad esempio perché le informazioni erano già state rese pubbliche dall’interessato stesso). Inoltre, particolare attenzione dovrà essere posta nei casi in cui si tratti di informazioni che potrebbero comportare, in base al loro uso, rischi specifici per i diritti e le libertà degli interessati (come ad esempio i dati di localizzazione) o quando l’istanza di accesso abbia ad oggetto documenti contenenti informazioni su minori: in questi casi sarà auspicabile una maggiore cautela nell’accoglimento di tale istanza.Ancora, è necessario tenere presente che, con riferimento ai dati e alle informazioni personali contenuti in documenti riferiti a singole persone (si pensi a professionisti iscritti a un Ordine o a un Albo o ai partecipanti ad una procedura di concorso) un eventuale accoglimento dell’accesso civico potrebbe determinare ripercussioni negative sul piano professionale, personale e sociale, non solo all’interno dell’ambiente lavorativo ma anche al di fuori.Per quanto riguarda, infine, i dati super-sensibili, l’accesso è consentito solo se la situazione giuridicamente rilevante che si intende tutelare con la richiesta di accesso a documenti amministrativi sia di rango almeno pari ai diritti dell’interessato, cioè consista in un diritto della personalità o in un altro diritto o liberà fondamentale e inviolabile. In ogni caso, occorrerà anche il requisito della indispensabilità. Spetterà, quindi, all’amministrazione valutare il conflitto fra trasparenza e riservatezza, tenendo conto di tutta una serie di parametri ormai consolidati in materia di protezione dei dati personali: limitazione e minimizzazione del trattamento; principi di necessità, proporzionalità, pertinenza e non eccedenza; natura e tipologia dei dati personali e dei soggetti interessati; posizione ricoperta dagli stessi nella società.Editor: dott.ssa Elena Pullano

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L’annullabilità del contratto e la prova del conflitto di interessi

La Sentenza n. 11268 del 01.08.2020 della Sezione X Civile del Tribunale di Roma fornisce degli spunti di riflessione sulle caratteristiche della prova del conflitto di interessi ai fini dell’annullabilità del contratto ex art. 1394 cc, anche con riferimento alle risultanze di un parallelo processo penale.Pubblicato su Salvis Juribus il 27.12.2021 (ISSN 2464-9775). Clicca qui per leggere l'articolo 

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