Enti del Terzo settore: cosa sono?

I parcheggi condominiali

La riforma del Condominio del 2012 ha avuto il merito di inserire i posti auto tra le parti comuni del condominio. Difatti, il nuovo articolo 1117, numero 2, del codice civile include espressamente le aree destinate a parcheggio tra le parti comuni del condominio, recependo l’orientamento giurisprudenziale che, in mancanza di un espresso riferimento ai parcheggi, era concorde nell’estendere anche a tali aree la presunzione di condominialità di cui al già citato articolo 1117. I parcheggi condominiali: evoluzione normativaÈ possibile destinare un’area comune a parcheggio?Cosa consigliare in caso di parcheggi non sufficienti per tutti i condomini?1 - I parcheggi condominiali: evoluzione normativaNel corso degli anni la materia dei parcheggi condominiali è stata interessata da numerosi interventi normativi.In primo luogo, va citata la cosiddetta Legge ponte – Legge 765/1967 – la quale ha integrato la Legge Urbanista numero 1150/1942 prevedendo, all’articolo 41 sexies che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione. In altri termini, come ha inteso specificare anche la Corte di cassazione, questa norma ha posto un vincolo pubblicistico di destinazione nelle aree riservate ai parcheggi condominiali, inderogabile da parte di atti dei privati.La successiva Legge numero 47/1985 ha precisato ulteriormente che gli spazi già menzionati dalla precedente Legge 765 costituissero pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli articoli 817, 818 e 819 del Codice civile. È intervenuta, quattro anni più tardi, la Legge Tognoli – Legge 122/1989 – con la quale si è elevato il rapporto tra le aree di pertinenza delle costruzioni e la volumetria del fabbricato a un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione, rispetto ai venti previsti nel 1967. Inoltre, la Legge Tognoli, all’articolo 9, ha ulteriormente previsto che: 1) i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti; 2) l’esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 è soggetta a denuncia di inizio attività; 3) le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono approvate salvo che si tratti di proprietà non condominiale dalla assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, comma 2, codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, comma 2 e 1121, comma 3, codice civile; 4) i parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli.La Legge n. 246/2005 ha, poi, ulteriormente integrato la Legge ponte aggiungendo un secondo comma all’articolo 41 sexies, prevedendo che gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse. Viene così meno il vincolo di pertinenzialità automatico per gli spazi riservati a parcheggio dalla cosiddetta Legge ponte.L’ultimo provvedimento in materia è il cosiddetto Decreto del Fare, convertito dalla Legge n. 35/2012, con cui si stabilisce che la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 dell’articolo 41 sexies già citato può essere trasferita anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestaule destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso Comune.2- È possibile destinare un’area comune a parcheggio?La risposta è certamente affermativa. È comunque opportuno fare un breve focus sul punto.La trasformazione di un’area comune a parcheggio condominiale importa la scelta di soluzioni che rendano compatibili i concetti di innovazione, di cui all’articolo 1120 del codice civile, e di pari uso e/o di godimento paritario, di cui all’articolo 1102 dello stesso codice civile.La giurisprudenza ha costantemente ritenuto che la delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte a parcheggio debba essere approvata a maggioranza, aggiungendo che non è necessaria l’unanimità o il quorum come richiesto dall’articolo 1120 del codice civile prima della riforma del 2012. In altri termini, è stato ritenuta legittima la delibera condominiale presa con la maggioranza di cui all’articolo 1136, comma 2 del codice civile, di disporre la destinazione a parcheggio del cortile condominiale.Il nuovo articolo 1120 del codice civile, per come modificato dalla legge di riforma del condominio, ha sostanzialmente recepito l’impostazione giurisprudenziale e, sebbene definisce innovazioni le opere necessarie per realizzare i parcheggi condominiali, prevede la possibilità di deliberare questi interventi con i quorum deliberativi ordinari. Si prevede, infatti, che i condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto opere per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio.3 - Cosa consigliare in caso di parcheggi non sufficienti per tutti i condomini? La Corte di cassazione ha stabilito che l’assemblea del condominio può stabilire di razionalizzare lo sfruttamento dell’area destinata a parcheggio mediante apposizione di strisce delimitative per ciascun posto auto, eventualmente numerato, assegnandoli al dominio esclusivo di ogni condomino o usufruitore (sul punto si veda Cass. civ., sent. 5997/2008).In questi casi l’assegnazione dei posti auto deve seguire criteri predefiniti, quali la facilità di accesso, e laddove non si dovesse trovare un accordo sulle modalità di assegnazione, sarebbe preferibile procedere a sorteggio.Tuttavia, non sempre l’area destinata a parcheggio è in grado di garantire la copertura integrale degli stalli rispetto al numero degli utenti – condomini richiedenti. Quale criterio, quindi, è consigliabile attuare?Certamente sbagliato sarebbe disporne l’attribuzione in base al valore millesimale di ciascuna unità immobiliare. Anzi, a dire il vero, la giurisprudenza ha costantemente considerato queste deliberazioni illegittime atteso che la quota di proprietà di cui all’articolo 1118 del codice civile, quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi ed ai vantaggi della comunione, ma non in ordine al godimento che si presume uguale per tutti (Cass. civ., sent. 26226/2006). Nel disaccordo tra i condomini, ai fini dell’utilizzazione dell’area comune, l’unico principio applicabile al caso di specie è quello del “pari uso”, sancito dall’articolo 1102 del codice civile, a norma del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca ad altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. In altri termini, in queste ipotesi, la soluzione certamente migliore è quella della turnazione all’uso del parcheggio.

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Il principio di autodeterminazione al trattamento sanitario

Quando si parla di consenso alle cure del paziente, s’intende una manifestazione di volontà con connotati e modalità precise e fissate dalla legge. La violazione del consenso da parte del medico si realizza sia nel caso di assoluta mancanza di consenso, come anche in presenza di vizi nel procedimento di acquisizione dello stesso. Il processo informativo, infatti, è il requisito fondamentale e strumentale alla garanzia della libera e consapevole approvazione del paziente alla proposta terapeutica, il quale può anche incontrare dei limiti, seppur sempre fissati dalla legge.Esempio concreto di ciò è quanto accaduto a Modena in occasione del ricovero di un bambino con un grave problema cardiaco, il quale, secondo i genitori, poteva essere operato dalla struttura sanitaria solo a condizione che fosse adoperato sangue da persone non vaccinate contro il coronavirus, nel caso in cui si fosse resa necessaria una trasfusione. La situazione che ne è scaturita offre l’opportunità di una riflessione sul sottile equilibrio che si viene a creare tra il diritto, costituzionalmente garantito, della libertà di autodeterminarsi nei vari trattamenti sanitari e il rifiuto da parte del titolare o da chi ne fa le veci dal quale ne può scaturire il pericolo per l’incolumità delle persone coinvolte.La riflessione che ci apprestiamo a proporre richiede inizialmente un’analisi degli aspetti normativi salienti che risultano propedeutici alle conclusioni proposte.Cosa s’intende per consenso al trattamentoQuali sono gli obblighi informativi a carico del medico?Specificità e personalizzazione dell’informazione da richiedereIl caso del bambino di Modena, fino a che punto può spingersi il principio di autodeterminazione?1 - Cosa s’intende per consenso al trattamento.A monte della prestazione del consenso vi è il processo informativo. Infatti, in una relazione terapeutica improntata al principio di parità tra le parti risulta determinante adottare meccanismi voltia contrastare le cc.dd. asimmetrie informative, intese come le differenze conoscitive tra medico e paziente, le quali raffigurano una turbativa della libertà decisionale di quest’ultimo. La comunicazione ed il dialogo, lo scambio di informazioni tra il medico ed il paziente, dunque, è condizione preliminare, necessaria ed ineliminabile affinché la scelta terapeutica sia consapevole e il diritto all’autodeterminazione sia effettivamente garantito.Infatti il paziente subisce una lesione del suo diritto di autodeterminarsi anche quando, pur in presenza di consenso, questo non sia stato preceduto da una adeguata e completa informazione sanitaria. Il presupposto fondamentale dell’informazione, quale elemento necessario per una corretta formazione della volontà del paziente, è stata riconosciuta negli ultimi decenni. In particolar modo ricordiamo la presa di posizione del Comitato Nazionale per la Bioetica che, nel 1992, ha affermato che il diritto all’informazione deve essere finalizzato a porre il paziente in grado di autodeterminarsi e di poter prendere decisioni consapevoli in ambito sanitario.Da qui, anche a seguito dei molteplici interventi di dottrina e giurisprudenza, si è giunti successivamente alla nuova normativa dettata dalla L. n. 219/2017 che presenta le norme in materia di consenso informato e di disposizioni anticipate di trattamento, in cui gli obblighi informativi a carico del medico sono stati regolati in maniera dettagliata con un’analisi completa della disciplina stessa.2 - Quali sono gli obblighi informativi a carico del medico?Il processo informativo che utile e valido volto all’acquisizione del consenso del paziente, prevede molteplici punti da affrontare, laddove quello più importante è quello relativo all’oggetto e quindi il contenuto dell’informazione. L’operatore sanitario, infatti, deve procedere al compimento di più obblighi informativi allo scopo di rendere edotto il paziente sulle sue condizioni di salute.In primo luogo, vi è la diagnosi. Questa consta dell’individuazione della malattia, di tutte le caratteristiche della stessa, anche in merito alla localizzazione e alla natura e rappresenta il primo momento, fondamentale dell’informazione al paziente, il quale ha il pieno diritto di conoscere il proprio stato di salute. A seguito della diagnosi vi è la prognosi e in questo caso l’operazione da effettuare per il sanitario è differente perché si tratta del giudizio di previsione probabilistico circa il decorso e l’esito della malattia. Questo giudizio risulta fondamentale in quanto, permette di mettere il paziente al corrente dell’andamento della propria malattia, permettendogli di scegliere in modo informato sulla propria scelta terapeutica con cognizione di causa. Tra la diagnosi e della prognosi potrebbe esserci l’accertamento diagnostico che il medico intende porre in atto. Infatti in questa fase il medico deve indicare al paziente l’intervento che egli ritiene più opportuno da realizzare, configurando la reale proposta terapeutica a cui seguirà il possibile assenso o dissenso del paziente.Altro presupposto centrale dell’accertamento diagnostico è quello relativo al fatto che il medico deve informare il paziente relativamente ai i benefici e i rischi derivanti dall’intervento indicato. In questo caso il medico prospetterà un eventuale risultato dell’accertamento fatto, comunicando le probabilità di successo o di fallimento dell’intervento, nonché le eventuali e concomitanti ulteriori conseguenze derivanti dall’intervento.Ma l’ulteriore domanda è quella in merito ai rischi che deve presentare il medico rispetto all’intervento programmato o da eseguire. Ciò sicuramente dipende dal tipo di intervento, dall’invasività dello stesso ma anche dalla complessità o normalità del caso prospettato.In genere, si ritiene che quanto più l’intervento sia complesso o rilevante dal punto di visto dell’integrità psico-fisica del paziente, tanto più il medico dovrà rendere un quadro dei rischi più completo possibile, rappresentando al soggetto cui si richiede il consenso anche le eventuali complicanze, gli effetti collaterali e le problematiche che possono intervenire sul post-intervento, anche quelle più isolate ed insolite. Da quanto detto ne può discendere il rifiuto del paziente e quindi il dissenso. Il paziente ha il pieno diritto di autodeterminarsi e quindi anche di rifiutare le singole o tutte le cure prospettate e queste sue decisioni devono essere ben ponderate e quindi il medico dovrà prospettare in modo completo ed esaustivo le possibili conseguenze del rifiuto.Proprio per tal motivo il medico non si dovrà limitare nel fornire le informazioni, proponendo soltanto una singola cura e le possibili conseguenze della stessa, ma dovrà fornire varie e diverse cure prospettabili per il caso concreto, se esistenti. Dunque, l’informazione al trattamento comprenderà tutte le diverse valutazioni mediche con gli i rischi e benefici che ne derivano. In ogni caso, anche se il paziente ha inizialmente dichiarato il proprio consenso all’operazione sanitaria prospettata dal medico, potrà, in qualsiasi momento, revocare il consenso prestato, anche quando la revoca comporti l’interruzione del trattamento, come accade per la nutrizione artificiale e l’idratazione artificiale, quindi anche in caso di interventi salva-vita.3 - Specificità e personalizzazione dell’informazione da richiedereDopo aver prospettato il contenuto dell’informazione medica, si deve sottolineare come non sia possibile determinare in via generale e astratta il puntuale e identico contenuto dei doveri informativi, tale da poter formare e creare un regime informativo valevole sempre ed in qualsiasi tipo di circostanza per ogni tipo di intervento medico. Infatti, non è possibile avere un unico livello di informazione, in quanto l’informazione assume connotati diversi e cangianti a seconda del tipo di intervento che si prospetta.Vi sono notevoli differenze perché nel caso in cui si sia in presenza di un semplice accertamento diagnostico o di una ordinaria visita medica, l’oggetto dell’informazione sarà basico e routinario, in quanto la situazione fattuale non presenta problemi relativi al calcolo rischi e benefici del trattamento o quello della rappresentazione di diagnosi e prognosi. Così come anche nel caso in cui si sia in presenza di accertamenti quotidiani, a seguito di una cura già prospettata e avviata dal paziente con il medico curante. In questo caso, trattandosi di una prestazione sanitaria ripetitività, ma anche eseguita su una pluralità di altri pazienti, nel caso in cui siano anche significativamente poco incidenti sulle condizioni psico-fisiche del paziente, in merito anche agli eventuali rischi ricadenti sullo stesso, l’attività d’informazione al trattamento richiederà un’attività meno intensa e specifica.A contrario, nel caso in cui il trattamento e le informazioni da rendere dovessero andare oltre la terapia, realizzando scopi diversi da quello della semplice guarigione dallo stato patologico, l’informazione allora avrà caratteri ancora sempre più specifici, dovendo completarsi ed integrarsi con contenuti atti a rendere l’informativa utile e completa. Per quanto riguarda le modalità dell’informazione, fondamentale è il linguaggio usato dal medico.Si ritiene che il linguaggio debba essere quanto più chiaro possibile, rispetto anche al livello culturale e la conoscenza e comprensione del paziente.Il medico deve fornire al paziente le conoscenze atte ed in grado di permettergli di percepire e accettare con piena consapevolezza le cure alle quali sottoporsi.Il dialogo non si deve arrestare al solo contenuto delle informazioni date dal medico ma si deve analizzare con cura il dialogo fra le parti. Ciò, quindi, implica che l’informazione non sia univoca ma deve consistere in una cooperazione fra le parti, quindi, in una conversazione fra le parti. Il paziente deve avere la possibilità di esprimere i suoi dubbi e le sue incertezze, al fine di poter ottenere maggiori informazioni sul proprio trattamento. È necessario che l’informazione sia anche personalizzata. Questa, infatti, dovrà essere regolata e proporzionata alla particolare situazione del paziente, risulta fondamentale che il medico conosca le condizioni del paziente, la sua situazione personale, familiare, lavorativa e relazionale, ma anche le sue esigenze e aspettative terapeutiche. L’informazione dovrà essere sempre onesta e veritiera, il medico deve utilizzare un linguaggio non traumatizzante e quindi usare sempre la massima sincerità e accortezza e, in caso di prognosi infausta, lasciare spazio, ove possibile, ad un margine di speranza per il paziente, in modo che quest’ultimo si possa autodeterminare in modo chiaro e libero da condizionamenti esterni. 4 - Il caso del bambino di Modena, fino a che punto può spingersi il principio di autodeterminazione?Il caso avvenuto a Modena, nel febbraio del 2022, ha avuto notevole risalto mediatico in tutta Italia. Trattasi del caso di un bambino di due anni, ricoverato all’ospedale Sant’Orsola di Bologna, il quale necessitava con urgenza di un intervento chirurgico al cuore che a causa delle resistenze dei genitori, i quali si sono dichiarati contro alla trasfusione del sangue al piccolo da parte di donatori vaccinati al virus covid-19, ha comportato il serio rischio di poter procurare danni ingenti alla salute del bambino se non addirittura, condurlo alla morte.In questo caso si è di fronte allo scontro di due diritti fondamentali all’interno dell’ordinamento italiano. Da un lato, il diritto alla salute, diritto costituzionalmente garantito ex. art. 32; il cui portatore primario è il bambino di due anni che come documentato dai vertici medici dell’ospedale, necessità dell’intervento chirurgico programmato, e che lo stesso “non sia rinviabile"; occorrendo "procedere con urgenza al ricovero e all’intervento". Dall’altro lato, invece, vi è il diritto alla libera autodeterminazione al trattamento, unitamente al diritto alla libera professione della propria religione, in quanto oltre al timore del “sangue infetto”, come definito dai genitori del bambino, venivano addotte anche motivazioni religiose, le quali contrastano con l’eventuale donazione di sangue da parte di soggetti vaccinati. Tali motivazioni religiose si rinvengono sul presupposto per cui i genitori non accettano che al piccolo venga somministrato sangue di persone vaccinate con sieri che utilizzerebbero in fase sperimentale e/o di produzione cellule umane ricavate da feti abortiti volontariamente.A seguito della notizia ricevuta dall’ospedale, la Procura per i minorenni aveva presentato ricorso. Il tribunale oltre a sospendere in via provvisoria la potestà genitoriale alla madre e al padre, ha nominato curatore speciale la direttrice del policlinico.In questo caso, si è proceduto, come avviene normalmente in questi casi, ad un bilanciamento di interessi tra diritti costituzionalmente tutelati come quello alla salute da un lato e quello all’autodeterminazione e religioso dall’altro e tocca all’interprete, in questo caso il giudice, valutare nel caso concreto, quale interesse sia preminente a seguito del bilanciamento effettuato.Il giudice tutelare di Modena, sentite le ragioni del policlinico Sant'Orsola sulla necessità dell'intervento e sulla sicurezza del sangue, non risultando alcuna diversa ragione per temere, in caso di trasfusione di sangue da parte di soggetti vaccinati, ha ritenuto opportuno, tutelando in prima battuta la salute del bambino, dare l’assenso per il procedersi dell’operazione e della trasfusione del sangue.Nel caso in esame, l’interprete ha valutato sulla base di una serie di fattori, tra cui l’interesse preminente del minore, l’urgenza del trattamento terapeutico e l’infondatezza scientifica delle motivazioni avanzate dai genitori del minore che, valutate nel loro insieme, hanno permesso di legittimare la correttezza del trattamento sanitario ma allo stesso tempo, l’insussistenza delle rimostranze effettuate dai genitori.Più in generale, si può affermare che in caso di paziente in età adulta, il principio dell'autodeterminazione è decisivo in virtù dell’art. 32 della Costituzione, la quale impone che: "nessuno può essere obbligato a un determinato trattamento sanitario se non per disposizione di legge".Per quanto riguarda i minori l'approccio è diverso. Nonostante in passato si fosse trovato un accordo in merito alla "Nuova disciplina delle attività trasfusionali e della produzione nazionale degli emoderivati", che nel caso in cui non ci fosse stata una circostanza di urgenza e in uno stato di necessità, doveva essere una commissione di medici, tra i quali rappresentativi della professione religiosa in contrasto con il trattamento, a valutare il caso concreto, a considerare se esistessero possibilità di autotrasfusione o di tecniche medico-chirurgiche alternative e, infine, a decidere a maggioranza. La proposta, però, non è stata accolta, da parte della commissione redigente la norma.In ogni caso, oltre all’urgenza che caratterizzava la situazione in esame, la quale ha dato una spinta ulteriore per autorizzare l’ospedale, in caso di conflitto irrisolto tra genitori e autorità sanitarie si affida la decisione alla Procura presso il Tribunale dei minorenni. Questa, sospendendo temporaneamente la responsabilità genitoriale, dispone un provvedimento basato in via esclusiva su criteri medico-scientifici. Si può affermare che quanto è avvenuto per la vicenda del bambino di Modena, rientra nel corretto uso dei poteri del giudice relativamente al bilanciamento degli interessi e diritti costituzionalmente garantiti, come quello all’autodeterminazione e al trattamento sanitario.Editor: dott. Giuseppe Sferrazzo

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Il patto di riservato dominio

La vendita con riserva di proprietà, disciplinata dagli articoli 1523 e seguenti del codice civile, è un tipo speciale di compravendita.In questa fattispecie, nota anche come patto di riservato dominio, rientrano tutte quelle circostanze in cui la disciplina della vendita si discosta da quella ordinaria per un elemento in particolare. Difatti, tramite questo istituto si consente a chi non è in grado di pagare il prezzo di un dato bene al momento della consegna di acquistarlo ugualmente e goderne, sin da subito, pagando ratealmente.1. Cos’è il patto di riservato dominio e come funziona?2. Il patto di riservato dominio è opponibile ai terzi?3. Cosa accade in caso di inadempimento del compratore?4. La vendita con riserva della proprietà di beni immobili1 - Cos’è il patto di riservato dominio e come funziona?La vendita con riserva di proprietà o patto di riservato dominio consiste essenzialmente nell’accordo in base a cui i contraenti, nel pieno esercizio della propria autonomia contrattuale ed in deroga alla regola generale, convengono che l’effetto del trasferimento della proprietà di un determinato bene sia differito sino al momento in cui non sia avvenuto, per intero, il pagamento del prezzo pattuito.L’articolo 1523 del codice civile prevede che nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.Si può, pertanto, affermare che questa norma contemperi le contrapposte esigenza di venditore e acquirente.Difatti, l’acquirente, nell’ipotesi in cui intenda acquistare un bene pur non disponendo dell’intera somma, può frazionare la prestazione; viceversa, il venditore conserva la garanzia reale della proprietà del bene di cui si tratta, sino all’effettivo adempimento.2 - Il patto di riservato dominio è opponibile ai terzi?Per rispondere a questa domanda è necessario analizzare il primo comma dell’articolo 1524 del codice civile.Tale norma statuisce che la riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore, solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.In tema di opponibilità ai terzi assume rilevanza anche la distinzione tra l’opposizione nei confronti dei creditori del venditore e del compratore, nonché la natura dei beni alienati.In particolare, nel caso si tratti di beni immobili o beni mobili registrati, l’opposizione ai terzi si può avere esclusivamente dopo aver trascritto l’atto. Inoltre, non rileva la domanda di risoluzione del contratto da parte del venditore trascritta prima dell’opposizione. Se, invece, i beni sono mobili si può opporre la riserva ai creditori solo se questa è stata fatta per iscritto e riporti una data certa precedente al pignoramento o alla dichiarazione di fallimento del compratore.3 - Cosa accade in caso di inadempimento del compratore?Il codice civile, all’articolo 1525, prevede una forma di tutela nei confronti del soggetto acquirente che non paghi una rata del contratto di vendita con riserva della proprietà.Tale norma, infatti, stabilisce che il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto.Laddove però non sia pagata più di una rata o nel caso in cui la stessa superi l’ottava parte del prezzo, sarà il Giudice a dover fornire una valutazione circa la risoluzione della vendita in relazione all’entità dell’inadempimento.Il successivo articolo 1526 stabilisce che, nell’ipotesi in cui vi sia la risoluzione del contratto di vendita con riserva di proprietà per inadempimento del compratore, il venditore è tenuto alla restituzione delle rate già riscosse, salvo il diritto a ottenere un equo compenso per l’uso del bene e al risarcimento dei danni.4  - La vendita con riserva della proprietà di beni immobiliSebbene la legge disciplini il patto di riservato dominio nell’ambito della compravendita di beni mobili, negli ultimi anni si è sempre più diffusa l’opinione favorevole per un’applicazione generalizzata di questo istituto.Ne consegue che anche i beni immobili possono essere venduti con riserva di proprietà. Come già esplicato, con la vendita con riserva di proprietà l’acquirente assume immediatamente a proprio carico i rischi relativi all’immobile non acquistando la proprietà dello stesso sino al pagamento dell’ultima rata.La vendita con riserva di proprietà è trascritta nei registri immobiliari sia pure con la segnalazione della presenza di una condizione sospensiva data, per l’appunto, dal pagamento dell’ultima rata del prezzo pattuito.La dottrina maggioritaria ritiene che il trasferimento del rischio, di cui all’articolo 1523 del codice civile, comporti il trasferimento, in capo all’acquirente, di eseguire tutti gli interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, nonché l’obbligo di pagare gli oneri condominiali.La stessa dottrina, tuttavia, ritiene che spetterà al venditore, in quanto proprietario sino all’adempimento del pagamento dell’ultima rata pattuita, la corresponsione dell’IMU. Ciò perché la legge prevede che il soggetto passivo IMU sia, per l’appunto, il proprietario di un bene immobile o colui il quale goda di un diritto reale sullo stesso.

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La vendita di bene pignorato

Un bene oggetto di pignoramento può essere venduto in una trattativa privata. Questa è la posizione della dottrina e della giurisprudenza prevalenti, le quali ammettono la circolazione dei beni pignorati purché ciò avvenga nel rispetto della disciplina processuale e delle tutele a garanzia dei creditori e dei potenziali acquirenti.1. Cosa si intende per “bene pignorato”?2. Posso vendere un bene pignorato? 3. Quali sono le tutele dei creditori e dell’acquirente? 1 - Cosa si intende per “bene pignorato”?Un “bene pignorato” è un bene, mobile o immobile, sottoposto a pignoramento ai sensi degli artt. 491 e seguenti del Codice di Procedura Civile; quando oggetto sono beni immobili si parla di pignoramento immobiliare. Il pignoramento è l’atto formale con cui si apre la cd. espropriazione forzata, volta a sottrarre la disponibilità di un bene al suo proprietario al fine di tutelare le pretese creditorie. Il debitore, infatti, ai sensi dell’art. 2740 c.c. risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri (cd. garanzia patrimoniale generica), pertanto, allorquando il medesimo si rende inadempiente nei confronti del creditore, questi, ha diritto di chiedere all’autorità giudiziaria un provvedimento a garanzia del suo credito. In altri termini, in caso di inadempimento, determinati beni del patrimonio del debitore possono essere espropriati e convertiti in denaro tramite la vendita ai pubblici incanti, o altre procedure, al fine di soddisfare i creditori. Il pignoramento crea, dunque, un vincolo giuridico sui beni del debitore, tanto che l’art. 2913 c.c. stabilisce che gli atti di alienazione dei beni sottoposti a pignoramento “non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione”. 2 - Posso vendere un bene pignorato? Si, un bene pignorato può comunque essere oggetto di trattativa tra privati.Infatti, la dottrina prevalente, avallata dall’unanime giurisprudenza, interpreta il predetto articolo 2913 c.c. come un’inefficacia relativa degli atti di alienazione. Gli atti di alienazione eventualmente posti in essere dal debitore non sono nulli ma validi, benché inopponibili ai creditori procedenti fino a che non si estingua la procedura esecutiva.Il debitore può, quindi, alienare i beni pignorati e porre in essere un atto di disposizione di per sé valido, tuttavia, lo stesso non sarà opponibile ai creditori (procedenti o successivamente intervenuti nel procedimento esecutivo) che ben potranno, al termine della procedura, soddisfare le proprie ragioni sui beni alienati – a danno dell’avente causa.3 - Quali sono le tutele dei creditori e dell’acquirente? Se dunque non sono nulli gli atti di alienazione dei beni pignorati, la prassi ha comunque cercato soluzioni operative per consentirne una corretta circolazione. La soluzione è nel coinvolgimento dei creditori alla trattativa privata. Difatti, oltre alla stipula dell’atto direttamente in Tribunale, la prassi adotta lo schema dell’atto sospensivamente condizionato all’estinzione del procedimento. Esso consiste in un primo atto di alienazione del bene, registrato e trascritto, i cui effetti sono sottoposti alla condizione sospensiva dell’estinzione della procedura innanzi al Giudice dell’esecuzione, e un secondo atto, anch’esso da registrarsi ed annotarsi al primo, nel quale si accerta e si dichiara l’avveramento dell’evento dedotto e l’efficace trasferimento della proprietà a favore dell’acquirente. L’estinzione della procedura esecutiva, evento necessario per l’efficacia della vendita, non potrà che realizzarsi con la collaborazione dei creditori istanti o intervenuti, i quali dovranno rinunciare alla stessa verosimilmente a fronte del soddisfacimento del loro debito: ad esempio ricevendo parte del prezzo appositamente depositato in via fiduciaria.Editor: dott.ssa Flavia Carrubba

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