La cosiddetta “Giustizia lumaca” e l’equa riparazione prevista dalla Legge Pinto

Il patrocinio a spese dello Stato

Quando un cittadino non può permettersi di sostenere le spese legali, lo Stato garantisce il suo diritto alla difesa attraverso l’istituto del patrocinio a spese dello Stato (c.d. gratuito patrocinio). L’istituto trova fondamento e riconoscimento nell’articolo 24 della Costituzione, attraverso il quale lo Stato garantisce e rende effettivo il diritto di difesa dei soggetti meno abbienti, ed in particolare il diritto di poter agire e difendersi di fronte all’autorità giudiziaria, civile, penale, amministrativa, contabile e tributaria.Per poter essere ammessi a tale istituto è necessario essere in possesso di determinati requisiti, individuati dalla legge all’art. 74 del DPR 115/2002, per tutta la durata del processo. In caso di ammissione al gratuito patrocinio, l’avvocato percepirà il proprio compenso esclusivamente dallo Stato.Chi può essere ammesso al gratuito patrocinio?Qual è il limite di reddito per poter essere ammessi al gratuito patrocinio e quali redditi devono essere considerati?Come si richiede il gratuito patrocinio?Cosa avviene in caso di soccombenza e condanna alle spese?1 - Chi può essere ammesso al gratuito patrocinio?Il patrocinio a spese dello Stato, comunemente denominato “gratuito patrocinio”, è quell’istituto che garantisce il diritto di difesa ai soggetti economicamente più deboli. Possono essere ammessi: i cittadini italiani (anche liberi professionisti o titolari di partita IVA), i cittadini stranieri o gli apolidi, purché si trovino regolarmente sul territorio nazionale, gli enti senza scopo di lucro o le associazioni.I soggetti sopra indicati potranno chiedere l’ammissione al gratuito patrocinio per difendersi (quando convenuti in giudizio da altri) o per agire (per tutelare il proprio diritto leso), in ogni stato e grado del processo.In caso di ammissione al gratuito patrocinio, il difensore non riceverà alcun compenso direttamente dal cliente, in quanto le spese legali saranno interamente a carico dello Stato. Invero, se il legale dovesse richiedere e/o percepire compensi o rimborsi da parte del cliente ammesso al gratuito patrocinio si configurerebbe un illecito disciplinare professionale ai sensi dell’art. 85 c.3 DPR 115/2002 e art. 29 c.8 Codice deontologico forense.Sono esclusi dal beneficio i soggetti già condannati con sentenza definitiva per: associazione di tipo mafioso anche straniere (art. 416 bis c.p.), reati commessi avvalendosi delle condizioni previste dall’art. 416 bis c.p., reati commessi al fine di agevolare l’attività delle associazioni di tipo mafioso (ex art. 416 bis c.p.), associazione per delinquere finalizzata al contrabbando di tabacchi lavorati esteri (art. 291 quater DPR 43/1973), produzione, traffico e detenzione illeciti di sostanze stupefacenti o psicotrope e associazione finalizzata al traffico illecito di sostanze stupefacenti o psicotrope (artt. 73 e 74 c. 1 DPR 309/1990).2 - Qual è il limite di reddito per poter essere ammessi al gratuito patrocinio e quali redditi devono essere considerati?L’istituto del gratuito patrocinio consente l’accesso alla giustizia a soggetti meno abbienti che non sono in grado di sostenere le spese legali.Ai fini del giudizio sull’ammissione viene considerata ogni componente di reddito, imponibile o meno, in quanto espressiva di capacità economica.In particolare, per poter essere ammessi al beneficio è necessario che il richiedente sia titolare di un reddito annuo imponibile, risultante dall’ultima dichiarazione dei redditi, non superiore ad € 11.746,68.Devono essere computati nel reddito: le pensioni che abbiano natura “sostitutiva” della retribuzione, l’assegno separazione o divorzio a favore del coniuge (ma non l’assegno a favore dei figli), gli interessi dei conti correnti ed i proventi da fondi di investimento.Non rientra, invece, tutto quanto percepito a titolo di indennità di accompagnamento a favore degli invalidi totali.Inoltre, ai fini del calcolo, si considerano anche i redditi dei membri costituenti la famiglia convivente, ossia i soggetti conviventi risultanti dai registri dell’ufficio anagrafe presso il Comune di residenza. Se il soggetto richiedente, quindi, convive con il coniuge, l’unito civilmente o altri familiari, il reddito rilevante ai fini dell’ammissione al gratuito patrocinio, comprende la somma dei redditi conseguiti da ogni componente della famiglia, compreso quello del richiedente.Nella valutazione di tale “reddito familiare complessivo” bisognerà fare riferimento non tanto alla convivenza anagrafica, quanto piuttosto al nucleo familiare di fatto, ovvero a quei legami stabili e di effettiva convivenza. Si terrà in considerazione il reddito personale del solo richiedente solo nel caso in cui la causa ha ad oggetto i diritti della personalità ed in quei processi in cui gli interessi del richiedente sono in conflitto con quelli degli altri componenti il nucleo familiare con lui conviventi (ad esempio in una causa di separazione tra coniugi).3 - Come si richiede il gratuito patrocinio?Per poter essere ammesso al gratuito patrocinio la procedura da seguire cambia a seconda della sede presso cui il giudizio viene instaurato.Nei giudizi civili ed amministrativi, il soggetto deve presentare apposita domanda/istanza di ammissione presso la segreteria del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati competente. La domanda di ammissione, in ambito civile, viene compilata telematicamente dall’avvocato scelto ed inviata alla segreteria del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati.La domanda deve contenere: la richiesta di ammissione, i dati anagrafici del richiedente e dei soggetti conviventi con lo stesso, l’indicazione dei redditi percepiti, l’indicazione della data di udienza (nel momento in cui è necessario costituirsi in giudizio), le generalità e residenza della controparte, delle ragioni di fatto e diritto utili a valutare la fondatezza della pretesa da far valere, delle prove (documenti, testimoni ecc.).Alla domanda viene allegata copia della carta d’identità e del codice fiscale del richiedente.Al termine della procedura, il difensore nominato deve autenticare, a pena d’inammissibilità, l’istanza di ammissione ed inviarla telematicamente al Consiglio dell’Ordine degli Avvocati.La domanda viene esaminata dai componenti del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati ed entro 10 giorni dalla ricezione, in caso di esito positivo, viene accolta con delibera, comunicata via pec all’avvocato. Il richiedente viene così ammesso al gratuito patrocinio in via provvisoria ed anticipata.Sarà poi il giudice a verificare, durante tutta la durata del processo,  se sussistono o meno i presupposti per poter essere esonerati dal pagamento delle spese legali.Invece, in ambito penale l’istanza, con la quale si richiede l’ammissione al gratuito patrocinio, viene depositata, dal richiedente o dall’avvocato, direttamente presso la cancelleria del giudice davanti al quale pende il procedimento.4 - Cosa avviene in caso di soccombenza e condanna alle spese?Nel momento in cui la parte ammessa al gratuito patrocinio perde il giudizio possono verificarsi due ipotesi: (i) mancanza di condanna alle spese: in tal caso, nessuna spesa verrà sostenuta da parte del soggetto ammesso al gratuito patrocinio, in quanto il suo avvocato sarà pagato dallo Stato; (ii)  condanna alle spese: in tale circostanza, al contrario, la parte ammessa dovrà corrispondere l’importo stabilito in sentenza in favore di controparte o del suo avvocato. Editor: avv. Elisa Calviello

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Il Superbonus 110%: guida pratica

Il Decreto Legge n. 34/2020, convertito con modificazioni con la legge n. 77/2020 e meglio noto come Decreto Rilancio, oltre a introdurre misure urgenti in materia di salute, sostegno all’economia e politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da Covid – 19, ha incrementato al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute a partire dal 1° luglio 2020 sino al 31 dicembre 2021, a fronte di interventi di riduzione del rischio sismico, di installazione di impianti fotovoltaici, ma anche delle infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici negli edifici.Ma chi può usufruire del c.d. Superbonus? E quali sono gli interventi c.d. agevolabili?Il Superbonus: cos’è? Chi può usufruirne?Quali sono gli interventi agevolabili?Esistono delle alternative alle detrazioni?Come ottenere il Superbonus 110%?1 - Il Superbonus: cos’è? Chi può usufruirne?Il Superbonus 110% è una misura di incentivazione, introdotta dal Decreto Legge Rilancio che mira ad una migliore efficacia e sicurezza per le abitazioni.Il Superbonus si suddivide in una duplice tipologia di interventi: il Super Ecobonus e il Super Sismabonus.Infatti, le disposizioni del D.L. 34/2020 si aggiungono a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni dal 50% all’85% delle spese spettanti per gli interventi di:recupero del patrimonio edilizio, ai sensi dell’art. 16 bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), inclusi gli interventi di riduzione del rischio sismico (c.d. Sismabonus), disciplinato dall’art. 16 del Decreto Legislativo n. 63/2013;riqualificazione energetica degli edifici (c.d. Ecobonus), a norma dell’art. 14 del D.Lgs. n. 63/2013. Ma, in concreto, quali sono le agevolazioni previste dal Decreto Rilancio?Questa agevolazione è concessa laddove si eseguano interventi di manutenzione che aumentino il livello di efficienza energetica degli edifici ovvero si riduca il rischio sismico degli stessi.Più nel dettaglio, il Superbonus spetta, a determinate condizioni, per le spese sostenute per interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici, su unità immobiliari funzionalmente indipendenti site all’interno di edifici plurifamiliari ma che abbiano almeno un accesso autonomo dall’esterno, ed infine sulle singole unità immobiliari.Chi può, quindi, usufruire di questo incentivo?Dalla lettura della normativa è possibile fornire una risposta esaustiva. Il Superbonus si applica agli interventi effettuati da:i condomìni;le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni;gli Istituti autonomi case popolari (c.d. IACP), nonché gli enti che abbiano le medesime finalità sociali che rispondano ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”;le cooperative di abitazione a proprietà indivisa;le organizzazioni non lucrative di utilità sociale, le organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui alla Legge n. 266/1991 e le associazioni di promozione sociale iscritte nei registri nazionali, regionali e delle Province autonome di Trento e Bolzano;le associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell’art. 5, comma 2, lettera c) del D. Lgs. n. 242/1999, ma limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.L’incentivo del Superbonus consiste in una detrazione del 110% che si applica sulle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, da ripartire in cinque quote annuali e, solamente per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, in quattro quote annuali.Per gli Istituti Autonomi Case Popolari (i c.d. IACP) il limite temporale entro cui è possibile detrarre le spese è esteso sino al 31 dicembre 2022, prorogabile ulteriormente sino al 30 giugno 2023, solamente nell’ipotesi in cui sia stato completato almeno il 60% dei lavori al 31 dicembre 2022. Per quanto riguarda, invece, i condomini, il limite temporale è esteso sino al 31 dicembre 2022 se, al 30 giugno 2022, sia stato completato almeno il 60% dei lavori.2 - Quali sono gli interventi agevolabili?L’articolo 119 del già citato Decreto Rilancio specifica che le detrazioni più elevate sono riconosciute per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente per le tipologie di interventi c.d. trainanti o principali. Si tratta degli interventi di:isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali (es. coperture, pavimenti) e inclinate delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno, verso vani non riscaldati o il terreno che interessano l’involucro dell’edificio, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio stesso;sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni o sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari. Si tratta, più nello specifico, di interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati destinati al riscaldamento e/o al raffrescamento e/o alla produzione di acqua calda sanitaria, dotati di: generatori di calore a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto, generatori a pompe di calore, ad alta efficienza, anche con sonde geotermiche, apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, sistemi di microcogenerazione, collettori solari;interventi antisismici (c.d. Sismabonus). Con il Decreto Rilancio si prevede che la detrazione per gli interventi antisismici previsti dall’art. 16, commi da 1 – bis a 1 – septies, del D. L. n. 63/2013, sia elevata al 110% per le spese sostenute nel periodo sopra indicato.Il Superbonus spetta anche per le spese sostenute per gli interventi ulteriori eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi trainanti. Si tratta dei c.d. interventi aggiuntivi o trainati, vale a dire gli interventi di efficientamento energetico, di installazione di impianti solari fotovoltaici e di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.3 - Esistono delle alternative alle detrazioni?La risposta è affermativa. Infatti, l’art. 121 del Decreto Rilancio prevede che i soggetti che possono usufruire del Superbonus, possano optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente:per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati;per la cessione di un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante, ad altri soggetti, quali istituti di credito e intermediari finanziari. 4 - Come ottenere il Superbonus 110%?Per poter ottenere la detrazione, gli interventi dovranno, nel complesso, assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche, dimostrato con l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.).È inoltre necessario:pagare tramite bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e la partita IVA del soggetto destinatario del bonifico;depositare, se previsto, in Comune la relazione tecnica dell’intervento;acquisire l’A.P.E. pre e post intervento;trasmettere ad ENEA telematicamente, entro 90 giorni dalla fine dei lavori, i dati per la compilazione della scheda descrittiva che si ricavano dall’A.P.E. e quelli per la compilazione della scheda informativa dell’intervento contenente le anagrafiche dell’immobile, dei beneficiari e i costi sostenuti.Editor: avv. Marco Mezzi

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Il patto di riservato dominio

La vendita con riserva di proprietà, disciplinata dagli articoli 1523 e seguenti del codice civile, è un tipo speciale di compravendita.In questa fattispecie, nota anche come patto di riservato dominio, rientrano tutte quelle circostanze in cui la disciplina della vendita si discosta da quella ordinaria per un elemento in particolare. Difatti, tramite questo istituto si consente a chi non è in grado di pagare il prezzo di un dato bene al momento della consegna di acquistarlo ugualmente e goderne, sin da subito, pagando ratealmente.1. Cos’è il patto di riservato dominio e come funziona?2. Il patto di riservato dominio è opponibile ai terzi?3. Cosa accade in caso di inadempimento del compratore?4. La vendita con riserva della proprietà di beni immobili1 - Cos’è il patto di riservato dominio e come funziona?La vendita con riserva di proprietà o patto di riservato dominio consiste essenzialmente nell’accordo in base a cui i contraenti, nel pieno esercizio della propria autonomia contrattuale ed in deroga alla regola generale, convengono che l’effetto del trasferimento della proprietà di un determinato bene sia differito sino al momento in cui non sia avvenuto, per intero, il pagamento del prezzo pattuito.L’articolo 1523 del codice civile prevede che nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.Si può, pertanto, affermare che questa norma contemperi le contrapposte esigenza di venditore e acquirente.Difatti, l’acquirente, nell’ipotesi in cui intenda acquistare un bene pur non disponendo dell’intera somma, può frazionare la prestazione; viceversa, il venditore conserva la garanzia reale della proprietà del bene di cui si tratta, sino all’effettivo adempimento.2 - Il patto di riservato dominio è opponibile ai terzi?Per rispondere a questa domanda è necessario analizzare il primo comma dell’articolo 1524 del codice civile.Tale norma statuisce che la riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore, solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.In tema di opponibilità ai terzi assume rilevanza anche la distinzione tra l’opposizione nei confronti dei creditori del venditore e del compratore, nonché la natura dei beni alienati.In particolare, nel caso si tratti di beni immobili o beni mobili registrati, l’opposizione ai terzi si può avere esclusivamente dopo aver trascritto l’atto. Inoltre, non rileva la domanda di risoluzione del contratto da parte del venditore trascritta prima dell’opposizione. Se, invece, i beni sono mobili si può opporre la riserva ai creditori solo se questa è stata fatta per iscritto e riporti una data certa precedente al pignoramento o alla dichiarazione di fallimento del compratore.3 - Cosa accade in caso di inadempimento del compratore?Il codice civile, all’articolo 1525, prevede una forma di tutela nei confronti del soggetto acquirente che non paghi una rata del contratto di vendita con riserva della proprietà.Tale norma, infatti, stabilisce che il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto.Laddove però non sia pagata più di una rata o nel caso in cui la stessa superi l’ottava parte del prezzo, sarà il Giudice a dover fornire una valutazione circa la risoluzione della vendita in relazione all’entità dell’inadempimento.Il successivo articolo 1526 stabilisce che, nell’ipotesi in cui vi sia la risoluzione del contratto di vendita con riserva di proprietà per inadempimento del compratore, il venditore è tenuto alla restituzione delle rate già riscosse, salvo il diritto a ottenere un equo compenso per l’uso del bene e al risarcimento dei danni.4  - La vendita con riserva della proprietà di beni immobiliSebbene la legge disciplini il patto di riservato dominio nell’ambito della compravendita di beni mobili, negli ultimi anni si è sempre più diffusa l’opinione favorevole per un’applicazione generalizzata di questo istituto.Ne consegue che anche i beni immobili possono essere venduti con riserva di proprietà. Come già esplicato, con la vendita con riserva di proprietà l’acquirente assume immediatamente a proprio carico i rischi relativi all’immobile non acquistando la proprietà dello stesso sino al pagamento dell’ultima rata.La vendita con riserva di proprietà è trascritta nei registri immobiliari sia pure con la segnalazione della presenza di una condizione sospensiva data, per l’appunto, dal pagamento dell’ultima rata del prezzo pattuito.La dottrina maggioritaria ritiene che il trasferimento del rischio, di cui all’articolo 1523 del codice civile, comporti il trasferimento, in capo all’acquirente, di eseguire tutti gli interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, nonché l’obbligo di pagare gli oneri condominiali.La stessa dottrina, tuttavia, ritiene che spetterà al venditore, in quanto proprietario sino all’adempimento del pagamento dell’ultima rata pattuita, la corresponsione dell’IMU. Ciò perché la legge prevede che il soggetto passivo IMU sia, per l’appunto, il proprietario di un bene immobile o colui il quale goda di un diritto reale sullo stesso.

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La vendita per possesso: un modo per superare la complessità dell’accertamento giudiziale dell’intervenuta usucapione.

Decidiamo di vendere il terreno del nonno ma scopriamo che l’acquisto dello stesso non è mai stato trascritto nei Pubblici Registri, cosa dobbiamo fare?Le migrazioni in sud-America e negli Stati Uniti di fine ottocento e, più di recente, degli anni sessanta hanno implicato uno spostamento all’estero di interessi ed affari di tanti nostri connazionali, i quali hanno spesso abbandonato i propri fondi senza più farvi ritorno. Inoltre spesso accadeva che i proprietari confinanti o limitrofi iniziassero ad utilizzare siffatti fondi, ad esempio coltivandoli e godendo dei relativi frutti. Altre volte, i migranti, prima di partire, erano soliti vendere il bene, a mezzo della c.d. “stretta di mano” oppure tramite una semplice scrittura privata e, quindi, senza provvedere alla relativa trascrizione nei Pubblici Registri. Come noto, a mezzo dell’usucapione, il possessore uti dominus, può richiedere l’accertamento giudiziale dell’acquisto a titolo originario della proprietà del bene per poi procedere al trasferimento della proprietà dello stesso a terzi. L’accertamento giudiziale dell’usucapione risulta però spesso molto complesso e costoso, specialmente quando il proprietario originario sia di difficile reperibilità o il valore del terreno sia esiguo. Esiste allora una via più semplice per procedere al trasferimento della proprietà di un bene immobile ad un terzo da parte di chi non risulta l’effettivo intestatario del bene immobile nei Pubblici Registri? La vendita per possesso. Il caso: la complessità dell’accertamento giudiziale dell’intervenuta usucapione.L’istituto della vendita per possesso. I rischi connessi all’istituto in questione. 1 - Il caso: la complessità dell’accertamento giudiziale dell’intervenuta usucapione.Non è raro che il proprietario di un immobile (solitamente un terreno), abbandoni la sua proprietà, magari per un trasferimento all’estero, e che questa venga di fatto acquisita da un vicino, il quale inizia ad utilizzarla (magari anche coltivandola e godendo dei frutti) per molti anni, come se fosse il legittimo proprietario. Ma non solo. Soprattutto molti anni fa, quando ancora la digitalizzazione era scarsa e i mezzi informativi non erano facilmente accessibili, accadeva spesso che la vendita di un bene immobile (prevalentemente di terreni) venisse effettuata a mezzo di una semplice scrittura privata o, addirittura, tramite la cosiddetta “stretta di mano” e, quindi, senza la trascrizione nei Pubblici Registri del relativo atto di vendita. In siffatte circostanze, se a distanza di diversi anni, l’utilizzatore (rectius: il possessore) del terreno o, comunque, colui che si ritiene il legittimo proprietario decide di venderlo, donarlo a un proprio figlio o, più in generale, disporne, cosa può fare? In questi casi, lo strumento fornito dal codice civile è l’usucapione, istituto molto noto, a mezzo del quale il possessore del bene può acquisirne (a titolo originario) la titolarità, se dimostra di aver posseduto il bene ininterrottamente per 20 anni (nel caso di usucapione ordinaria ex art. 1158 c.c.) o 10 anni (per il caso di usucapione abbreviata per i beni immobili, al ricorrere delle circostanze di cui all’art. 1159 c.c.). L’acquisto del diritto in forza di usucapione richiede però l’intervento dell’autorità giurisdizionale. Per quanto l’acquisto del diritto in forza di usucapione avvenga ex lege, nel momento in cui matura il termine previsto dalla legge, l’usucapiente, per disporre del bene, deve fare accertare la sua proprietà del bene, ottenendo così un titolo utile per la trascrizione. A tal fine è necessario un giudizio di accertamento dell’intervenuta usucapione, a conclusione del quale il giudice accerta l’effettivo acquisto originario per usucapione. Solo a seguito di tale giudizio, conclusosi positivamente per l’usucapiente, lo stesso potrà trascrivere il proprio titolo di acquisto nei Pubblici Registri e procedere così alla vendita del bene a terzi. Non v’è dubbio, però, che il giudizio di accertamento dell’avvenuta usucapione potrebbe essere molto lungo e altresì costoso, soprattutto a fronte di terreni di modestissimo valore, costituendo di fatto un duro ostacolo.Ma vi è di più! Quando il proprietario originario del bene e i suoi eredi sono sconosciuti o di difficile reperibilità oppure quando lo stesso è deceduto senza lasciare eredi, l’accertamento giudiziale si complica ancora di più, essendo di fatto irreperibile il soggetto nei cui confronti rivolgere la domanda giudiziale. In questi casi, la giurisprudenza è orientata nel ritenere necessaria l’instaurazione della preventiva procedura di nomina di un curatore dello scomparso ai sensi dell’articolo 48 c.c., per poi intraprendere, nei confronti del nominato curatore in detta sua qualità, la causa di usucapione. Insomma le cose si complicano e non poco! Si è allora giunti ad una soluzione: la vendita per possesso.2 - L’istituto della vendita per possessoLa vendita per possesso è un modo di trasferimento della proprietà di un bene immobile ad un terzo da parte di chi non risulta effettivo proprietario di tale bene nei Pubblici Registri, ma che dichiara di fronte al Notaio nell’atto di vendita e sotto la propria responsabilità di esserne il vero ed effettivo proprietario, e ciò per aver esercitato sul bene il possesso ad usucapionem richiesto dalla legge. Il terzo acquirente diventa così proprietario del bene e il Notaio provvede alla relativa trascrizione nei Pubblici Registri del passaggio di proprietà. Si comprende subito come non sia così necessario il passaggio giudiziale per l’accertamento dell’avvenuta usucapione, il quale è come se avvenisse direttamente di fronte al Notaio. Come si può ben immaginare l’istituto è stato molto dibattuto in dottrina. Eppure sono ormai molte le voci a favore della sua legittimità, supportate anche da una pronuncia della Corte di legittimità di cui si dirà a breve. In particolare, si sono spesso richiamati a supporto della legittimità dell’istituto diversi istituti e discipline, anche indirette, quali la vendita di cose altrui e altre fattispecie che ammettono forme di accertamento di situazioni giuridiche che prescindono dall’intervento giudiziale. Tra queste ultime, ad esempio, l’art. 2655, ult. comma c.c., in tema di accertamento della nullità di un negozio o, ancora, la possibilità riconosciuta alle parti, da dottrina e giurisprudenza, di “accertare” in contratto i presupposti di una servitù legale, senza richiedere la sentenza costitutiva ex art. 1032 c.c., e così via. Si richiama spesso, inoltre, all’art. 1159 c.c. relativo all’usucapione breve o decennale, ai sensi del quale “colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile in forza di un titolo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione”. La previsione dell’usucapione breve sembrerebbe fare espresso riferimento a un titolo atto a trasferire la proprietà e che sia stato regolarmente trascritto. Tra queste tipologie di titoli, oltre ovviamente alle sentenze, vi sono gli atti pubblici e le scritture private autenticate. Per questa ragione è parso ragionevole ritenere che tale norma faccia riferimento all’atto notarile mediante il quale viene trasferita la proprietà da parte di chi non è proprietario.A supporto di quanto detto, uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato (n. 176-2008/c), riguardante l’ammissibilità di un’attività accertativa negoziale che surroghi l’accertamento giurisdizionale, sottolinea come il notaio possa non solo stipulare un atto di trasferimento della proprietà “per possesso” ma “addirittura consigliare la cessione di un bene solo dichiarato usucapito dal venditore quando vi siano buoni motivi per derogare al criterio della pronuncia giudiziale”. Tale studio riporta, inoltre, in via esemplificativa, alcuni buoni motivi per la vendita per possesso, come la modestia del valore del bene che non giustifica le spese giudiziali, la necessità pratica di un trasferimento immediato, l’estrema difficoltà di individuare l’originario proprietario e così via. Le stesse conclusioni sono confermate dallo studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 718/2013. A supporto dell’ammissibilità dell’istituto in questione, una sentenza della Corte di Cassazione (n. 2485 del 5.02.2007), ha statuito che non sussiste la responsabilità per negligenza professionale del notaio nelle ipotesi in cui lo stesso stipuli una vendita di terreni per i quali l’alienante assume solo di aver acquistato la proprietà per usucapione senza relativo accertamento giudiziale, quando risulti che l’acquirente sia stato ben conscio dei rischi relativi; ammettendo così la possibilità di effettuare la vendita per possesso. Si considera dunque che chi ritiene di avere usucapito un bene possa disporre dello stesso, pur in assenza di pronuncia giurisdizionale, e che l’atto dispositivo di tale bene possa essere trascritto, essendo insuscettibile di pubblicità immobiliare solo l’alienazione di bene dichiaratamente altrui. La vendita per possesso si giustifica, in ogni caso, in circostanze del tutto particolari, come ad esempio il confronto fra il costo della procedura e l’esiguità del valore del bene trasferito. Un siffatto esito interpretativo è stato comunque accompagnato (v. Studio n. 176-2008/C e Cass. n. 2485/2007) alla più ferma raccomandazione rivolta al Notaio affinché informi adeguatamente il cessionario dei pericoli e dei rischi economici connessi ad un acquisto per il quale, a monte, non esiste la sicurezza della proprietà in capo al disponente, stante la possibilità che possa successivamente intervenire una sentenza che dichiari la mancata usucapione.3 - I rischi connessi all’istituto in questioneNei paragrafi precedenti si è fatto più volte riferimento ai rischi connessi alla modalità di trasferimento del diritto di proprietà in questione.È chiaro che un’incertezza si pone in riferimento alla possibilità che l’originario proprietario del bene possa rivendicarne la proprietà. Lo stesso infatti potrebbe agire in giudizio per impugnare la dichiarazione che l’alienante, sotto la propria responsabilità, ha reso nell’atto pubblico notarile, chiedendo l’accertamento delle mancate circostanze per ritenere il bene usucapito dall’alienante e rivendicando dunque la proprietà del bene. Nell’ipotesi in cui l’originario proprietario ottenga una pronuncia a suo favore contro l’alienante, quest’ultimo è tenuto a risarcire il danno nei confronti dell’acquirente. Si rammenta, in ogni caso, che l’originario intestatario dell’immobile, per non incorrere nella barriera preclusiva della prescrizione, può contestare la dichiarazione di usucapione dell’alienante entro dieci anni dalla trascrizione della compravendita. Editor: dott.ssa Stefania Cirillo

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