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Il regime di invalidità delle delibere condominiali

Il condominio degli edifici costituisce una species del più ampio genus della comunione ordinaria ex artt. 1100 e ss. c.c., la cui caratteristica fondamentale risiede nella coesistenza all'interno del medesimo fabbricato di parti comuni ed unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini.Le parti comuni dello stabile condominiale sono individuate nel codice civile all'art. 1117, che ne offre infatti una elencazione tassativa, il cui criterio di identificazione risiede nella funzionalità delle stesse al miglior utilizzo e godimento delle porzioni di proprietà esclusiva.Come noto, la disciplina sulla comunione ordinaria è estendibile al condominio degli edifici, come ad altre figure speciali di comunione, laddove le relative norme risultino compatibili.E' ormai principio consolidato dalla stessa giurisprudenza di legittimità quello secondo il quale il condominio altro non è che un ente di gestione privo di una personalità giuridica autonoma e distinta da quella dei singoli condomini e che agisce per il tramite dell'organo rappresentativo, individuato nella persona dell'amministratore pro-tempore, il cui compito precipuo è quello di dare attuazione alle delibere dell'organo assembleare, convocato e costituito secondo le maggioranze indicate all'art. 1136 c.c.Una delle problematiche sicuramente più diffuse in tema condominiale riguarda l'impugnabilità delle delibere adottate dall'assemblea, il cui regime si rinviene all'art. 1137 c.c.Tale norma, dopo aver sancito l'obbligatorietà delle deliberazioni adottate dall'assemblea per tutti i condomini (con ciò acquisendo il c.d. principio collegiale o maggioritario, per cui le decisioni della maggioranza prevalgono sulla minoranza dissenziente allo scopo di garantire il corretto funzionamento del condominio stesso), prevede che le deliberazioni contrarie alla legge od al regolamento condominiale possono essere impugnate da ogni condomino assente, dissenziente od astenuto chiedendo all'A.G. l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni decorrente dalla data di deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della delibera medesima per gli assenti.L'espressa menzione contenuta nella norma in esame della fattispecie di annullamento delle delibere assembleari, oltre all'indicazione di un termine decadenziale breve per la relativa impugnativa ha posto il problema di un'eventuale impugnazione della delibera adottata dall'assemblea condominiale che sia affetta da un vizio tanto grave da decretarne la nullità. Dunque, la domanda che ci si pone è se tale termine di decadenza vale altresì per l'impugnazione di delibere di tal fatta ovvero, nel silenzio della legge, si possono applicare in via analogica le norme sulla nullità del contratto ex artt. 1418 e ss. c.c.E' opportuno ricordare che il regime di nullità del contratto, come scolpito dal codice civile, distingue le nullità testuali da quelle strutturali da quelle ancora virtuali, che possono colpire la vicenda negoziale nel suo insieme. La nullità importa l'improduttività di effetti giuridici del negozio medesimo ab origine e la sentenza che accerta la nullità del contratto avrà appunto effetti dichiarativi e non già costitutivi, come accade in ipotesi di annullamento. Una delle differenze più rilevanti che sussistono tra nullità ed annullamento consiste nella rilevabilità d’ufficio della prima, a differenza della seconda, nonché nella sottoponibilità dell’azione di annullamento a termine di prescrizione quinquennale ex art. 1442, c. 1 c.c. al contrario di quanto accade in tema di azione di nullità, che infatti il codice considera imprescrittibile.Le ipotesi di nullità del contratto sono ricondotte dal legislatore a casi espressamente previsti, come in ipotesi di nullità del patto successorio ex art. 458 c.c. ovvero di nullità del patto commissorio ex art. 2744 c.c., ovvero possono dipendere da difetti strutturali del contratto, come assenza di taluno degli elementi essenziali, illiceità della causa od impossibilità dell’oggetto. Infine, sempre secondo l’art. 1418, c. 1 c.c. si distinguono le cc.dd. nullità virtuali, per tali intendendosi quelle conseguenti alla contrarietà del negozio giuridico a norme imperative.Dalla lettura del dato testuale rinvenibile dal regime delle impugnazioni delle delibere assembleari, ai sensi del già richiamato art. 1137 c.c. l’azione di annullamento sarebbe confinata alle ipotesi di contrarietà delle delibere medesima alla legge ovvero al regolamento condominiale, unitamente al termine perentorio come sopra indicato, il cui dies a quo viene variamente individuato a seconda che il condomino istante sia assente, dissenziente od astenuto.La Cassazione con la sentenza S.U. n. 9839 del 2021 è intervenuta proprio in tema di nullità delle deliberazioni adottate dall’assemblea di condominio, dando risposta ad una serie di quesiti sorti proprio in relazione all’art. 1137 c.c.Secondo il Giudice nomofilattico, infatti, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell’assemblea condominiale che manchino ab origine degli elementi costitutivi essenziali, come a titolo esemplificativo quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico, dando luogo in questo secondo caso ad un “difetto assoluto di attribuzioni”, e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative, o all’ordine pubblico, o al buon costume; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l’azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nei termini di cui al più volte menzionato art. 1137 c.c.Alla luce di ciò, il principio di diritto ricavabile alla stregua della sentenza citata comprende proprio l’applicabilità della norma di cui all’art. 1418 c. 2 c.c., in ordine alle nullità cc.dd. strutturali del contratto, che assume un respiro ampio, di portata generale, tanto da trovare riscontro anche al di là della disciplina del negozio giuridico.Ma v’è di più. Le Sezioni Unite hanno altresì risposto ai quesiti sorti in ordine all’esperibilità dell’azione di annullamento unitamente all’opposizione a decreto ingiuntivo su contributi condominiali, aderendo all’orientamento giurisprudenziale più recente, che ammette la possibilità di un sindacato di invalidità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione. In primo luogo, sono gli stessi principi generali di diritto ad affermare come l’opposizione a decreto ingiuntivo apra un ordinario giudizio ordinario di cognizione piena sulla domanda proposta dal creditore in sede monitoria. Pertanto, l’oggetto della cognizione del Giudice può estendersi anche all’accertamento dei fatti costitutivi del diritto in contestazione; per tale motivo, risulta arduo sostenere come il giudice possa confermare il decreto senza verificare la validità del titolo. In secondo luogo, non vanno dimenticate ragioni di economia processuale: negare al giudice dell’opposizione di sindacare l’invalidità della deliberazione assembleare, posta a fondamento del credito vantato dall’Ente di gestione, porterebbe ad una consistente moltiplicazione dei giudizi.Inoltre, sempre secondo la Corte di legittimità, l’art. 1137 c.c. deve essere interpretato in modo da escludere che l’annullamento di una delibera abbia effetto su alcuni condomini e non su altri, arrivando anche a formulare il seguente principio di diritto: «Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, l’eccezione con la quale l’opponente deduca l’annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, senza chiedere una pronuncia di annullamento della deliberazione, è inammissibile e tale inammissibilità va rilevata e dichiarata d’ufficio dal giudice.»Un’ulteriore questione ha interessato il regime di invalidità delle deliberazioni che applicano criteri di riparto delle spese condominiali diversi da quelli previsti dalla legge. Riprendendo un orientamento del 2005 le Sezioni Unite hanno considerato come meritasse conferma il principio che pone una distinzione tra deliberazioni che derogano i criteri legali e deliberazioni che applicano erroneamente criteri esistenti.Secondo la Corte, sono da considerare nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalle legge o dalla convenzione, da valere per il futuro; al contrario, sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari.Questo, in concreto, il ragionamento della Corte: le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono da considerarsi nulle per “impossibilità giuridica” dell’oggetto nel caso in cui l’assemblea esuli dalle proprie attribuzioni e modifichi i criteri di riparto legali con valenza futura; sono invece semplicemente annullabili le deliberazioni adottate nel caso in cui i criteri vengano violati nel singolo caso e non con valenza futura.Si tratta dunque di una conclusione assolutamente coerente con le premesse iniziali del ragionamento appena elaborato, circa la portata applicativa della norma di cui all’art. 1418 c.c., elaborata in ordine alle diverse ipotesi di nullità del contratto, ma che evidentemente deve essere letta ed interpretata in modo assai più ampio, fino a riconoscerle la qualifica di norma di principio generale, che quindi trova utile riscontro anche al di fuori dei rigidi confini segnati dal Titolo II Libro IV c.c. in tema di contratti in generale.

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Il regolamento condominiale

L’articolo 1138 del codice civile disciplina il regolamento condominiale, pur non fornendo una definizione univoca dello stesso.Pertanto, cosa s’intende per regolamento condominiale? In quali casi è obbligatorio? Quali sono i tipi di regolamento condominiale?1. Cos’è il regolamento condominiale? In quali casi è obbligatorio?2. Approvazione e modifica del regolamento condominiale3. Le diverse tipologie di regolamento condominiale1 - Cos’è il regolamento condominiale? In quali casi è obbligatorio?Come accennato in premessa, il legislatore non ha inteso fornire una definizione univoca del regolamento condominiale. Tuttavia, è possibile affermare che il regolamento condominiale sia lo strumento mediante il quale si disciplina l’uso della cosa comune, la ripartizione delle spese ed ogni altro aspetto relativo alla gestione e all’amministrazione di un condominio.Quando è obbligatorio dotarsi di un regolamento condominiale?Per rispondere a questa domanda è necessario esaminare l’articolo 1138 del codice civile, il cui primo comma sancisce che quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.2 - Approvazione e modifica del regolamento condominialeAppurato che il regolamento condominiale è obbligatorio nell’ipotesi in cui un edificio sia formato da più di dieci condomini, va compreso come lo stesso venga approvato.Sempre l’articolo 1138 del codice civile stabilisce che l’iniziativa per la formazione del regolamento – o per la revisione di quello già adottato – può essere presa da ciascun condomino. Per essere approvato, ovviamente, occorre ottenere la maggioranza richiesta dalla legge. In questo caso, la norma di riferimento è l’articolo 1136 del codice civile, in base al quale sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.Come si esaminerà a breve, i regolamenti condominiali si distinguono in assembleare e contrattuale. La differenza assume rilevanza anche per quel che riguarda la modifica del regolamento. Difatti, nel caso di regolamento assembleare la legge dispone che ogni condomino possa assumere l’iniziativa per la modifica del regolamento e l’assemblea provvederà con le stesse maggioranze previste per l’approvazione.In caso di regolamento contrattuale, invece, va detto che la Corte di cassazione con sentenza n. 17694/2007 ha stabilito che il regolamento ha natura contrattuale ed è modificabile solamente all’unanimità dei condomini in due ipotesi: 1. quando le disposizioni del regolamento limitano i diritti dei condomini; 2. quando contiene clausole in forza delle quali alcuni condomini hanno maggiori diritti rispetto ad altri.3 - Le diverse tipologie di regolamento condominiale  Con riferimento alla natura, il regolamento condominiale è distinguibile in: regolamento ordinario o assembleare, regolamento contrattuale o negoziale, regolamento giudiziale.Il regolamento si definisce di natura assembleare quando, per l’appunto, è approvato dall’assemblea dei condomini. L’articolo 71 delle disposizioni attuative del codice civile prevede che il regolamento assembleare sia trascritto in un apposito registro tenuto presso l’associazione professionale dei proprietari di fabbricati, sebbene tale norma non sia mai stata applicata.Secondo l’orientamento costante della giurisprudenza, i regolamenti ordinari non possono importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà.Diversamente può, invece, disporre il regolamento contrattuale. Esso è definito tale perché è accettato da tutti i condomini ed ha valenza contrattuale. Solitamente è lo stesso proprietario originario a predisporre il regolamento che va, di volta in volta, allegato ai singoli atti di acquisto. Con questo tipo di regolamento è possibile limitare l’uso delle parti comuni, limitare i diritti dei singoli condomini sulle rispettive proprietà o ampliare i poteri di uno o più condomini rispetto agli altri.La terza tipologia, infine, è quella dei regolamenti giudiziali, i quali si hanno qualora non si riesca a formare un regolamento in sede assembleare ed è necessario ricorrere all’autorità giudiziaria affinché sia la stessa a provvedere.

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Il diritto di accesso: l’accesso civico e l’accesso civico generalizzato

Nella direzione dell’aumento della trasparenza e della piena garanzia della “libertà di accesso”, il d.lgs. 33/2013 ha introdotto nel nostro ordinamento il c.d. accesso civico, ampliando il novero dei legittimati nonché gli atti e gli elementi conoscibili rispetto al c.d. accesso procedimentale (che abbiamo esaminato qui).1. Il d.lgs. 33/20132. L’accesso civico “semplice”3. L’accesso civico “generalizzato”4. La disciplina comune1 - Il d.lgs. 33/2013Il d.lgs. 14 marzo 2013, n. 33 è stato approvato con lo scopo di riordinare la disciplina riguardante gli obblighi di pubblicità, trasparenza e diffusione di informazioni da parte delle pubbliche amministrazioni: è, quindi, il testo di riferimento per qualsiasi amministrazione pubblica in materia di livello minimo di trasparenza e apertura verso i cittadini.La trasparenza amministrativa, infatti, è ormai un fondamentale principio che condiziona lo svolgimento dell’attività e l’organizzazione della pubblica amministrazione, la quale ha dovuto, storicamente, rafforzare l’accessibilità e la conoscibilità delle modalità attraverso le quali viene esercitato il potere pubblico, al fine di sviluppare un controllo democratico da parte dei cittadini per prevenire fenomeni di corruzione. Fra gli strumenti con cui il legislatore delegato è intervenuto in materia possiamo ricordare:l’istituzione dell’obbligo di pubblicità in alcune materie: si tratta, ad esempio, delle situazioni patrimoniali di politici e parenti entro il secondo grado e dei dati, in materia sanitaria, relativi alle nomine dei direttori generali, oltre che agli accreditamenti delle strutture cliniche;la definizione del principio generale di trasparenza: quest’ultima è l’accessibilità totale delle informazioni che riguardano l’organizzazione e l’attività delle Pubbliche Amministrazioni, al fine di favorire forme diffuse di controllo sul perseguimento delle funzioni istituzionali e sull’utilizzo delle risorse pubbliche;la totale accessibilità delle informazioni: si tratta di un modello che garantisce l’accessibilità di chiunque lo richieda a qualsiasi documento o dato in possesso delle Amministrazioni Pubbliche, salvo divieti espressi;l’obbligo per i siti istituzionali di creare l’apposita sezione “Amministrazione trasparente”;l’introduzione dell’istituto dell’accesso civico. Quest’ultimo, in particolare, è una nuova forma di accesso introdotta al fine di alimentare il rapporto di fiducia tra cittadini e Pubblica Amministrazione nonché di promuovere il principio di legalità e di prevenire la corruzione: in breve, viene attribuito a tutti i cittadini il diritto di chiedere e ottenere che la Pubblica Amministrazione pubblichi atti, documenti e informazioni di cui sia in possesso ma che, per qualsiasi motivo, non ha ancora diffuso.Vediamo più nello specifico di cosa si tratta. 2 - L’accesso civico “semplice”Ai sensi dell’art. 5 co. 1 del d.lgs. 33/2013, “l'obbligo previsto dalla normativa vigente in capo alle pubbliche amministrazioni di pubblicare documenti, informazioni o dati comporta il diritto di chiunque di richiedere i medesimi, nei casi in cui sia stata omessa la loro pubblicazione”.Secondo questa norma, pertanto, chiunque ha il diritto di accesso a dati, informazioni e documenti per cui sussista, in capo alla Pubblica Amministrazione, un obbligo di pubblicazione.L’istituto dell’accesso civico semplice, quindi, si compone di una duplice anima: da un lato attribuisce un diritto a chiunque; dall’altro lato costituisce una sanzione per l’amministrazione.3 - L’accesso civico “generalizzato”L’art. 5 co. 2 del d.lgs. 33/2013, invece, afferma che “allo scopo di favorire forme diffuse di controllo sul perseguimento delle funzioni istituzionali e sull'utilizzo delle risorse pubbliche e di promuovere la partecipazione al dibattito pubblico, chiunque ha diritto di accedere ai dati e ai documenti detenuti dalle pubbliche amministrazioni, ulteriori rispetto a quelli oggetto di pubblicazione ai sensi del presente decreto, nel rispetto dei limiti relativi alla tutela di interessi giuridicamente rilevanti (…)”.Si parla di accesso civico “generalizzato” perché la norma attribuisce a chiunque il diritto di accedere a dati e documenti detenuti dalle Pubbliche Amministrazioni ulteriori rispetto a quelli per cui vige un obbligo di pubblicazione, purché nel rispetto dei limiti di legge.Questi limiti sono stabiliti dal successivo art. 5-bis, secondo il quale l’accesso viene negato se esporrebbe a pregiudizio concreto alcuni particolari interessi pubblici (come la sicurezza pubblica e l’ordine pubblico, la sicurezza nazionale, le relazioni internazionali, la difesa e le questioni militari nonché la politica e la stabilità finanziaria ed economica dello Stato, la conduzione di indagini sui reati e loro perseguimento e il regolare svolgimento di attività ispettive) o interessi privati (come la protezione di dati personali, la libertà e la segretezza della corrispondenza, gli interessi economici e commerciali di una persona fisica o giuridica).Infine, il diritto di accesso civico generalizzato non può essere soddisfatto in altri due casi:quando sul documento sia apposto il segreto di Stato;negli altri casi di divieto di accesso o divulgazione previsti dalla legge, come in caso di segreto scientifico o militare.4 - La disciplina comunePer prendere visione dei documenti, in un caso e nell’altro, il privato deve fare un’istanza, da proporre per via telematica o all’ufficio che detiene i dati, o all’ufficio per le relazioni con il pubblico, o, in caso di accesso civico “semplice”, al responsabile della prevenzione della corruzione e della trasparenza. L’istanza non deve essere motivata ma deve contenere solo i dati, le informazioni o i documenti richiesti. Solo in caso di accesso civico generalizzato, poiché la richiesta ha ad oggetto dati ulteriori e diversi rispetto a quelli per cui vige un obbligo di pubblicazione, il richiedente deve notificare l’istanza ai controinteressati, cioè quei soggetti, individuati o facilmente individuabili in base alla natura del documento richiesto, che dall’esercizio del diritto di accesso vedrebbero compromesso il loro diritto alla riservatezza: essi hanno la facoltà di proporre una motivata opposizione, anche per via telematica.Una volta ricevuta l’istanza, la Pubblica Amministrazione ha trenta giorni per rispondere con un provvedimento espresso e motivato. Similmente a quanto abbiamo visto in caso di accesso procedimentale, le determinazioni della Pubblica Amministrazioni possono essere di vario tipo:l’amministrazione accoglie l’istanza: in questo, la stessa trasmette tempestivamente al richiedente i dati o i documenti richiesti o, in caso di accesso civico “semplice”, pubblica sul sito i dati, le informazioni o i documenti richiesti e dà comunicazione al richiedente dell’avvenuta pubblicazione;l’amministrazione rifiuta, totalmente o parzialmente, l’accesso;l’amministrazione rimane inerte: in questo caso, a differenza di quanto accade in materia di accesso procedimentale, non si ha un’ipotesi di silenzio-rigetto ma di silenzio-inadempimento. Ciò significa che il silenzio dell’amministrazione è illegittimo e il privato può opporvisi.Infatti, se la Pubblica Amministrazione non accoglie l’istanza o rimane inerte, il richiedente può o presentare richiesta di riesame al responsabile della corruzione e della trasparenza, o presentare ricorso al difensore civico, o presentare un ricorso giurisdizionale al giudice competente. In ogni caso, il rilascio di dati o documenti in formato elettronico o cartaceo è gratuito, salvo il rimborso del costo, che la Pubblica Amministrazione deve documentare, per la riproduzione su appositi materiali.Editor: dott.ssa Elena Pullano

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Innovazione e modificazioni nella disciplina condominiale

TRACCIA ESAME FORENSE ORALE I Tizio, proprietario di un appartamento sito al terzo piano di uno stabile condominiale, realizza una canna fumaria ed una tubazione per il ricircolo dell’aria in appoggio al muro comune perimetrale di proprietà condominiale. L’amministratore Caio invito il condomino alla rimozione dell’opera realizzata a sue esclusive spese, ma Tizio rifiuta di adempiervi. Il condominio, allora, in persona dell’’amministratore, previa delibera adottata all’unanimità, cita in giudizio il condomino Tizio per ottenere la condanna alla rimozione dell’opera illegittima, oltre al risarcimento dei danni. Tizio si rivolge ad un legale. Il candidato, assunte le vesti del legale di Tizio, rediga parere motivato, indicando altresì l’atto più opportuno per tutelare il proprio assistito. SVOLGIMENTO La traccia sottoposta all’attenzione dello scrivente impone preliminarmente di esaminare la quaestio iuris ad essa sottesa, compendiabile nella problematica circa l’esatta configurazione delle innovazioni, all’interno della disciplina del condominio degli edifici, rispetto al regime ordinario sull’uso della cosa comune di cui al’art. 1102 c.c. E’ opportuno in ogni caso esaminare gli istituti generali intercettati dal caso in esame, in particolare con riferimento alla comunione ordinaria ed al condominio degli edifici, inteso quale species di comunione. La comunione ordinaria, di cui agli artt. 1100 e ss. c.c., individua la condizione di contitolarità del diritto di proprietà in capo a plurimi soggetti su una medesima cosa, mobile od immobile, la cui caratteristica consiste nel conferimento della titolarità del diritto reale sul bene pro quota tra tutti i comunisti. Tale considerazione è utile a segnare il dato discretivo rispetto ad altre fattispecie di comunione riscontrabili dalla disciplina civilistica, quale la c.d. comunione legale dei beni, intesa come regime patrimoniale legale della famiglia legittima di cui all’art. 177 c.c., che infatti si caratterizza come comunione di stampo germanico sine quota e dunque pro indiviso, per la quale appunto ciascun coniuge è proprietario per intero dei beni facenti parte della comunione diretta, beni che entrano a far parte della comunione legale anche qualora il loro acquisto venga perfezionato da ciascun coniuge separatamente, con effetto derogatorio rispetto al principio di relatività degli effetti contrattuali ex art. 1372 c.c. All’interno della disciplina ordinaria in tema di comunione, il principio fondante si rinviene nel c.d. uso promiscuo che ciascun comunista può parimenti esercitare sulla medesima res, nonostante qualsiasi atto di disposizione della cosa venga limitata o circoscritta all’interno della quota ideale di titolarità di ciascun partecipante alla comunione medesima. Sotto questo profilo, è utile rammentare, all’interno della comunione ereditaria, quale species del più ampio genus di comunione, la prelazione legale in capo a ciascun coerede rispetto ad una quota di titolarità del singolo partecipante che intenda alienare la quota di sua spettanza. Il diritto di prelazione infatti non può essere leso per qualsivoglia ragione, tanto che l’ordinamento appresta un apposito rimedio coattivo, denominato retratto successorio, che consente ai coeredi lesi nel diritto di prelazione loro spettante rispetto alla quota di un coerede alienata a terzi, di subentrare nell’acquisto, riscattando la quota oggetto di trasferimento. Calandoci nel caso di specie, il condominio degli edifici individua una forma speciale di comunione caratterizzata dalla compresenza di parti comuni ed unità di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Le prime sono individuate dall’art. 1117 c.c. con un’elencazione che la maggior parte degli interpreti considera non tassativa, secondo un criterio generale rinvenibile nel nesso di strumentalità della parte comune rispetto al miglior godimento ed uso delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva. Seguendo il criterio anzidetto, si individuano quali parti comuni il portone d’ingresso, le scale, gli ascensori, il lastrico solare, le aree parcheggio e via discorrendo. Seguendo l’orientamento maggioritario invalso nella giurisprudenza di legittimità, il condominio è da intendersi quale ente di gestione, sfornito di una personalità giuridica autonoma e distinta da quella dei singoli condomini che lo compongono e che agisce per il tramite dell’organo rappresentativo comune individuato nella persona dell’amministratore pro-tempore. Questi infatti è l’organo esecutivo, deputato a dare esecuzione alle delibere adottate dall’assemblea, cui hanno di diritto di partecipare tutti i condomini, cui è altresì conferito diritto di impugnazione delle delibere medesime entro trenta giorni dalla loro adozione, per i condomini dissenzienti o astenuti, ovvero dalla loro comunicazione per i condomini assenti. In tema di impugnativa, l’art. 1137 c.c., oltre a tracciare il principio maggioritario e l’obbligatorietà della delibera rispetto a tutti i condomini, secondo l’interpretazione giurisprudenziale, fa riferimento al ricorso, quale strumento di annullamento della delibera stessa, in senso atecnico, dunque da intendere come atto di citazione, con tutte le conseguenze che ne derivano per il calcolo della pendenza della lite. Secondo l’art. 1120 c.c. sono soggette ad approvazione assembleare le innovazioni dirette miglioramento o all’uso più comodo della cosa comune ovvero al suo miglior rendimento. Se si considera l’opera costruita dal Sig. Tizio nei termini anzidetti, dovrebbe essere assoggetta alla disciplina sulle innovazioni di matrice condominiale. Ciononostante, assumendo come punto di riferimento l’art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante può far uso della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca ad altri di farne parimenti uso, è possibile giungere a conclusioni completamente diverse, specie se si considera la giurisprudenza granitica sul punto. Infatti, la Corte di Cassazione nel delineare la differenza tra innovazione e mera modificazione ha specificato (Cass. 35957/2021) che per innovazioni bisogna intendere non qualsiasi mutamento della cosa comune ma solo quella modifica materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria. Da queste premesse, dunque, si può pervenire alla conclusione che, in tema di condominio degli edifici, le innovazioni di cui è menzione all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle mere modificazioni, disciplinate dall’art. 1102 c.c. sia dal punto di vista oggettivo sia dal punto di vista soggettivo, poiché le prime consistono in opere di trasformazione che incidono sull’essenza della res commune, alterandone la originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, sia pure entro i limiti scolpiti dall0art. 1102 c.c., per ottenere la migliore e più comoda, nonché razionale, utilizzazione della cosa comune. Ad abundantiam, sotto il profilo soggettivo, le innovazioni sottendono ad un interesse di portata collettiva espresso da una maggioranza qualificata, formatasi in sede assembleare, elemento che manca nelle mere modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale ma con quello dei singoli condomini. Da quanto detto, seguendo i principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità per un caso analogo a quello oggetto di cognizione, l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale del condominio sostanzia una modifica della res commune conforme alla sua destinazione e che ciascun condomino, pertanto, può apportare a sue cure e spese, a condizione che ciò non impedisca l’uso paritario conferito a tutti i condomini, secondo i principi generali desumibili dall’art. 1102 c.c. e purchè non rechi altresì pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio, ovvero non ne alteri il decoro architettonico, ipotesi questa che, secondo la Cass. 30462/20158, sarebbe rinvenibile qualora l’opera de qua si rifletta negativamente sull’insieme dell’aspetto armonico dello stabile condominiale e non quando si mutino le originali linee architettoniche. Alla luce di quanto detto, sarà possibile nell’interesse del Sig. Tizio redigere una comparsa di costituzione e risposta ai sensi degli artt. 166 e 167 c.p.c. allo scopo di costituirsi nel giudizio promosso dal condominio in persona dell’amministratore pro-tempore Caio, impugnando e contestando le avverse deduzioni poiché l’opera di fatto realizzata dal condomino convenuto non rientra nella disciplina delle innovazioni, assoggettabile appunto al regime di cui all’art. 1120 c.c., bensì integra gli estremi di una mera modificazione, consentita ai singoli condomini sia pure nel rispetto dei canoni generali sull’uso delle cose comune ex art. 1102 c.c. Si insisterà per il rigetto della domanda, rilevando in ogni caso, in via preliminare, che, trattandosi di controversia in materia condominiale, è subordinata al previo esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria di cui all’art. 5, comma 1bis del d.lgs. 28/2010.

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