Le locazioni ad uso transitorio e la differenza con i c.d. affitti brevi

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Pubblicato il 4 nov. 2021 · tempo di lettura 6 minuti

Le locazioni ad uso transitorio e la differenza con i c.d. affitti brevi | Egregio Avvocato
L’articolo 1571 del codice civile definisce la locazione come quel contratto con il quale una parte si obbliga nei confronti di altra parte di farle godere un bene – mobile o immobile – per un determinato periodo di tempo e verso il pagamento di un dato prezzo, il c.d. canone.
Quando si tratta di beni immobili locati a fini abitativi, la Legge n. 431/1998 stabilisce che il contratto di locazione deve avere durata, minima, di quattro anni rinnovabili, alla scadenza, per ulteriori quattro.
È, tuttavia, possibile stipulare il contratto per una durata inferiore. 
Infatti, è stato previsto il c.d. contratto di locazione ad uso transitorio. Ma cosa prevede la legge in merito? E cosa si intende per affitto breve, formula sempre più utilizzata, specialmente per fini turistici?


  1. Cosa si intende per locazione ad uso transitorio?
  2. …e cosa per locazione breve?
  3. È possibile applicare la cedolare secca agli affitti brevi?
  4. Quali adempimenti per gli intermediari?
  5. Gli affitti brevi con finalità turistiche: il c.d. Codice CIR


1 - Cosa si intende per locazione ad uso transitorio?


Come accennato in premessa, quando si tratta di locazione di un immobile a fini abitativi, la legge prevede una durata minima di quattro anni, con possibilità di rinnovo, alla scadenza, per ulteriori quattro anni.

Certamente, nulla impedisce alle parti contraenti di stipulare un contratto dalla durata superiore. Tuttavia, accade molto di frequente che le parti stipulino un contratto di durata inferiore al minimo previsto dalla legge.

Si tratta delle ipotesi dei cosiddetti contratti di locazione abitativa a uso transitorio

Ma cosa si intende per contratto di locazione ad uso transitorio?

Il contratto transitorio è regolamentato dall’articolo 5 della già citata Legge del 1998, sebbene tale articolo si concentri unicamente sulle locazioni stipulati dagli studenti universitari.

Nonostante ciò è possibile affermare che il contratto di locazione transitoria è un tipo di contratto riguardante la locazione di immobili ad uso abitativo per esigenze temporanee non turistiche. Difatti, il locatore concede per un periodo di tempo limitato l’immobile al conduttore, dietro il corrispettivo del pagamento del canone.

Ma quali sono i requisiti e la durata del contratto di locazione transitoria?

Tale contratto deve avere, per legge, una durata compresa tra 1 e 18 mesi. Nel caso in cui il contratto superi i 30 giorni, lo stesso deve essere registrato. 

Questo contratto può essere stipulato nel caso in cui il conduttore si sia dovuto trasferire, momentaneamente, per motivi di studio o di lavoro, oppure se non ha disposizione la propria abitazione in quanto in fase di ristrutturazione o ancora se deve assistere un familiare per problemi di salute.


2 - …e cosa per locazione breve?


Più di recente si è diffusa un’altra tipologia di contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, caratterizzata da una durata certamente inferiore. 

Si tratta, in un certo senso, di una sottocategoria della locazione ad uso transitorio e si definisce locazione (noto anche in modo non del tutto corretto come affitto) breve o ad uso turistico.

Tale tipologia di contratto di locazione ha preso sempre più piede grazie al diffondersi di portali per i servizi turistici che hanno, indubbiamente, facilitato l’incontro della domanda con l’offerta.

Almeno inizialmente, i contratti di locazione breve erano disciplinate da alcune leggi regionali. Tuttavia, il legislatore è intervenuto con il Decreto Legge n. 50 del 2017, dettando una disciplina fiscale apposita.

Inoltre, il citato Decreto Legge definisce la locazione breve come un contratto di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. 

Per poter rientrare in questa nuova disciplina, tuttavia, i contratti di locazione breve devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa sia direttamente sia indirettamente tramite soggetti intermediari o portali telematici.

La locazione breve deve riguardare le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11, con esclusione della categoria A10 relativa a uffici o studi privati, che devono essere locate ad uso abitativo.


3 - È possibile applicare la cedolare secca agli affitti brevi?


La risposta è certamente affermativa.

Ma facciamo un passo indietro. Cos’è la cedolare secca? 

La cedolare secca, riportando la definizione rinvenibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, è un regime facoltativo che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. Inoltre, per i contratti con cedolare secca non è necessario pagare l’imposta di registro e quella di bollo dovute per le registrazioni, le risoluzioni e le proroghe dei contratti. 

Tuttavia, scegliere di optare per la cedolare secca comporta la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione secondo gli indici ISTAT.

Ma, tornando all’ipotesi della locazione breve, la normativa in materia consente al proprietario dell’immobile di optare per il regime della cedolare secca potendo, quindi, assoggettare il reddito derivante dalla locazione stessa all’imposta del 21%, sostitutiva di IRPEF e addizionali.


4 - Quali adempimenti per gli intermediari?


Come detto, la figura dei contratti di locazione breve è sorta insieme alla diffusione dei portali telematici di servizi turistici che possono tranquillamente considerarsi degli intermediari nella stipula dei contratti medesimi.

Quali sono gli adempimenti da compiere? 

Il già citato Decreto Legge n. 50 del 2017 ha previsto alcuni specifici adempimenti di natura informativa ogni qualvolta che un intermediario intervenga nella stipula di un contratto di locazione breve.

In particolare, gli intermediari devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a far data dal 1° giugno 2017 per il loro tramite e trattenere una somma – pari al 21% del canone – laddove intervengano anche nel pagamento o incassano i corrispettivi. Tale somma va, poi, versata tramite il modello F24.

I dati relativi alle locazioni brevi devono essere comunicati entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. 

Nel caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati è prevista la sanzione da € 250,00 a € 2.000 indicata dal Decreto Legislativo n. 471/1997 all’articolo 11, comma 1. 


5 - Gli affitti brevi con finalità turistiche: il c.d. Codice CIR


Oltre a quelli appena menzionati, alcuni Regioni hanno introdotto ulteriori adempimenti di carattere amministrativo relativamente alle locazioni brevi con finalità turistiche.

In particolare, la Regione Lombardia ha istituito il c.d. Codice Identificativo di Riferimento da utilizzare negli annunci di promozione e commercializzazione degli immobili dati in locazione turistica.

Nel dettaglio, con lo scopo di semplificare i controlli da parte delle autorità si è previsto che la pubblicità, la promozione e la commercializzazione dell’offerta delle strutture ricettive dati in locazione breve per finalità turistiche con scritti o supporti digitali devono, necessariamente, indicare l’apposito codice identificativo di riferimento.

Sul punto è intervenuto anche il c.d. Decreto Legge Crescita n. 34 del 2019, istituendo una vera e propria banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazione brevi, prevedendo che esse debbano essere identificate attraverso un codice alfanumerico da utilizzare per ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi al pubblico.

Il Ministero del Turismo ancor più di recente – il 29 settembre 2021 – ha poi dato attuazione al precedente Decreto, disciplinando ancor più nel dettaglio la banca dati e disponendo che laddove le Regioni non si siano già dotate di un Codice CIR – Codice Identificativo di Riferimento Regionale – sarà la stessa banca dati a generare il codice identificativo alfanumerico.


Editor: avv. Marco Mezzi

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LA RIFORMA DELL'ARBITRATO IN ITALIA

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Fino ad ora, tali motivi erano specifici e per lo più legati al rapporto dell'arbitro con le parti. Al fine di rafforzare le garanzie di imparzialità e indipendenza degli arbitri, la riforma ha aggiunto un terreno più ampio per la sfida: “gravi motivi di convenienza.”Inoltre, la riforma dell'articolo 813 del Codice di procedura civile introduce l'obbligo, per ciascun arbitro, di dichiarare per iscritto tutte le circostanze che potrebbero compromettere la propria imparzialità e indipendenza. L'omissione di tale divulgazione impedisce la validità dell'accettazione. Qualora un arbitro non comunichi le circostanze in cui potrebbe essere impugnato ai sensi dell'articolo 815 del Codice di procedura civile, decade dall'incarico.Anche se i requisiti di divulgazione sono spesso formulati in termini generali nelle regole di arbitrato internazionale di molte istituzioni arbitrali, può essere difficile da applicare e coordinare queste disposizioni. In effetti, le “gravi ragioni di convenienza” non sono specificate e dovranno essere valutate caso per caso.Gli obblighi di divulgazione sono già noti nelle best practice internazionali (Linee guida IBA sui conflitti di interesse nell'arbitrato internazionale, General Standard 3) e nel regolamento arbitrale delle principali istituzioni italiane e internazionali(Articolo 20 del Regolamento arbitrale CAM; Articolo 11 (2) del Regolamento arbitrale ICC; Articolo 13 del Regolamento SIAC). Pertanto, l'impatto di tale innovazione sull'arbitrato istituzionale può essere limitato.D'altra parte, l'Italia ha una forte tradizione di arbitrati ad hoc, che rappresentano una percentuale considerevole di procedimenti arbitrali. Questi procedimenti non sono soggetti a regole arbitrali, ad eccezione di quelle del Codice di procedura civile italiano, e i tribunali ordinari decidono le sfide degli arbitri. 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Questa soluzione è, infatti, opposta a quella generalmente adottata in molti altri sistemi giuridici, dove il potere degli arbitri di emettere misure provvisorie è la regola generale, ma le parti possono concordare di limitare tale potere.La formulazione del nuovo articolo 818 ha risposto alla domanda posta dai professionisti dopo l'approvazione della Legge delega – cioè, se il riferimento alle regole di un'istituzione arbitrale che prevede questo potere sarà ritenuto sufficiente per soddisfare la condizione stabilita nella Legge delega. L'articolo 818 chiarisce ora che la scelta delle parti può essere fatta espressamente o facendo riferimento, nella convenzione arbitrale, a una serie di regole arbitrali che prevedono il potere degli arbitri di emettere misure provvisorie. Dal momento che le regole delle istituzioni primarie attualmente autorizzano gli arbitri di emettere misure provvisorie, questo dovrebbe facilitare l'attuazione del nuovo meccanismo, almeno nel caso di arbitrati istituzionali.Anche l'articolo 818 del Codice di procedura civile è stato ridisegnato per conferire un potere esclusivo agli arbitri. In particolare, quando le parti danno agli arbitri il potere di emettere provvedimenti provvisori / provvisori, i tribunali ordinari sono autorizzati a prendere tali provvedimenti solo se le domande in tribunale sono state depositate prima che gli arbitri abbiano accettato la loro nomina. 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Lasciare tale scelta alle parti sembra preferibile in quanto esse possono valutare in tal modo l'autorità di rispondere alla loro richiesta in base alla natura della misura richiesta o ad altre circostanze del caso.Le misure cautelari emesse dagli arbitri saranno impugnate dinanzi alla competente Corte d'appello, limitatamente ai motivi di cui all'articolo 829, comma 1, del Codice di procedura civile italiano – ossia quelli di annullamento delle sentenze arbitrali – nonché ai casi in cui le misure cautelari siano contrarie all'ordine pubblico.L'esecuzione dei provvedimenti provvisori è invece effettuata sotto il controllo del tribunale ordinario di primo grado. A questo proposito, il decreto legislativo n.149/2022 ha emanato il nuovissimo articolo 818-ter, che prevede che i provvedimenti provvisori concessi dagli arbitri siano eseguiti sotto il controllo del tribunale nel cui distretto si trova la sede arbitrale. 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Il ricorso può essere presentato dal richiedente se il riconoscimento è stato negato o dalla controparte se è stato concesso.Prima della riforma, non era chiaro se il premio straniero, compresa un'ingiunzione di pagamento, fosse immediatamente esecutivo dopo l'emissione del decreto del Presidente della Corte d'appello. La giurisprudenza della maggioranza era giunta a ritenere che qualsiasi esecuzione doveva essere sospesa fino alla scadenza del termine per l'appello del decreto emesso dal Tribunale.La questione è stata ora risolta dall'articolo 839 modificato, che ora prevede espressamente che il decreto che dichiara l'efficacia di un lodo straniero sarà immediatamente esecutivo. Per le stesse ragioni, è stato modificato anche l'articolo 840, in quanto il secondo comma recita ora che, a seguito dell'opposizione, la Corte d'appello può sospendere l'esecutività/esecuzione del lodo.Arbitrato societarioLe disposizioni in materia di arbitrato societario, precedentemente disciplinate dal D. 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Impone inoltre un preciso dovere di informazione, che consiste nella pubblicazione delle nomine sul sito web dell'ufficio giudiziario, che darà a tutti gli operatori la possibilità di verificare il rispetto dei criteri indicati.L'articolo 822 del Codice di procedura Civile prevede espressamente che le parti possano indicare e scegliere la legge applicabile. In caso contrario, gli arbitri applicheranno le norme o le leggi individuate in base ai criteri di conflitto ritenuti applicabili.Il termine per l'impugnazione per l'annullamento di un lodo arbitrale è stato ridotto da un anno a sei mesi, mentre il termine di 90 giorni per chiedere l'annullamento di un lodo quando servito dall'avversario non è cambiato. Il primo termine corrisponde ora al termine per l'appello delle decisioni giudiziarie quando non notificate dalla controparte. 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La pubblicazione e il relativo consenso di pubblicare e condividere le foto dei propri figli sui social è un tema molo dibattuto nel diritto di famiglia e rappresenta un terreno di scontro non solo per coppie sposate e non, ma anche in dottrina e giurisprudenza le opinioni sono spesso discordanti. Partiamo dall'assunto secondo cui, per potere pubblicare le foto dei figli minori, è necessario il consenso di entrambi i genitori che godano della responsabilità genitoriale. 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Più recentemente, è anche intervenuto il Regolamento Europeo sulla Privacy, il quale dispone che: “I minori meritano una specifica protezione relativamente ai loro dati personali, in quanto possono essere meno consapevoli dei rischi, delle conseguenze e delle misure di salvaguardia interessate nonché dei loro diritti in relazione al trattamento dei dati personali (…)”; (Considerando n. 38 Regolamento UE 679/2016). Il medesimo Regolamento (articolo 8), come attuato in Italia (d.lgs. n. 101/2018 art. 2 quinquies), stabilisce che il trattamento dei dati personali del minore di età inferiore a 14 anni, come la pubblicazione di immagini, sia lecito purché il consenso venga prestato da chi esercita la responsabilità genitoriale. Fatte tali necessarie premesse, esaminiamo alcune pronunce di diversi Tribunali, che si sono pronunciati al riguardo:Il Tribunale di Trani (ordinanza 30 agosto 2021) ha accolto il ricorso d’urgenza promosso dal padre di una minore nei confronti della madre, da cui era legalmente separato, per rimuovere le immagini e le informazioni relative alla figlia pubblicate sui social network, inibendone la futura diffusione senza l’espresso consenso paterno e condannando la madre, ai sensi dell’art. 614 bis c.p.c., al pagamento di una somma di denaro - a favore della figlia - per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione del provvedimento e per ogni violazione o inosservanza successiva.Infatti, la Corte ha ritenuto fondate le ragioni di un padre, in totale disaccordo sulla pubblicazioni di immagini della figlia minore, e ha ordinato alla madre di rimuovere dai propri social tutte le immagini pubblicate della figlia, le ha inibito per il futuro di diffondere immagini e video della minore senza il consenso del padre e l’ha addirittura condannata una cifra simbolica per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione del provvedimento e, dunque, nella cancellazione delle immagini già pubblicate. - Questa pronuncia ricalca un meno recente, ma sempre attuale, provvedimento del Tribunale di Mantova del 2017. In quella occasione il Tribunale ha considerato l’inserimento di foto dei figli minori sui social, avvenuto con l’opposizione dell’altro genitore, una violazione di norme interne e internazionali: l’articolo 10 del codice civile, gli articoli 4,7,8 e 145 del Codice in materia di dati personali e gli articoli 1 e 16, comma 1, della Convenzione di New York del 1989, ratificata dall’Italia nel 1991 e l’art. 8 del Regolamento europeo n. 679 del 2016 (non ancora in vigore all’epoca).Questa pronuncia ricalca un meno recente, ma sempre attuale, provvedimento del Tribunale di Mantova del 2017. In quella occasione il Tribunale ha considerato l’inserimento di foto dei figli minori sui social, avvenuto con l’opposizione dell’altro genitore, una violazione di norme interne e internazionali: l’articolo 10 del codice civile, gli articoli 4,7,8 e 145 del Codice in materia di dati personali e gli articoli 1 e 16, comma 1, della Convenzione di New York del 1989, ratificata dall’Italia nel 1991 e l’art. 8 del Regolamento europeo n. 679 del 2016 (non ancora in vigore all’epoca).Anche il Tribunale di Roma, sulla scia di precedenti decisioni, ha dichiarato che "deve essere disposta, a tutela del minore e al fine di evitare il diffondersi di informazioni anche nel nuovo contesto sociale frequentato dal ragazzo, l’immediata cessazione della diffusione da parte della madre in social network di immagini, notizie e dettagli relativi ai dati personali e dati personali e alla vicenda giudiziaria inerente il figlio". Tra le ultime pronunzie vi è la sentenza del Tribunale di Rieti n. 443 del 17.10.2022 che si è occupata del caso di una zia (sorella della madre dei minori) che ha condiviso su una nota piattaforma social la foto di due bambini senza il consenso del padre. 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