Eredità Digitale

Il rapporto tra la clausola "salvo approvazione mutuo" e la provvigione dell'agente immobiliare.

Un'importante problematica che spesso coinvolge gli acquirenti degli immobili e gli operatori del settore è rappresentata dal diritto dell'agente immobiliare alla provvigione in presenza di clausole cd. "salvo approvazione mutuo", nell'ipotesi in cui il mutuo non dovesse poi essere concesso.A tal fine è di fondamentale importanza individuare la tipologia di clausola inserita nella proposta di acquisto, potendo essere una clausola "sospensiva" o "risolutiva" degli effetti della proposta stessa.In presenza di una clausola sospensiva: gli effetti della proposta restano sospesi fino all'approvazione del mutuo per cui, anche qualora questa dovesse essere accettata dalla controparte contrattuale, non sarà produttiva di effetti e di conseguenza il diritto alla provvigione non si potrà considerare maturato. In presenza di una clausola risolutiva: la proposta una volta accettata produce integralmente i propri effetti, per cui, il diritto alla provvigione dell'agente sorge già con l'accettazione delle proposta da parte del venditore (salvo diverso accordo tra le parti), per cui l'evento che porta alla risoluzione della proposta (come ad esempio la mancata approvazione del mutuo) non fa venir meno il diritto dell'agente al proprio compenso.A prescindere dalla presenza di una clausola sospensiva o risolutiva (come potrebbe essere la clausola "salvo approvazione mutuo"), l'art. 1757 c.c. prevede che il mediatore ha comunque diritto alla provvigione anche se l'accordo tra le parti fosse annullato o rescisso, se il mediatore non conosceva la causa invalidante. Tendenzialmente invece la nullità dell'accordo tra acquirente e venditore è in grado di travolgere anche la provvigione dell'agente.Avv. Ruggiero GorgoglioneWR Milano Avvocatiwww.wrmilanoavvocati.comwravvocati@gmail.com+393397007006

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Il fondo patrimoniale

Gli articoli 167 – 171 del codice civile disciplinano l’istituto del fondo patrimoniale che può essere costituito da uno o entrambi i coniugi, oppure da parte di un soggetto terzo, su beni immobili, mobili e titoli di credito.Lo scopo dell’istituto in oggetto è quello di creare un patrimonio “separato” destinato a soddisfare i bisogni della famiglia stessa, non aggredibile dai creditori in caso di debiti sorti nello svolgimento dell’attività d’impresa o di lavoro autonomo di uno dei coniugi.Il fondo patrimoniale può essere costituito in qualunque momento del matrimonio tra i due coniugi ma può essere costituito anche in vista del futuro matrimonio ma in questo caso l’atto costitutivo è condizionato alla celebrazione del matrimonio stesso.La disciplina prevista per il fondo patrimoniale si applica anche agli accordi conclusi all’interno delle unioni civili.1 . Come avviene la costituzione del fondo patrimoniale?2. Come avviene l’amministrazione dei beni?3. Quali sono gli effetti nei confronti dei terzi?4. Quando avviene la cessazione del fondo patrimoniale?1 – Come avviene la costituzione del fondo patrimoniale?Ai sensi dell’articolo 167 comma I c.c. il fondo patrimoniale può essere costituito alternativamente: a) da uno solo dei coniugi, da entrambi i coniugi o da un terzo con atto pubblico notarile. Nel momento in cui viene costituito da un terzo è necessaria l’accettazione da parte dei coniugi anche con atto pubblico separato; b) da un terzo, con testamento mediante attribuzione a titolo di legato; quando il fondo viene costituito da un terzo con testamento è necessaria l’accettazione da parte di entrambi i coniugi dopo l’apertura della successione da rendersi nella forma dell’atto pubblico.Una volta costituito il fondo può vincola beni immobili, beni mobili iscritti in pubblici registri, titoli di credito specificatamente individuati, i quali devono essere determinati al fine di assolvere agli adempimenti pubblicitari previsti per il tipo di bene conferito.Non posso essere conferiti in fondo patrimoniale gli assegni, le cambiali, l’azienda e i beni all’estero.Possono formare oggetto del fondo anche beni futuri come ad esempio un edificio da costruire.Tramite il fondo patrimoniale si può attribuire la proprietà o altro diritto reale ma anche il solo diritto di godimento.Ai fini dell’opponibilità del fondo ai terzi, il notaio deve annotare la sua costituzione a margine dell’atto di matrimonio conservato dei registri del comune in cui il matrimonio è stato celebrato. 2 - Come avviene l’amministrazione dei beni?I beni destinati al fondo diventano di proprietà di entrambi i coniugi, salvo che sia diversamente stabilito nell’atto costitutivo.L’amministrazione degli immobili è regolata dalle norme relative all’amministrazione dei beni in comunione legale e pertanto gli atti di ordinaria amministrazione possono essere compiuti da ciascuno dei coniugi disgiuntamente mentre gli atti di straordinaria amministrazione che possono comportare un mutamento delle condizioni economiche della famiglia è richiesto il consenso di entrambi i coniugi.Nel caso in cui vi siano figli minori, gli atti di disposizione dei beni del fondo patrimoniale richiedono l’autorizzazione del tribunale, se nell’atto di costituzione del fondo non sia stata espressamente esclusa la necessità dell’autorizzazione giudiziaria. I proventi derivanti dai beni vincolati possono essere impegnati solo per i bisogni della famiglia per soddisfare quelle che sono le esigenze di vita dei suoi componenti che comprendono: a) le esigenze primarie attinenti alla vita della famiglia (mantenimento, abitazione, educazione dei figli e dei componenti del nucleo, cure mediche, etc..); b) i bisogni relativi allo sviluppo della famiglia e al potenziamento della sua capacità lavorativa.3 - Quali sono gli effetti nei confronti dei terzi?Ai fini dell’opponibilità del fondo ai terzi, devono essere annotati ad istanza del notaio che lo ha rogato a margine dell’atto di matrimonio: a) l’atto di costituzione del fondo; b) la data del contratto; c) il notaio rogante; d) le generalità dei contraenti.Per i debiti finalizzati al soddisfacimento diretto dei bisogni della famiglia, nel momento in cui il debitore non adempia alle obbligazioni contratte a tale scopo, i beni facenti parte del fondo patrimoniale possono essere aggrediti da parte dei creditori. Si pensi all'acquisto ed alla conservazione della casa adibita a residenza familiare; al sostenimento delle spese condominiali; al pagamento degli oneri fiscali in genere connessi all’abitazione familiare; all'acquisto di cibo e vestiario; all'acquisto e alla manutenzione di autovetture.Pertanto, i beni del fondo e i relativi proventi non sono aggredibili dai creditori per debiti che questi sapevano essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia, salvo che il fondo fosse costituito in danno ai creditori stessi.Se il fondo è costituito allo scopo o comunque ha l’effetto di sottrarre determinati beni al pagamento dei debiti o delle imposte dovute dai coniugi, i creditori possono utilizzare l’azione revocatoria ordinaria che rende inefficace il fondo nei confronti degli stessi. In caso di bene immobile o bene mobile registrato il creditore pregiudicato dall’atto costitutivo del fondo patrimoniale può pignorare direttamente il bene purché sia munito di titolo esecutivo e agisca entro un anno dalla trascrizione dell’atto pregiudizievole.4 - Quando avviene la cessazione del fondo patrimoniale?Ai sensi dell’art. 171 c.c. la destinazione del fondo termina a seguito dell’annullamento o dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio.Non determinano la cessazione del fondo né la separazione personale dei coniugi, né la separazione giudiziale dei beni, né il fallimento, né la dichiarazione di assenza dei coniugi.Se vi sono figli minori il fondo dura fino al compimento della maggiore età dell’ultimo figlio. In questo caso il giudice può dettare, su istanza di chi vi abbia interesse, norme per l’amministrazione del fondo.Se non ci sono figli minori per dividere i beni si applicano le norme sullo scioglimento della comunione legale, i beni destinati da un solo coniuge con riserva di proprietà, invece, ritornano nella sua piena disponibilità.

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SUPERBONUS 110%: illegittima la delibera di realizzazione di impianti di acqua calda sanitaria in luogo di quelli autonomi se non è adottata all’unanimità

In tema di Superbonus ci si interroga sulla legittimità della delibera adottata con la maggioranza prevista dal Decreto Rilancio in materia di Superbonus per la realizzazione di un impianto centralizzato di acqua calda in un edificio in cui sono già presenti impianti autonomi.   Si ritiene innanzitutto che un’opera centralizzata in luogo di quella privata sia anch’essa lesiva della proprietà privata, richiedendo quindi il consenso espresso del singolo proprietario, per cui ad avviso dello scrivente non si potrà imporre al singolo proprietario la rimozione del proprio impianto.    Sull’illegittimità della delibera di realizzazione di impianti di acqua calda centralizzata in luogo di quelli autonomi si è altresì espresso il Tribunale di Milano (ordinanza Collegiale del 30.9.2021 R.G. 35338/2021) ritenendo che, qualora la spesa per l’impianto sia da dividersi tra tutti i condomini (per cui l’impianto sarà di proprietà di tutti), considerato che l’installazione centralizzata interessa le parti comuni, ciò comporterebbe di fatto la costituzione di un diritto reale sul fondo comune, per cui è necessario il consenso unanime di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1108 III co. c.c.    Da ciò ne discende che la delibera adottata in merito senza il consenso di tutti i condomini è illegittima. Avv. Ruggiero GorgoglioneWR Milano Avvocatiwww.wrmilanoavvocati.comwravvocati@gmail.com+393397007006

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Enti del Terzo settore: cosa sono?

Dal 2017 si è cominciato a parlare di Enti del Terzo Settore, ma cosa sono? Gli ETS sono gli enti no profit, ossia gli enti non lucrativi, che - oggi - con l’introduzione del Codice del Terzo Settore possono godere di una nuova disciplina unitaria. 1. Cos’è un ETS?2. Cos’è accaduto con la riforma del 2017?3. Quali sono i requisiti richiesti? 4. Norme inattuate e profili operativi1 - Cos’è un ETS?L’ Ente del Terzo settore (o anche ETS) non è una nuova tipologia di ente – ovvero un tertium genus – ma è una qualifica. Pertanto, ogni ente privato, ad esempio un’associazione o una fondazione, può, al ricorrere di determinati requisiti, assumere la qualifica di “ETS”.L’art. 4 del Codice del Terzo Settore definisce, infatti, Enti del Terzo Settore “le organizzazioni di volontariato, le associazioni di promozione sociale, gli enti filantropici, le imprese sociali, incluse le cooperative sociali, le reti associative, le società di mutuo soccorso, le associazioni, riconosciute o non riconosciute, le fondazioni e gli altri enti di carattere privato diversi dalle società” che sono state costituite con il fine di perseguire, senza scopo di lucro, “finalità civiche, solidaristiche e di utilità sociale” attraverso l’esercizio di attività di interesse generale e pubblicistico. Dunque, gli ETS non sono altro che gli enti “no profit” (o “not for profit”): ad esempio un ente di diritto privato che, pur generando utili, non li distribuisce agli associati o fondatori ma li reimpiega per il raggiungimento dello scopo sociale perseguito (si pensi ad un’associazione che al fine di sensibilizzare la collettività al tema dell’inquinamento ambientale vende magliette e reinveste il ricavato in altre attività associative).  2 - Cos’è accaduto con la riforma del 2017?Prima della riforma, operata con l’attuazione della Legge Delega n. 106 del 6 giugno 2016, le associazioni, le fondazioni e le altre forme associative a-tipiche che operavano nel Terzo settore potevano assumere diverse qualifiche al fine di accedere ad agevolazioni burocratiche e/o fiscali, come, tra le tante, quella di “organizzazioni non lucrative di utilità sociale” (i.e. ONLUS) oppure  di “organizzazioni non governative” (i.e. ONG) o, ancora,  di “associazioni di promozione sociale” (i.e. APS), ciascuna regolata da un’apposita legge e disciplina speciale. È facile intuire come prima della riforma il panorama del Terzo settore apparisse piuttosto frammentato.  Il Legislatore ha, quindi, sentito la necessità di promuovere una revisione organica della disciplina: creare un’unica fonte normativa di riferimento che potesse meglio sostenere l’autonoma iniziativa di quei cittadini che concorrono a perseguire il bene comune ed elevare i livelli di cittadinanza attiva e di coesione sociale. Ebbene, il Decreto Legislativo del 3 luglio 2017 n. 117, in attuazione della predetta Legge Delega, ha introdotto nel nostro ordinamento il Codice del Terzo settore (o anche “CTS”) mediante il quale si sono unificati gran parte degli enti privati no profit sotto l’unica categoria degli ETS, dotati di una disciplina civilistica e fiscale unitaria. Il CTS contiene la nuova disciplina delle organizzazioni di volontariato (ODV) e delle APS, con conseguente abrogazione delle rispettive leggi di riferimento, ed introduce nuove figure quali gli “enti filantropici” e le “reti associative”, nonché istituisce il RUNTS - Registro unico nazionale del Terzo settore, registro nel quale devono essere iscritti tutti gli Enti del Terzo settore.3 - Quali sono i requisiti richiesti?L’assunzione della qualifica di Ente del Terzo settore è facoltativa e dipende dalla sussistenza di tre requisiti, l’ente deve:esercitare la propria attività “senza scopo di lucro”;essere costituito per il perseguimento di finalità civilistiche, solidaristiche e di utilità sociale mediante lo svolgimento di una delle attività di interesse sociale tassativamente elencate all’art. 5 del CTS (ad esempio formazione universitaria, oppure interventi e servizi finalizzati alla salvaguardia e al miglioramento delle condizioni dell’ambiente);ottenere l’iscrizione presso il RUNTS. 4 - Norme inattuate e profili operativiBenché il CTS sia già in vigore dal 3 agosto 2017, ad oggi, il RUNTS non è stato ancora istituito e dalla sua vigenza dipende l’applicazione di alcune norme, tra le quali la disciplina premiale. Nelle more dell’istituzione del Registro, gli enti già istituiti possono comunque decidere di adeguare i propri statuti alle norme contenute nel CTS, mediante l’ausilio di un notaio, così da ottenere l’iscrizione nel RUNTS una volta istituito. Peraltro, proprio al fine di agevolare l’inclusione di tutte le realtà no profit all’interno del sistema degli Enti del Terzo settore, il Decreto-legge n. 125 del 7 ottobre 2020 - che aveva previsto la proroga dello stato di emergenza Covid-19 al 31 gennaio 2020 - ha introdotto un ulteriore slittamento del termine al 31 marzo 2021 per l'adeguamento degli statuti di tali enti alle norme del CTS. Con ciò intendendosi che fino a tale data le ODV, le APS e le ONLUS potranno ancora operare le modifiche statutarie di adeguamento alle norme del Terzo settore con modalità semplificate: in altri termini, posso modificare i propri statuti con le maggioranze previste per le deliberazioni dell'assemblea ordinaria, in deroga alla normativa applicabile e ad eventuali clausole statutarie che impongono quorum costitutivi e deliberativi più elevati. Per fare un ultimo esempio, le associazioni già costituite possono quindi modificare lo statuto con la presenza di almeno metà degli associati e la maggioranza dei voti espressi ex art. 21, comma 1, c.c., anziché con il quorum costitutivo dei tre quarti degli associati e quorum deliberativo maggiorato che di regola è per le ipotesi di modifiche statutarie ai sensi del comma 2 del predetto articolo 21 c.c.

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