Egregio Avvocato
Pubblicato il 1 feb. 2021 · tempo di lettura 4 minuti
Sto per acquistare una casa che non ha l’agibilità, cosa devo fare? La sua assenza incide sulla vendita? È molto frequente nella prassi che alcuni immobili, soprattutto di vecchia costruzione, siano privi della c.d. agibilità: la sua assenza non pregiudica la conclusione dell’atto di vendita ma, costituendo presupposto di utilizzabilità dell’immobile stesso, è importante che l’acquirente sia stato correttamente informato e che siano state predisposte le opportune tutele.
1 - Cos’è l’Agibilità
L’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia (D.P.R. 380/2001), recentemente modificato dal legislatore, riconduce l’agibilità di un immobile alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, e alla conformità delle opere eseguite al progetto presentato.
Si evince quindi che il fine perseguito dalla normativa sia quello di garantire che i fabbricati possiedano le condizioni minime di sicurezza e salubrità così da tutelare la salute e l’incolumità pubblica.
Infatti, ai sensi del successivo art. 26 TUE che richiama a sua volta il Testo Unico delle leggi sanitarie, il Sindaco, sentito l'ufficiale sanitario o su richiesta del medico provinciale, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero.
Prima del 2016 l’agibilità veniva attestata dal c.d. certificato di agibilità (e ancora prima di “abitabilità”), oggi è dichiarata per il tramite della Segnalazione Certificata di Agibilità.
Entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori, il titolare del titolo abilitativo in forza del quale sono iniziati i lavori, o i suoi eredi o aventi causa, devono presentare tale segnalazione certificata presso lo sportello unico per l’edilizia, corredata della documentazione indicata dal comma 5 dell’art. 24 TUE ed, in particolare, dell'attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato che – sotto la propria responsabilità – certifica la sussistenza delle condizioni previste dalla legge.
La segnalazione certificata deve essere presentata per i seguenti interventi:
La mancata presentazione comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.
2 - L’immobile privo di agibilità è commerciabile?
Si, l’immobile privo di agibilità è commerciabile.
Infatti, nessuna disposizione proibisce la commerciabilità degli edifici che ne sono privi e nessuna tratta dell’eventuale influenza che l’assenza della stessa possa avere sulla validità dell’atto di trasferimento dell’immobile.
Tuttavia, la giurisprudenza considera l’agibilità un requisito essenziale del fabbricato oggetto di compravendita, concernente la possibilità di adibire l’immobile all'uso contrattualmente previsto. La vendita di un fabbricato in mancanza dei requisiti sostanziali di agibilità è ritenuta quindi una vendita aliud pro alio, ossia di una cosa diversa da quella convenuta dalle parti; fattispecie che integra un’ipotesi di inadempimento del venditore a fronte del quale l’acquirente ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
Si può quindi affermare che se l’agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica di un edificio, tuttavia, costituendone il presupposto di utilizzabilità, incide, sulla sua commerciabilità “economica”.
Non può, infatti, non osservarsi che l’acquirente rientra tra i soggetti, specificamente tra “gli aventi causa”, sui quali ai sensi dell’art. 24 TUE ricadrebbe l’obbligo di presentare la segnalazione certificata. In altri termini l’acquirente dell’immobile, in assenza di diversa pattuizione, diverrà il soggetto obbligato alla presentazione e al pagamento delle eventuali spese. Sarà interesse dello stesso quindi definire la situazione, potendosi trovare domani lui a vendere il bene e prestare le garanzie eventualmente richieste.
3 - In che modo può essere tutelato l’acquirente?
A fronte delle osservazioni sovra esposte ed in particolare degli ultimi approdi della giurisprudenza, al fine di agevolare la circolazione dei beni e garantire certezza nei traffici giuridici, nonché contemperare l’interesse delle parti, risulta opportuno che le stesse siano correttamente informate e, se del caso, raggiungano appositi accordi contrattuali al fine di regolare l’assenza dell’agibilità.
Ad esempio, si può ragionevolmente ritenere che tale circostanza possa incidere sul prezzo della vendita: il bene subisce un deprezzamento nella misura in cui sorga l'impossibilità di pieno godimento dello stesso oppure in considerazione delle spese che si renderanno eventualmente necessarie al fine dell'ottenimento dell'agibilità a carico dell’acquirente.
Oppure, la parte alienante potrebbe garantire che l’unità immobiliare in oggetto possiede i requisiti di agibilità previsti dalla legge pur non essendo in possesso della relativa certificazione o dichiarane l’assenza e assumersi l’obbligo di provvedere lei stessa alla richiesta.
Editor: dott.ssa Flavia Carrubba
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Egregio Avvocato
12 mag. 2022 • tempo di lettura 6 minuti
Il riconoscimento è l’atto con il quale uno o entrambi i genitori dichiarano di essere padre o madre di un infante nato al di fuori del matrimonio. Difatti, non è necessario procedere al riconoscimento nel caso di coppie sposate poiché, in questo caso, si presume che il figlio sia nato dalla coppia di coniugi.Sebbene, di norma, il riconoscimento avviene dopo la nascita del bambino, è possibile effettuare il riconoscimento anche prima della nascita. Il riconoscimento dei figli nati fuori dal matrimonio: cos’è?Il riconoscimento prima della nascita: chi può farlo? Quale procedura occorre seguire?Cognome e nome del nascituro1 - Il riconoscimento dei figli nati fuori dal matrimonio: cos’è?Quando nasce un figlio tra due persone che non hanno contratto matrimonio, ciascuna di esse ha il diritto di riconoscerlo personalmente e spontaneamente. Difatti, l’articolo 250, primo comma, del codice civile stabilisce che il figlio nato fuori dal matrimonio può essere riconosciuto, nei modi previsti dall’articolo 254, dal padre e dalla madre, anche se già uniti in matrimonio con altra persona all’epoca del concepimento. Il riconoscimento può avvenire tanto congiuntamente quanto separatamente.Ma come avviene il riconoscimento dei figli nati fuori dal matrimonio?Sul punto interviene l’articolo 254 del codice civile, a norma del quale il riconoscimento del figlio nato fuori dal matrimonio è fatto nell’atto di nascita, oppure con una apposita dichiarazione, posteriore alla nascita o al concepimento, davanti a un ufficiale dello stato civile o in un atto pubblico o in un testamento, qualunque sia la forma di questo.Tuttavia, la volontà del singolo genitore di compiere l’atto di riconoscimento non sempre è condizione necessaria e sufficiente a produrre gli effetti del riconoscimento stesso. A riguardo è opportuno distinguere due casi: a) se il figlio ha compiuto quattordici anni al momento del riconoscimento è necessario che questi dia il suo consenso, b) se il figlio non ha ancora compiuto quattordici anni al momento del riconoscimento ma l’altro genitore l’ha già riconosciuto, è necessario il consenso di quest’ultimo.In questa ultima ipotesi occorre dire che il genitore che ha già effettuato il riconoscimento può rifiutare a dare il suo consenso al riconoscimento dell’altro genitore. Tuttavia, l’articolo 250, secondo comma, del codice civile afferma che il consenso non può essere rifiutato se risponde all’interesse del figlio. Il genitore che vuole riconoscere il figlio, qualora il consenso dell’altro genitore sia rifiutato, ricorre al giudice competente, che fissa un termine per la notifica del ricorso all’altro genitore. Se non viene proposta opposizione entro trenta giorni dalla notifica, il giudice decide con sentenza che tiene luogo del consenso mancante; se viene proposta opposizione, il giudice, assunta ogni opportuna informazione, dispone l’audizione del figlio minore che abbia compiuto i dodici anni, o anche di età inferiore, ove capace di discernimento, e assume eventuali provvedimenti provvisori e urgenti al fine di instaurare la relazione, salvo che l’opposizione non si palesemente infondata. Con la sentenza che tiene luogo del consenso mancante, il giudice assume i provvedimenti opportuni in relazione all’affidamento e al mantenimento del minore ai sensi dell’articolo 315 bis e al suo cognome ai sensi dell’articolo 262.2 - Il riconoscimento prima della nascita: chi può farlo? Quale procedura occorre seguire?La possibilità di riconoscere il figlio prima della nascita è rimessa ad entrambi i genitori o alla sola madre. In questo ultimo caso, come esaminato nel paragrafo precedente, il successivo riconoscimento del padre può avvenire esclusivamente con il consenso della madre o, se il figlio ha già compiuto 14 anni, con il consenso di quest’ultimo.Il riconoscimento antecedente al parto per coppie non sposate consiste in una dichiarazione solenne e irrevocabile resa dai futuri genitori avanti all’ufficiale dello stato civile o al notaio, in forza della quale è affermato che dall’unione naturale dei conviventi è stato concepito un figlio che madre e padre si impegnano, sin da quel momento, a riconoscere. Questo istituto, che trova la propria fonte normativa nel già citato articolo 254 del codice civile, ha quale principale scopo quello di garantire il sorgere del rapporto di filiazione, anche nell’ipotesi in cui la madre e/o il padre non possano presentarsi, per un qualsiasi motivo, a rendere la dichiarazione di riconoscimento. Sebbene sia stata introdotta la Legge 219/2012 che ha apportato modifiche in materia di riconoscimento e ha previsto l’eliminazione dall’ordinamento delle residue distinzioni tra status di figli legittimi e naturali, permangono ancora alcune differenze. In particolare, solamente per i figli nati in costanza di matrimonio, maternità e paternità si danno per presunte. Per contro, nel caso di coppie non coniuge, solamente la maternità è presunta, pertanto il padre non potrebbe procedere al riconoscimento del figlio senza la presenza della madre.Per superare questo problema, il legislatore ha previsto il riconoscimento anche prima del parto, di fondamentale importanza specialmente nell’ipotesi infausta di complicazioni durante il parto, al fine di permettere al padre di prendere le decisioni urgenti che si rendessero necessarie, ovvero in caso di prolungato impedimento della madre, per scongiurare il rischio che decorrano i dieci giorni per provvedere al riconoscimento del figlio in anagrafe. Come anticipato, è necessario rivolgersi a un notaio o a un ufficiale di stato civile di un qualsiasi Comune italiano, con documento di riconoscimento e certificato medico attestante lo stato di gravidanza.Il pubblico ufficiale che redige l’atto ne deve rilasciare copia autentica ai dichiaranti che dovranno presentarla al momento della dichiarazione di nascita.3 - Cognome e nome del nascituroAl momento della dichiarazione di riconoscimento del figlio prima della nascita non è possibile attribuirgli né nome né cognome. Essi, infatti, saranno attribuiti al momento della dichiarazione di nascita.Nel nostro ordinamento non esiste una norma che impone il cognome paterno. Difatti, si tratta di una consuetudine confermata dalla lettura di alcune disposizioni legislative. Secondo il regolamento per la revisione e la semplificazione dell’ordinamento dello stato civile (articolo 33 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 396/2000) il figlio legittimato ha il cognome del padre. L’articolo 262 del codice civile, invece, afferma che il figlio nato fuori del matrimonio assume il cognome del genitore che, per primo, lo ha riconosciuto. Laddove il riconoscimento sia effettuato, nello stesso instante, da entrambi i genitori, il figlio assume il cognome del padre.Con la sentenza numero 286/2016 la Corte costituzionale ha ritenuto che la preclusione, per la madre, di poter attribuire anche il proprio cognome al figlio pregiudichi il diritto all’identità personale del minore e, al contempo, costituisca un’irragionevole disparità di trattamento tra i coniugi.Occorre precisare che l’intervento della Corte costituzionale riguarda esclusivamente le ipotesi in cui vi sia una concorde volontà dei genitori di attribuire il doppio cognome. Tale principio trova applicazione anche nel caso di filiazione fuori del matrimonio quando il riconoscimento avvenga congiuntamente da parte di entrambi i genitori. Solo pochi giorni fa, la Corte costituzionale è intervenuta nuovamente sul tema, stabilendo che sono illegittime tutte le norme che attribuiscono automaticamente il cognome del padre ai figli in quanto discriminatorie e lesive dell’identità del figlio. Pertanto, la regola diventa che il figlio assume il cognome di entrambi i genitori nell’ordine dai medesimi concordato, salvo che essi decidano, di comune accordo, di attribuire soltanto il cognome di uno dei due. In mancanza di accordo sull’ordine di attribuzione del cognome di entrambi i genitori, resta salvo l’intervento del giudice in conformità con quanto dispone l’ordinamento giuridico.
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24 ago. 2022 • tempo di lettura 2 minuti
L'eterna e mai sopita diatriba nel diritto di famiglia italiano verte sempre e solamente sul diritto al mantenimento. L'istituto, nato come uno strumento per tutelare la moglie in un'epoca in cui la stessa era per lo più dedita alla cura della casa e dei figli, si è nel tempo trasformato in una stortura del nostro sistema giudiziario, assurgendo a "flagellum" del coniuge di sesso maschile, spesso a priori condannato a soccombere. Al riguardo registriamo uno spiraglio di luce, che - si spera - aprirà presto le porte ad una riforma dell'istituto, volta a tutelare in egual misura i coniugi e, soprattutto, a mettere fine a quella che noi abbiamo da sempre definito come una "espropriazione forzata" autorizzata. Una recente sentenza della Cassazione (Cassazione n. 14151/2022), infatti, ha stabilito che non è dovuto l'assegno divorzile se l'ex coniuge ha una stabile relazione, anche senza la coabitazione. Finora l'orientamento della Giurisprudenza di legittimità e di merito richiedeva come "condicio sine qua non" che, per aversi una stabile relazione, fosse necessaria la coabitazione dell'ex con un nuovo partner. Si sottolineava, al riguardo, che la coabitazione equiparasse la nuova relazione ad un rapporto matrimoniale,con la conseguenza che veniva meno il vincolo solidale tra gli ex coniugi. Le cose sono, però, cambiate, con questa recentissima decisione che sicuramente riaccenderà i dibattiti dottrinali sul tema: Gli Ermellini hanno sottolineato come il carattere di stabilità di una relazione sentimentale possa essere ravvisato in base ad altri parametri, senza necessariamente presupporre la convivenza, ragion per cui, in presenza di una serie di indicatori ulteriori, è possibile individuare un nuovo rapporto sentimentale che porti alla fine di qualsivoglia legame - anche patrimoniale - con il vecchio coniuge. Siamo sicuramente di fronte ad un mutamento di orientamento della Suprema Corte, che recepisce un modus operandi molto diffuso nella pratica, ovverosia quello di "mascherare" una nuova relazione evitando la coabitazione. Ci si augura che ben presto si possa arrivare ad un riforma che definitivamente cancelli questo istituto, oramai retaggiodi un lontanissimo passato e frutto di una ideologia solidaristica che, adesso, non ha più alcuna ragion d'essere.
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24 mar. 2025 • tempo di lettura 2 minuti
Uno dei temi ricorrenti nei contenziosi familiari riguarda la possibilità di far conoscere o meno il nuovo/a partner ai propri figli.Al riguardo, va precisato che non c’è nessuna norma di legge che impedisca alla madre o al padre di presentare ai figli il nuovo partner. Ciò significa che nulla vieta al nuovo partner di trascorrere del tempo con i figli del suo compagno. Recentemente, la Corte di Cassazione (Cass. 11448/2017) ha stabilito che non è giustificato il divieto per la nuova compagna di incontrare i figli della coppia quando sussiste una relazione stabile ed equilibrata. Sulla stessa scia si colloca il Tribunale di Milano (Trib. Milano 18.01.2017), secondo cui "in assenza di pregiudizio per il minore e adottando le opportune cautele, il genitore separato ha diritto a coinvolgere il proprio figlio nella sua nuova relazione sentimentale". In linea del tutto astratta, però, è possibile che uno dei due ex coniugi possa avanzare comunque apposita richiesta al giudice, il quale potrà disporre una limitazione alla frequentazione dei nuovi compagni solo nel caso in cui, dopo un’attenta analisi della situazione (magari anche attraverso perizia), sia evidente che il nuovo compagno nuoce gravemente al benessere psico-fisico dei figli o lede la loro sensibilità. Al momento, è impossibile prevedere una casistica al riguardo. Ed invero, l'art. 337 - ter c.c. afferma che“…il giudice adotta i provvedimenti relativi alla prole con esclusivo riferimento all’interesse morale e materiale di essa…”. Secondo gli Ermellini, al riguardo è necessario un rigoroso controllo e valutazione ponderata su tutte quelle restrizioni, in riferimento al diritto di visita, che rischiano di alterare le relazioni familiari e mettere fine al rapporto genitore-figlio. A titolo esemplificativo, un eventuale divieto di frequentazione deve essere valutato dal Giudice in relazione al caso di specie. Tale divieto potrà essere emesso qualora venga accertato, anche attraverso una perizia, che il nuovo compagno rappresenta un problema in grado di nuocere gravemente alla salute psico-fisica del figlio o possa ledere in qualsiasi modo la sensibilità dello stesso.Viene, poi, da chiedersi se sia possibile inserire negli accordi di spearazione o divorzio alcune clausole che vietano all'atro coniuge la frequentazione dei figli con il nuovo partner. Tali clausole, è bene ribadirlo, non costituiscono un obbligo giuridico ma corrispondono ad un mero obbligo morale che, se violato, non comporta alcuna conseguenza sul piano sanzionatorio.In ogni caso riteniamo opportuno sottolineare che in tali situazioni gli unici parametri da consigliare sono il buon senso e, soprattutto, il child's best interest, che deve rappresentare l'unico ed immutabile punto di riferimento per le ex coppie.
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9 mag. 2023 • tempo di lettura 2 minuti
Una vexata quaestio su cui da tempo si interrogano i Giudici di merito e di legittimità attiene al valore probatorio delle foto postate sui social media. In passato, non pochi tribunali avevano considerato tali foto come un'evidente prova di un legame affettivo, facendo da esso derivare anche la implicita convivenza delle parti, senza necessità di alcun ulteriore elemento probatorio. Certo, va sottolineato come una decisione assunta in un Tribunale è sempre frutto di una valutazione complessiva di tanti fattori diversi, ma non possiamo sottacere come - a nostro modesto parere - se si postano delle foto sui social che ritraggono una persona in atteggiamenti "amorevoli" con un'altro, è lecito supporre e dedurre che tra i due ci sia una relazione, che ben potrebbe essere corroborata anche da una convivenza more uxorio. La vicenda, tutt'altro che pacifica, appare adesso ricevere uno scossone proprio dalla Suprema Corte (Cassazione civile, sez. I, ordinanza 30 marzo 2023, n. 8988). Ed invero, nella sentenza su richiamata gli Ermellini hanno escluso la rilevanza delle foto su Facebook ai fini della prova della convivenza more uxorio, dichiarando in tal modo legittima la decisione dei Giudici di merito, i quali, secondo il principio del libero convincimento ex artt. 115 e 116 cpc, avevano in precedenza in tal senso deciso. Osservano i Giudici di legittimità come, in effetti gli estratti dai profili social e le foto su Facebook possano essere idonei a dimostrare il legame sentimentale fra l'ex coniuge e il nuovo fidanzato, ma non la convivenza ai fini della revoca dell’assegno divorzile. Tale convincimento può derivare solo tramite ulteriori elementi probatori, ad esempio tramite testimoni, che devono avere i classici carismi di oggettività ed assenza di vincoli nei confronti delle parti in causa, La sentenza appare condivisibile da un punto di vista strettamente giuridico, ma solleva, d'altro canto, interrogativi inquietanti su come, alla fine, diventi sempre più facile nascondere ai Giudici la verità, camuffando "convivenze more uxorio" in innoque amicizie, magari caratterizzate anche da un legame affettivo. Pertanto, pur condividendo l'iter logico che ha portato gli Ermellini a tale decisione, non possiamo che rimarcare le ripetutamente esposte perplessità, sottolineando come la materia delle separazioni e dei divorzi diventi ogni giorno più complessa e particolare. Prof. Avv. Domenico Lamanna Di SalvoMatrimonialista - Divorzista - Curatore Speciale del Minore
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