Acquisto "Prima Casa"

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Pubblicato il 24 mar. 2022 · tempo di lettura 4 minuti

Acquisto "Prima Casa" | Egregio Avvocato
Quando si acquista una “prima casa” il Legislatore prevede un trattamento fiscale agevolato che consente, a determinate condizioni, di pagare imposte ridotte all’atto di acquisto. 
E se sono anche un soggetto UNDER 36?


1. Quali sono le agevolazioni fiscali?

2. Quali sono i presupposti per ottenere i benefici?

3. Posso rivendere una casa acquistata con i benefici “prima casa”?

4. Brevi cenni sulle agevolazioni UNDER 36.


1 - Quali sono le agevolazioni fiscali?


Con l’espressione “acquisto prima casa” si fa riferimento ad un particolare regime fiscale di favore che il Legislatore riconosce all’acquirente (persona fisica) che – al ricorrere di determinati presupposti –acquista un primo immobile destinato ad abitazione.  

In particolare, le agevolazioni si sostanziano nella diminuzione della cd. imposta di registro.


Ogni atto giuridico è soggetto al pagamento obbligatorio di un’imposta da versare allo Stato per la registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate. Tale imposta può essere proporzionale (ossia una percentuale da applicare a una data base imponibile) oppure fissa.

Per gli atti traslativi a titolo oneroso di diritti reali su beni immobili (es. vendita), acquistati da privati, ai sensi dell’art. 1, Tariffa I, Parte I DPR n. 131/1986, l’imposta di registro è del 9%.

Quando il trasferimento, però, ha ad oggetto diritti inerenti immobili “prima casa” l’imposta di registro è ridotta al 2%.


L’aliquota deve poi essere applicata ad una base imponibile. Ebbene, nel caso di acquisti prima casa (se l’atto non è imponibile Iva e l’acquirente lo richieda) la base imponibile su cui calcolare l’imposta è il “valore catastale”, e non il prezzo pattuito dalle parti. 

Esso si ottiene moltiplicando la rendita catastale per determinati coefficienti, inferiori nel caso in cui ci troviamo all’interno di tale regime agevolato, che comportano per l’acquirente un ulteriore risparmio d’imposta. 


Facciamo un esempio per capire meglio. Ipotizziamo che un’immobile abbia una rendita catastale di 900 euro:


a) se acquisto con le agevolazioni “prima casa” pagherò un’imposta di registro di 2.079 euro. 

Perché la base imponibile sarà data da: 900 (rendita) x 115,5 (coefficiente prima casa) = 103.950. 

A cui devo applicare l’aliquota del 2%: 103.950 x 0,02 = 2.079. 


b) se acquisto senza le agevolazioni “prima casa” pagherò un’imposta di registro di 10.206 euro.

Perché la base imponibile sarà data da: 900 (rendita) x 126 (coefficiente non prima casa) = 133.400

A cui devo applicare l’aliquota del 9%: 133.400 x 0,09 = 10.206.

Una bella differenza! 


N.B. che l’imposta di registro dovuta non è mai inferiore a 1.000 euro. Se, ad esempio, a seguito del calcolo predetto l’imposta da versare risultasse 800 euro, scatterebbe la soglia minima, per cui l’acquirente sarebbe comunque tenuto a pagare la somma di 1.000.


Ma attenzione, se l’abitazione “prima casa” viene venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto si decade dai benefici e sono previste delle sanzioni salvo, come appresso detto, il riacquisto entro un anno di altra “prima casa”. 


2 - Quali sono i presupposti per ottenere i benefici?


I presupposti possiamo distinguerli in oggettivi, perché legati alla natura del bene acquistato e alla sua ubicazione, e soggettivi, inerenti la situazione giuridica dell’acquirente.


Tutti devono ricorrere ai fini delle agevolazioni predette, e precisamente: 


  1. la casa che si intende acquistare non deve fare parte delle categorie A/1-A/8-A/9, qualunque sia la dimensione dell’immobile (cioè non deve essere una casa di lusso);
  2. l’abitazione deve essere ubicata nel Comune in cui si ha la residenza, oppure, nel Comune in cui si intende trasferire la propria residenza obbligatoriamente nel termine di 18 mesi decorrenti dall’atto di acquisto;  o, ancora, nel Comune in cui si svolge la propria attività (lavorativa, sportiva, di studio o di volontariato), o se ci si è trasferiti all’estero, nel Comune in cui ha la sede o svolge la propria attività il soggetto da cui l’acquirente stesso dipende; 
  3. chi compara non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso Comune in cui si trova l’immobile da acquistare;
  4. chi compra non deve essere titolare su tutto il territorio nazionale (neppure per quote, anche in regime di comunione legale con il coniuge) di diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altro immobile acquistato con le agevolazioni anzidette, salvo quanto previsto dal 1° gennaio 2016 (vedi di seguito il punto 3).


3 - Posso rivendere una casa acquistata con i benefici “prima casa”?


Si.

Dal 1° gennaio 2016, chi ha acquistato un’abitazione con i benefici “prima casa” può acquistare, sia a titolo oneroso sia gratuito (successione o donazione), un altro immobile abitativo e beneficiare nuovamente delle agevolazioni, ma a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. 


4 - Brevi cenni sulle agevolazioni UNDER 36.


Se sei anche un giovane di età inferiore a 36 anni e hai un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) inferiore a 40.000 euro, non paghi l’imposta di registro!

Invero, il D.L. n. 73/2021 prevede che all’atto di acquisto di una “prima casa”, non soggetto ad iva, non siano neppure dovute l’imposta ipotecaria e catastale (pari a 50 euro l’una). 

La nuova scadenza dell'agevolazione introdotta dal decreto Sostegni bis (bonus prima casa under 36) è ad oggi fissata al 31 dicembre 2022.


Editor: Dott.ssa Flavia Carrubba

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Vaccini e Responsabilità genitoriale

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Il RUNTS È attivo il Registro degli Enti del terzo settore

28 feb. 2022 • tempo di lettura 4 minuti

Dal 23 novembre 2021 è attivo il RUNTS! Gli Enti del terzo Settore possono, finalmente, iscriversi all'apposito Registro e beneficiare così della disciplina premiale prevista dal D.lgs. 3 luglio 2017 n. 117, noto come Codice del Terzo Settore. Ecco una breve guida su dove e come presentare la richiesta d’iscrizione per associazioni e fondazioni. 1 - Cos'è il RUNTS2 - I presupposti per l’iscrizione.3 - Associazioni e Fondazioni: come iscriversi.4 - Associazioni: personalità giuridica sì o no.1 - Cos’è il RUNTS. Il RUNTS è l’acronimo di “Registro Unico Nazionale del Terzo settore” al quale possono iscriversi gli enti che intendono ottenere la qualifica di Enti del Terzo Settore, o in breve “ETS”, e beneficiare della disciplina premiale introdotta dal legislatore con il D.lgs. 117/2017, anche detto Codice degli Enti del Terzo settore (CTS). Per sapere cosa siano gli ETS leggi QUI.2 - I presupposti per l’iscrizione.L’iscrizione al RUNTS è subordinata alla conformità degli atti costitutivi e statuti degli enti no profit alle condizioni prescritte dal Codice del Terzo settore, ad esempio, l’indicazione nella denominazione sociale dell’acronimo ETS, avere ad oggetto sociale il perseguimento di finalità civilistiche, solidaristiche e di utilità sociale mediante lo svolgimento di una delle attività di interesse sociale tassativamente elencate all’art. 5 del CTS, l’assenza dello scopo di lucro e la previsione obbligatoria, per alcuni enti, dell’organo di controllo. Gli enti già costituiti dovranno, quindi, conformare il proprio atto costitutivo alle prescrizioni richieste, e se necessario per la tipologia di ente, ciò dovrà avvenire per il tramite di un notaio.3 - Associazioni e Fondazioni: come iscriversi.Le Associazioni e le Fondazioni sono nella prassi le forme maggiormente diffuse. Come possono iscriversi al RUNTS?Per le associazioni occorre distinguere se esse intendano acquisire o meno la personalità giuridica, o se già costituite, se sono riconosciute o non riconosciute, cioè se risultano iscritte presso il Registro delle Persone giuridiche.Si aprono, quindi, due iter alternativi:a) se l’ente vuole operare la mera iscrizione al Runts, senza ottenere la personalità giuridica: l'iscrizione è a cura del rappresentante legale dell'ente (es. il Presidente del Consiglio Direttivo). La domanda d'iscrizione deve essere presentata telematicamente presso la piattaforma disponibile sul sito del Ministero del Lavoro e delle Politiche sociali (clicca qui per accedere al Registro) e corredata dai documenti ed indicazioni analiticamente indicate nell’art. 8 del Decreto Ministeriale n. 106 del 15 settembre 2020.Per accedere al registro e presentare la domanda il rappresentante legale deve essere in possesso dello Spid o della carta d'identità elettronica, nonché della Pec e firma digitale per la gestione dei documenti.b) se l’ente vuole operare l'iscrizione al registro ed ottenere la personalità giuridica oppure l'associazione è già riconosciuta: l'iscrizione è a cura del notaio (ai sensi degli art. 16 e ss. del predetto Decreto Ministeriale.) In questo caso, se si aspira al riconoscimento, l’art. 22 comma 4 del CTS impone che l’ente abbia un patrimonio minimo di 15.000 euro, la cui consistenza deve essere attestata dal notaio. Il patrimonio può essere costituito sia in denaro o beni diversi il cui valore dovrà essere accertato da una relazione giurata di un revisore legale o di una società di revisione legale iscritti nell’apposito registro.Per le fondazioni, riconosciute dalla Prefettura ed iscritte presso il Registro delle Persone giuridiche (come per prassi è nella maggior parte dei casi, lasciando ad altra sede la discussione circa l’ammissibilità di fondazioni “non riconosciute”), vale quanto detto sub. b).L’ente dovrà, infine, dotarsi del codice fiscale e di un indirizzo di posta elettronica certificata per tutte le interlocuzioni con le amministrazioni pubbliche. 4 - Associazioni: personalità giuridica sì o no. Abbiamo distinto i due iter di iscrizione in base alla scelta di voler ottenere o meno la personalità giuridica. Cos’è e cosa comporta?L’acquisto della personalità giuridica comporta la cd. “autonomia patrimoniale perfetta” ossia la limitazione di responsabilità per le obbligazioni sociali al solo patrimonio dell’associazione, nel senso che ad esse risponde solo l’associazione con il suo fondo e non gli associati o i componenti dell’organo amministrativo (in altri termini, il patrimonio del singolo partecipante è insensibile ai debiti dell’ente, e viceversa). La mancanza del riconoscimento della personalità giuridica comporta che l’ente – pur essendo un autonomo “soggetto di diritto” rispetto ai suoi associati – non gode di un’autonomia patrimoniale perfetta, cioè, in caso d’incapienza del patrimonio dell’associazione per il soddisfacimento delle obbligazioni sociali, i creditori sociali possono chiedere l’adempimento delle medesime anche agli associati che hanno agito in nome e per conto dell’ente (cfr. art. 38 c.c.).  Per l’ottenimento del “riconoscimento” (n.b. non per la mera costituzione e la richiesta di iscrizione al registro degli ETS) è necessaria la forma notarile. Editor: Dott.ssa Flavia Carrubba

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La vendita di bene pignorato

16 set. 2021 • tempo di lettura 3 minuti

Un bene oggetto di pignoramento può essere venduto in una trattativa privata. Questa è la posizione della dottrina e della giurisprudenza prevalenti, le quali ammettono la circolazione dei beni pignorati purché ciò avvenga nel rispetto della disciplina processuale e delle tutele a garanzia dei creditori e dei potenziali acquirenti.1. Cosa si intende per “bene pignorato”?2. Posso vendere un bene pignorato? 3. Quali sono le tutele dei creditori e dell’acquirente? 1 - Cosa si intende per “bene pignorato”?Un “bene pignorato” è un bene, mobile o immobile, sottoposto a pignoramento ai sensi degli artt. 491 e seguenti del Codice di Procedura Civile; quando oggetto sono beni immobili si parla di pignoramento immobiliare. Il pignoramento è l’atto formale con cui si apre la cd. espropriazione forzata, volta a sottrarre la disponibilità di un bene al suo proprietario al fine di tutelare le pretese creditorie. Il debitore, infatti, ai sensi dell’art. 2740 c.c. risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri (cd. garanzia patrimoniale generica), pertanto, allorquando il medesimo si rende inadempiente nei confronti del creditore, questi, ha diritto di chiedere all’autorità giudiziaria un provvedimento a garanzia del suo credito. In altri termini, in caso di inadempimento, determinati beni del patrimonio del debitore possono essere espropriati e convertiti in denaro tramite la vendita ai pubblici incanti, o altre procedure, al fine di soddisfare i creditori. Il pignoramento crea, dunque, un vincolo giuridico sui beni del debitore, tanto che l’art. 2913 c.c. stabilisce che gli atti di alienazione dei beni sottoposti a pignoramento “non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione”. 2 - Posso vendere un bene pignorato? Si, un bene pignorato può comunque essere oggetto di trattativa tra privati.Infatti, la dottrina prevalente, avallata dall’unanime giurisprudenza, interpreta il predetto articolo 2913 c.c. come un’inefficacia relativa degli atti di alienazione. Gli atti di alienazione eventualmente posti in essere dal debitore non sono nulli ma validi, benché inopponibili ai creditori procedenti fino a che non si estingua la procedura esecutiva.Il debitore può, quindi, alienare i beni pignorati e porre in essere un atto di disposizione di per sé valido, tuttavia, lo stesso non sarà opponibile ai creditori (procedenti o successivamente intervenuti nel procedimento esecutivo) che ben potranno, al termine della procedura, soddisfare le proprie ragioni sui beni alienati – a danno dell’avente causa.3 - Quali sono le tutele dei creditori e dell’acquirente? Se dunque non sono nulli gli atti di alienazione dei beni pignorati, la prassi ha comunque cercato soluzioni operative per consentirne una corretta circolazione. La soluzione è nel coinvolgimento dei creditori alla trattativa privata. Difatti, oltre alla stipula dell’atto direttamente in Tribunale, la prassi adotta lo schema dell’atto sospensivamente condizionato all’estinzione del procedimento. Esso consiste in un primo atto di alienazione del bene, registrato e trascritto, i cui effetti sono sottoposti alla condizione sospensiva dell’estinzione della procedura innanzi al Giudice dell’esecuzione, e un secondo atto, anch’esso da registrarsi ed annotarsi al primo, nel quale si accerta e si dichiara l’avveramento dell’evento dedotto e l’efficace trasferimento della proprietà a favore dell’acquirente. L’estinzione della procedura esecutiva, evento necessario per l’efficacia della vendita, non potrà che realizzarsi con la collaborazione dei creditori istanti o intervenuti, i quali dovranno rinunciare alla stessa verosimilmente a fronte del soddisfacimento del loro debito: ad esempio ricevendo parte del prezzo appositamente depositato in via fiduciaria.Editor: dott.ssa Flavia Carrubba

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